既不是清水房，也不等同于精装房 成品房时代，泸州楼市何去何从

质监站工作人员检查样板房开关插座

门把锁的内部构造都有展示

成品房交付样板房不得布置家具、装饰等无关内容

“成品房是什么？不清楚，我只知道清水房和精装房。”在城西新城云峰路，前来看房的张女士对“成品房”这一概念一头雾水。

自2018年大力推行成品住宅建设以来，泸州主城区的成品住宅快速增长，截至目前已有20多个在建项目。然而，由于市场上这些楼盘项目不常以成品房概念进行宣传推广，加上成品房与精装房容易混淆，使得购房者对成品房的认知度和认可度都不高。

◎ 川江都市报记者 屈德辉 摄影报道

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.何为成品房？

楼盘少有推广 市民也不了解

近日，记者随机采访了10位泸州消费者，只有3位知道成品房，其中只有1位市民对成品房了解较详细。

其实，自2018年大力推行成品住宅建设以来，泸州成品房楼盘项目快速增长。据泸州市建设工程质量监督站提供的数据显示，到2018年底，经该站核实的成品住宅样板房住宅项目就有蓝光·长岛国际社区（二期）、金科·集美天宸、世茂·璀璨锦城、阳光·十二墅、恒大御景半岛、恒大华府等6个项目。截至目前，泸州主城区已有20多个成品住宅在建项目，包括蓝光·水岸公园、阳光·江阳府、天誉·誉府、恒利·江悦明珠、敏捷·江城源著、碧桂园·川江首府、金信·雲尚公馆、敏捷·紫云府、阳光国际城、玖玺府、龙涧书苑、天瑞御城、贤达·锦绣御府、蓝博湾、金科·集美天悦、龙驰·馨苑、三溪·江湾城、西城·青云台、江南易居商住小区等。

“大家不了解成品房，主要是市场上很少有楼盘项目以成品房概念做宣传推广。”对成品房较为了解的市民李先生表示，一方面，目前各种房地产宣传平台，多以简装、精装、清水来定义房源信息，极少用到成品房概念；另一方面，不少楼盘项目也不怎么向客户提及成品房。

记者在本地七八个房产网站上查询泸州建成品房较早的楼盘之一——金科·集美天宸的房源信息，在“装修情况”介绍上，发现仅有一个网站明确标注为“成品房”。其他成品住宅项目，情况大多类似。

“成品房作为近两年才发展起来的新产品，客户了解不多，一开始难免有些置疑。不过，随着对产品的进一步了解，客户目前对我们的认可度已有了显著提高。”对此，金科·集美天宸工程总监彭永波如是说。

易与精装房混淆 成品房被误解

记者了解到，成品房是相对于“毛坯房”而言，也称“全装修住宅”，是指套内所有功能空间的固定面铺装或涂饰，管线及终端安装，门窗、厨房和卫生间基本设施配备等全部完成，已具备使用功能的新建住宅。而精装房，一般是指经过精致装修的房屋，和“普装”“平装”“简装”等概念是对立的。

近年来，从全国、全省到泸州市，都在大力推行成品住宅建设，逐步提高成品住宅在市场供应结构中的比重，初衷在于从一定程度上缓解新房装修带来的噪音、污染等问题。购房者接收成品房后，根据个人喜好配上家具、电器和软装饰即可快速入住，节省时间和精力；成品房装修成本计入房价，一起贷款，可间接降低购房者入住成本。

既然有诸多好处，成品房的市场认可度为何还迟迟提不上来？

从事房地产营销的网友“一个人的旅途”认为，泸州早年基本上都是清水房，精装房是近几年才发展起来的。但遗憾的是，部分楼盘的精装房出现了一些问题，使得购房者对精装房认可度普遍不高。而做了基础装修的成品房，很容易被不了解详情的购房者当作精装房看待。

“成品房和精装房都经过一定程度的装修，所以容易混淆，我们购房者就很担心装修出现质量问题。”在城西云峰路，来此看房的李先生表示，因为准备买房，他对成品房也做过了解，但现在看来，二者“还真的不好区分”。

.成品房是大势所趋

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自上而下推广 成品房时代来临

2013年4月19日，四川省住房和城乡建设厅发布《关于加快推进成品住宅开发建设的意见》，明确提出：“四川省力争通过5年的努力，使全省新建商品住房中成品住宅开发建设比例达到60%以上。”

2017年11月19日，泸州市住房和城乡建设局发布《关于推进成品住宅开发建设管理工作的通知 》，要求积极有序推进成品住宅开发建设工作，按照规划和土地出让要求，逐步扩大成品住宅建设规模，提高成品住宅的市场供应比重。这表明泸州市已从源头上加大成品房的建设。

在大力推行成品住宅建设的同时，泸州市不断完善相关规定，加强成品房建设的监管力度，为成品房高质高量发展奠定基础。

2018年7月，泸州市质监站与市房管局联合制定《关于成品住宅样板房及材料展示间设置要求的通知》，明确了成品住宅样板房及材料展示间的展示设置要求、成品住宅预售及网签备案管理等。

2019年1月，市质监站与市房管局联合发布《关于进一步规范成品住宅样板房设置要求的通知》，对成品住宅装修设计、样板房设置、装修施工、销售现场信息内容公示等进行了详细规定。

今年4月，泸州市住建局又发布《关于优化泸州市成品住宅装修基本配置的通知（征求意见稿）》，对成品住宅各功能间的楼地面、天棚、墙面、门、厨房设施、卫生器具、电气工程、水管、电线管等设置了基本配置要求。

