小区公共收益由谁管？咋监督？ 泸州近期将出台加强小区服务质量监管的相关规定

袁为连/制图

小区公共收益该如何公示，什么时候公示？物管公司、业委会在不通知业主的情况下，动用小区公共收益算不算违规？小区公共收益由谁来监管？如果业主权利被侵占，又该怎么办？对此，记者采访了相关主管部门、社区、律师等，听听他们怎么说。

◎川江都市报记者 方霞

为何不愿公示账目？

本身就是“糊涂账”

为什么大部分小区不公示公共收益，难道其中有什么猫腻？如果业主想查账，该怎么办？

“社区要求小区物管公司每隔半年或一年公开一次账目，可能有的业主没留意，或者公示的地方不醒目等原因，让业主产生了误会。”江阳区华阳街道某社区网格员表示，业主对公共收益有知情权，但并不是每个业主想查账就可以查，“查账有严格的程序，如果认为账务有问题，业主可以委托审计部门对小区账务进行审计”。

一位知情人士透露，物业管理条例中没明文规定业委会公示账目的标准，有的业委会或物业公司因此达成了分配比例“默契”。为了应付检查，即便把账目公示出来，也不可能做到每项收支细化，多数情况是笼统地把总收入和总支出公布出来，做个样子，“更不用说让业主去翻看相关合同了，有的连合同都没有，本身就是一笔‘糊涂账’，怎么敢拿出来查”。

“一些业委会成员有瑕疵，但也不排除有的业委会与物业公司双方存在利益关系，相互配合，这样一来，自然不愿公开接受全体业主的监督。”长江现代城小区第四届业委会副主任李晓东认为，业委会成员不仅要有热心公益的热情，还要知法懂法，业委会成员最好要有懂工程建设和法律的业主参与，这样才能少走弯路。李晓东坦言，按规定，小区一些大的支出要经业主大会商议，但从现实情况来看，可能存在使用程序不规范问题，原因是多数业主上班忙，要通过召开业主大会来表决，基本上不能实现。有的收益虽然是用于小区公共设施维护，但有可能没有依照应有的程序来使用，引起业主争议，矛头反而指向业委会，业委会在中间成了两头不讨好。

怎么鉴定是否违规？管理部门：主要是要看协议

“交房前后几个月，装修公司、卖电器建材的商家就开始在小区摆摊设点了，收取的场租费该不该归业主所有？”恒大御景湾小区业主税女士说，入住小区两年多了，还没成立业委会，物管公司把公共收益拿去了，算不算违规？

“小区公共收益属于全体业主，是否违规还得以签订的物业服务协议约定为准。”泸州市住房保障和房地产管理局物管科负责人赖忠贵表示，单个业主不知情或未收到广告收入，并不能和物业违规操作划上等号。

判断物业是否违规的标准是什么？赖忠贵称，没有成立业委会的，业主收房时都会与物业公司签合同，要按合同约定来判定是否违规。成立业委会后，公共收益归属问题，在于小区业委会是否事先知晓，以及业委会与物业公司是否就分配方案作出过约定。

赖忠贵介绍，小区前期物业服务合同都是由开发商与物业公司签订，前期开发商手里还有存量房，这时的开发商成了最大的业主，开发企业一般都会委托物业公司对小区公共区域进行前期管理，公共收益交由物业公司收取，用来弥补小区物管费和设施维护费不足。业委会成立后，业委会要重新与物业公司签合同，双方在讨价还价中，物业公司为了能续签，多数物业公司都会把剩余的公共收益移交给业委会保管。

赖忠贵说，成立业委会后，公共收益管理多数由业委会直接与广告公司签合同。但也有一些小区业委会与物业在公共收益分成上达成协议。比如，有的小区考虑到物业现实困难，会事先与物业公司就公共收益做出约定，有的按照三七分或是五五分，让物业公司分得部分收益，剩余的再由业委会保管，用于补充小区维修资金的不足，或是召开业主大会后决定使用。

谁来监管？将出台加强小区服务质量监管的规定

如何管理小区公共收益，业委会的作用很关键。《泸州市物业管理条例》中明确，由业委会对公共收益进行监督管理。对此，毕女士认为，业委会是一个民间服务机构，服务的好坏全凭个人责任心。业委会在小区事务的管理上是“权力无限大，责任无限小”，业委会可以选择物业公司，可以决定小区收支。对业委会的监督看似哪个部门都可以管，但又是哪个部门都没有管，缺少长效的监督管理机制。在一些大笔开支问题上，如果业委会没有督管到位，受到指责后大不了辞职，个人不用承担任何责任，但最终造成的损失只能由全体业主共同来承担。

市民刘女士也称，业委会良莠不齐，也是造成小区公共收益账目乱象的原因之一。“有的业委会未与业主站在一起，在没有召开业主大会的情况下，就把这部分收益分配了。另外，现在业委会工作制度不健全，游离在可管与不管之间，也给物业公司制造了钻空子的机会。”

四川神马律师事务所周剑律师表示，业主委员会是业主大会的执行机构，《泸州市物业管理条例》规定，业委会只是代替小区所有业主来管理相应的收益，除了一些日常的开支以外，必须要经过业主大会同意或授权才可以进行相应的支出。如果业委会随意使用公共收益，是侵犯了广大业主的权利，可以追究业委会相关人员的责任，如果情节严重的，还涉嫌构成职务侵占。

赖忠贵表示，如果物业服务企业违反物业条例规定，主管部门会有相应的行政处罚和经济惩罚。业委会是居民自治，通过召开业主大会来表决，但很多时候业主大会因参会业主人数不够没法召开，形不成决议。同时，对业委会不履职缺少相应监督机制和处罚规定。“但此现象只暂时的，很快将会出台加强小区服务质量监管的相关规定，小区乱象将会得到整改。”

此外，记者还从泸州市委组织部、泸州市住房城乡建设局联合下发《关于培育“红色物业”提升党建引领基层治理水平的实施意见》中看到，今年泸州市对符合条件的物业企业100%建立党组织。根据《实施》意见，今后将加强对物业企业工作的监督指导，协调督促化解物业服务矛盾纠纷，提升物业服务质量和水平。

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