过去五年，马鞍山市区有2万件业主投诉得到回复物业服务管理不到位成纠纷发生主要诱因

2015年10月，马鞍山市花山区物业纠纷诉调对接中心揭牌。图片由花山法院提供

本报记者刘明培通讯员吴业文彭林

买房一阵子，物业一辈子。买房入住后，物业好坏直接关系到业主居住的安心、舒心与否。在面对物业管理纠纷时，应该怎么办？收费标准与实际服务存在差距、家中墙体渗水导致发霉、小区车辆乱停乱放……业主都可以拒交物业费吗？看看下面的案例，听听专业人士的建议，希望会给您物业上遇到的一些纠纷或是维权有所帮助。

案例1

墙体渗水导致发霉业主拒交物业费

2017年，马鞍山市雨山区人民法院审理了一起物业服务合同纠纷案。马鞍山市某物业管理有限公司诉称，业主李某欠缴了自2012年1月1日至2016年12月31日的物业管理服务费4028元及滞纳金5971元，合计9999元。物业公司按照合同约定为李某所在小区提供了物业管理服务，但李某却拒不履行自己的缴费义务长达5年，物业公司多次向李某催缴无果，遂向法院提出诉讼。业主李某辩称其所住房屋主体承重墙渗水导致发霉，多次找原告予以维修，原告却以各种理由推诿，因而拒交物业费。

法官在了解案情的基础上，对原被告双方进行了调解，厘清双方责任和义务。物业公司与业主签订了物业服务合同，业主享受了物业公司提供的物业服务，应当依约及时支付物业服务费。如果发生房屋漏水等情况，应当通过合法渠道维权，不应当成为拒付物业费的理由。作为物业服务的提供者，物业公司应按物业服务合同履行合同义务，提供符合标准的物业服务水平，针对业主提出的问题应予以改正。最后，双方在经办法官调解下，达成庭外和解，业主李某主动缴纳了物业服务费，原告向法院撤诉。

案例2

收费标准与实际服务存在差距业主拒交物业费

王某某在马鞍山某小区购置了一套门面房，2009年11月20日与马鞍山某物业公司签订了一份物业服务合同。物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，商业物业（无电梯）标准为每月每平方米1.2元。去年，该物业公司向法院提出诉讼请求，请求判令被告王某某支付2009年12月1日到2016年12月31日85个月共计5648.76元的物业费。

王某某辩称，马鞍山某物业公司没有履行合同义务，小区内车辆乱停乱放，消防栓生锈损坏，购物走廊乱搭乱建无人管理，整条商业街只有一个没有灯泡的路灯杆，建筑垃圾无人清运，房后垃圾无人管理，路面损坏严重，物业公司擅自将楼顶出租给他人种花，损害业主利益。

法院审理认为，王某某与马鞍山某物业公司签订的物业服务合同合法有效。该物业公司在提供物业服务的过程中，在共用部位、共用设施设备维护、乱搭乱建未有效协调、环境卫生清扫等方面存在不足，其提供的物业服务与合同中约定的服务内容存在一定差距，因此酌情对案涉物业管理服务收费标准予以降低，判决王某某支付物业公司2009年12月1日至2016年12月31日物业管理服务费4519.01元。

法院打造物业纠纷多元化解新模式

伴随着房地产业的发展和居住形式的变化，马鞍山物业服务合同纠纷案件日益增多。为更好地化解物业纠纷，2015年10月，马鞍山市花山区人民法院通过顶层设计，整合资源，优化配置，构建“一中心、三平台、e调解”物业纠纷多元化解新机制，花山区物业纠纷诉调对接中心应运而生。

据马鞍山市花山区人民法院速裁团队负责人刘明荣介绍，该院综合运用大数据、云计算等先进信息技术，通过审判管理信息系统建立物业纠纷案件信息数据库，挖掘数据高级分析功能，总结前期审判经验，破解案件疑难点，预测审判趋势，法院分析决策后充分利用“一中心、三平台、e调解”的物业纠纷多元化解新机制，将案件信息与物业纠纷诉调对接中心相对接，物业纠纷诉调对接中心通过数据分析功能划分案件信息类别，将案件分流三级平台，与住房管理中心、法律援助中心、人民调解委员会、物业纠纷巡回法庭联动协作，合力化解物业纠纷。物业纠纷诉调对接中心将案件继续分流导向分管街道分中心，街道分中心再将案件信息分流向各个社区工作站，三级平台紧密衔接，分层化解物业纠纷，实现不同纠纷不同处理。同时，依托现代互联网和信息技术，构建一体化的物业纠纷e解决平台，当事人足不出户就可以完成在线调解和在线司法确认。

“近年来，在我们受理的物业服务合同纠纷案件中，物业服务管理不到位成纠纷发生的主要诱因。”在此刘明荣提醒，如果业主认为物业公司服务不到位，有瑕疵或漏洞时，应当与物业服务企业积极沟通，对物业服务不到位留存证据。如果问题得不到解决时，业主要有一个维权意识，要甄别清楚责任方，由责任方来承担相应的法律责任，不能简单地将责任归咎于物业服务企业，以拖欠物业费方式消极应对，从而有可能错过证据保存最佳时间而遭受损失。应进一步发挥业主委员会的作用，与物业公司就物业服务的具体项目、标准和收费标准进行磋商。积极倡导召开业主大会，成立业主委员会，对物业公司的服务进行有效监督，双方达成一种相对和谐的制约机制，最终形成一个和谐的社区。

过去五年，市区有2万件业主投诉得到回复

近年来，随着住宅小区不断增多，规模不断扩大，小区物业管理部门与小区业主之间的纠纷也不断增多。记者从马鞍山市住建委物管科获悉，过去的五年，马鞍山市区有2万件业主投诉得到回复，共向存在问题的物业企业下发限期整改的通知书113份，对7家违规物业企业给予记不良记录的警示。

“在现实工作中，我们发现很多业主经常将小区违法乱建、违规装修、建筑质量等问题统称为物业服务企业不作为，然后以此拒交物业费，其实此类问题不属于物业服务企业直接管理职责范围。”马鞍山市住建委物管科科长余张伟说，“根据《物业管理条例》，交物业费是业主的义务。但物业服务企业应做好物业管理区域内的服务管理工作，对区域内的违规行为要实行‘巡查、劝阻、报告\’三单制，并要及时向上级物业主管部门或相关单位报告情况。”

那么，业主在日常生活中遇到相关物业问题怎么办？余张伟介绍道，业主可以到相关部门进行咨询、投诉。比如小区物业服务企业资质及服务标准咨询、二次供水改造政策、老旧小区改造政策等政策类咨询，由市住建委物业管理科负责答复；二次供水改造、老旧小区改造具体实施过程中涉及的问题由各县区住建、房管部门负责答复、处理。市住建委物业管理科负责非住宅小区维修资金免交的审核，维修资金相关政策的制定及解释；维修资金的申请试用等，由业主携带身份证、产权证到市住建委维修资金办公室窗口办理。如涉及维修资金使用咨询、维修资金免交咨询等，由住建委物业管理科答复。物业纠纷、物业投诉等问题，按照属地化管理原则，由各县区住建、房管部门负责答复、处理。

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