如厨房、卫生间的楼地面，要求防水地面中厨房须做2厘米厚水泥砂浆防水保护层，卫生间回填后须做2厘米厚细石砼拉毛地面，防水地面施工至使用标高等。

考验房企水平 是机遇也是挑战

有业内人士分析认为，房地产市场经过多年的发展，未来竞争必然偏向产品及服务，而成品房将是产品的核心竞争力之一。不过，成品房建设是一个系统工程，在一定程度上还存在总造价增加、个性化缺失等制约因素，这对开发商而言也是一个不小的考验。

资金周转压力大，成本增加。成品房是一个全新的课题，对于市场上众多的开发商而言，要解答的“第一课题”就是成本。单单拿资金成本一环来说，销售形势好时，开发商的资金压力小；若销售不畅，资金压力就会增大，因为成品房交付意味着建筑成本增加。

众口难调，无法满足个性化需求。现在的购房者，大都有自己的喜好，特别是在消费升级的背景下，对于个性化的追求越来越高。开发商又该如何去满足不同客户的不同需求？

泸州一房地产负责人认为，由清水房向成品房的升级换代，需要的不仅仅是“把房子简单装修再卖”。成品房的特征不仅是装修，还要在空间、设计等多方面进行改良，功能、审美上也都要有较高水准，才能得到客户的回应。同时，成品房也会产生同质化竞争，开发商需要为自己寻找细分市场，找到自己独有的产品定位。

“打铁还需自身硬，在企业自身层面，开发成品房更需要在管理流程、采购体系、施工规范等多个方面全面升级，这对开发企业而言是机遇也是挑战。”该负责人表示。

.成品房≠精装房

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成品房作为泸州楼市近两年才发展起来的新产品，购房者对其了解不多。加之成品房也有装修，使其很容易与精装房混淆，让购房者难以辨别。

那么，成品房与精装房的区别究竟在哪里呢？

土建、装修一体化成品房规划设计起点不同

“成品房要求装修设计与土建设计相互衔接、同步协调，实行一体化设计，同步完成审查备案工作。”泸州市建设工程质量监督站工作人员刘波表示，这使得成品房设计方案会统筹考虑建筑、结构、装修、给水排水、通风、燃气及电气等配套专业协同，避免了清水房很多固有的弊端。

成品房坚持土建、装修一体化，开发商直接对其质量负责。精装房则多是“毛坯房+装修”的模式交付，房子在设计之初，很少会细致考虑开关插座、水电位、设备台等，毛坯房建好之后，再交给装修公司进行二次装修，往往免不了一些拆改。

按标准一一对应成品房样板间设置要求不同

“根据最新的成品住宅样板间设置要求，交付样板间必须与审查合格的施工图相符，交付样板间是什么样，以后交付给业主的房子就是什么样，不能有任何的改动。”金科·集美天宸项目工作人员告诉记者，按照要求，为了不让业主拿到房子后产生心理落差，交付样板间内任何与交付无关的家具、家电或装饰品都不能设置。

“成品住宅在申请商品房预售许可前，建设单位至少需要设置一套具有代表性户型的交付样板房，交付样板内不得布置与交付标准无关的其他部品、设备、家具和装饰。交付样板房要对购房业主进行开放，让业主在购买前对其购买房屋有一个初步认知。”市质监站工作人员表示，每套户型的交付样板房经建设、监理、设计和施工单位验收合格并通过成品住宅“住户开放日”活动后，施工单位才能按照这个样板房标准进行大面积跟进施工建设。

此外，交付样板房设置要求在建筑实体内每个户型至少要设置一套交付样板房，其中一套交付样板房应展示水电管线布置、吊顶及防水隐蔽工程的施工工艺。换言之，消费者所购买的每个户型，都能找到一套与之相同的交付样板房，收房时可以一一进行对照验收，可以有效避免“货不对板”的情形。

过程监管不同 成品房装修部分也要核查

市场上的一些精装房项目，备案是清水房，但与业主签的是精装房，从清水到精装这个过程，缺乏有效监管。在出现质量问题时，常出现“无法可依”的情形。

“成品住宅装修过程中，将接受监管，装修材料、隐蔽工程等都在抽查范围内。”据泸州市建设工程质量监督站相关负责人介绍，成品住宅装修需在市质监站提前备案。成品住宅在申请预售之前，市质监站将组织对成品住宅的交付样板房装修标准、建设单位提供的《主要材料、部品、设备表》是否符合审查备案的装修图设计文件等内容进行核实。甚至像开关插座的品牌、安装位置、高度等细节，都要一一检查核对。

质监站在监督巡查过程中，一旦发现装修质量不符合经审查备案的装修图，将立即责成建设单位进行整改。同时，对成品房住宅项目，要求成品住宅楼栋在全面展开装修施工前，建设单位要组织不少于5天（且包含2天连续周末或节假日）的成品住宅样板房开放日，展示交付样板房，供该楼栋已购房业主核实查验，并在销售现场或交付样板房内设置业主意见箱，完成对业主意见的收集。

“通过成品住宅 ‘住户开放日’活动，将建设、监理、设计、施工单位验收合格的交付样板房让已购房业主核实查验，同时收集汇总业主提出的意见建议，并将合理意见建议提供给设计单位进行补充设计完善，能够督促建设单位提高成品住宅的实体质量，提前解决一些可能会影响业主未来生活的问题，从而提高住户对室内装修质量的满意度。”该负责人表示。

装修程度不同 成品房价格相对更便宜

“成品房装修的主要是不可移动的部分，如水电管线、隐蔽工程，地面、墙面，厨房灶台、卫生间洁具卫浴等，满足人们可以入住的基本要求。至于家具、电器、灯具、软装饰等细节，则客户根据自身不同的需求和喜好购买布置，留有局部个性化改造空间。”在彭永波看来，精装的配置要比成品房高得多，包括家具、家电、灯饰等，所以成品房价格相对更便宜。

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