把握时机 做好产品 笑看风云 ——回望2015年德阳楼市

成都宜合道营销顾问有限公司总经理  闫兴明

2015年是不折不扣的政策年，更是中国楼市剧变的一年。从“3.30”新政实施至今，在央行连续降息、降准及其他利好政策的刺激下，一线城市的房价已经由跌转涨，二三线城市的房价虽然在下跌，但是跌幅已经收窄。而德阳政府在响应全国政策的同时，更是重拳出击，推出了购房200元/平方米的补贴政策，市场主要表现如下：

第一、销售有所好转，单盘销售仍不乐观。

根据2015年的数据，德阳市区房地产市场在经过2014年的疲软态势后，2015年成交量大幅增长了59.06%，这表明2015年房产人付出了更艰辛的努力，更表明整个市场销售情况有所好转。而德阳市场內，以所有处于销售状态楼盘共约70余个、2015年度销售套数15345套测算，单楼盘2015年平均认购仅约200余套，单楼盘单月认购仅约16套。由此可见，单盘销售仍不乐观，同时也说明了德阳市场的竞争是异常激烈的。

第二、去库化仍然以刚需为主，改善需求同比有所增加。

目前所采取的去库化措施，我们认为不外乎两大类：一是“以价换量”，解决的是成交量问题。各大开发商为了配合利好政策，把“价格是王道”发挥到了极致。我们平时可以留意下，目前市场上的广告，运用较多的“零首付”、“首期仅多少万起”等用语，就是“以价换量”的直接体现。价格永远是刚需客群关注的重点，是营销中的杀手锏。二是活动渠道，解决的是客户来访量问题。当然，能够做大场面活动及渠道的，往往是有实力的开发商。对于中小开发商而言，他们的渠道还是以传统派单为主，以充分节约成本。

第三、商业继续面临比较严峻的形式，期待有特色商业出现。

德阳写字楼目前仍然面临下行趋势，商业地产销售仍不容乐观。尤其在如今电商的冲击下，商业地产的出路在哪里？我们认为，以旅游化、体验化展示为主要形式的体验式商业地产，是今后商业地产发展的方向。市场需要这样的商业，我们拭目以待。

第四、“金九银十”成交总体平淡，市场企稳。

德阳2015年“金九银十”有些稳起了，成交总体较平淡，优惠并不多。推盘价格方面，各大楼盘表示会“尊重市场”，只是推出一些常规优惠，少有专门针对此节点给出的限时特别优惠，推盘量也没有明显的增量，一切显得较为平静。

综合分析，今年政策以维稳为主，刺激作用有限，后续发力不够是主要原因。

第五、后市机会与威胁并存，好产品自己会说话。

对于德阳市场，不管是已经过去的2015年，还是已经到来的2016年，我们认为都是机会与威胁并存的，只要通过不断的努力和创新，就一定能够成为行业的领头羊。以我司代理的东江首府项目来说，2015年9月开盘，截止到12月，不到4个月的时间里，已经完成了超400套的销量。

我们宜合道机构势必将此项目打造成为德阳的标杆项目，不仅是用创新的思维，引领德阳营销界的前进、带动德阳营销界的发展、让我们的合作商得到最好的回报，还因为我们也希望，将来可以与德阳房产界志同道合的更多开发商进行长效合作，将德阳市场作为我司继成都、雅安、西昌、眉山等地后，又一战略市场。

成都宜合道营销顾问有限公司总经理  闫兴明

2015年是不折不扣的政策年，更是中国楼市剧变的一年。从“3.30”新政实施至今，在央行连续降息、降准及其他利好政策的刺激下，一线城市的房价已经由跌转涨，二三线城市的房价虽然在下跌，但是跌幅已经收窄。而德阳政府在响应全国政策的同时，更是重拳出击，推出了购房200元/平方米的补贴政策，市场主要表现如下：

第一、销售有所好转，单盘销售仍不乐观。

根据2015年的数据，德阳市区房地产市场在经过2014年的疲软态势后，2015年成交量大幅增长了59.06%，这表明2015年房产人付出了更艰辛的努力，更表明整个市场销售情况有所好转。而德阳市场內，以所有处于销售状态楼盘共约70余个、2015年度销售套数15345套测算，单楼盘2015年平均认购仅约200余套，单楼盘单月认购仅约16套。由此可见，单盘销售仍不乐观，同时也说明了德阳市场的竞争是异常激烈的。

第二、去库化仍然以刚需为主，改善需求同比有所增加。

目前所采取的去库化措施，我们认为不外乎两大类：一是“以价换量”，解决的是成交量问题。各大开发商为了配合利好政策，把“价格是王道”发挥到了极致。我们平时可以留意下，目前市场上的广告，运用较多的“零首付”、“首期仅多少万起”等用语，就是“以价换量”的直接体现。价格永远是刚需客群关注的重点，是营销中的杀手锏。二是活动渠道，解决的是客户来访量问题。当然，能够做大场面活动及渠道的，往往是有实力的开发商。对于中小开发商而言，他们的渠道还是以传统派单为主，以充分节约成本。

第三、商业继续面临比较严峻的形式，期待有特色商业出现。

德阳写字楼目前仍然面临下行趋势，商业地产销售仍不容乐观。尤其在如今电商的冲击下，商业地产的出路在哪里？我们认为，以旅游化、体验化展示为主要形式的体验式商业地产，是今后商业地产发展的方向。市场需要这样的商业，我们拭目以待。

第四、“金九银十”成交总体平淡，市场企稳。

德阳2015年“金九银十”有些稳起了，成交总体较平淡，优惠并不多。推盘价格方面，各大楼盘表示会“尊重市场”，只是推出一些常规优惠，少有专门针对此节点给出的限时特别优惠，推盘量也没有明显的增量，一切显得较为平静。

综合分析，今年政策以维稳为主，刺激作用有限，后续发力不够是主要原因。

第五、后市机会与威胁并存，好产品自己会说话。

对于德阳市场，不管是已经过去的2015年，还是已经到来的2016年，我们认为都是机会与威胁并存的，只要通过不断的努力和创新，就一定能够成为行业的领头羊。以我司代理的东江首府项目来说，2015年9月开盘，截止到12月，不到4个月的时间里，已经完成了超400套的销量。

我们宜合道机构势必将此项目打造成为德阳的标杆项目，不仅是用创新的思维，引领德阳营销界的前进、带动德阳营销界的发展、让我们的合作商得到最好的回报，还因为我们也希望，将来可以与德阳房产界志同道合的更多开发商进行长效合作，将德阳市场作为我司继成都、雅安、西昌、眉山等地后，又一战略市场。

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