严控“偷面积” 户型“灰空间”将退出历史舞台

开发商“偷”面积做法曾盛极一时图据网络

“买一层送一层”，“买2房得3房”，“超大阳台露台”……这些年来，“赠送面积”一直是不少楼盘促销中的“卖点”。高“赠送面积”意味着高性价比，最能吸引购房者，这也是开发商绞尽脑汁“偷面积”的原因，“偷”来的面积被业界称为“灰空间”，曾盛极一时。

近日，泸州市住建局等7个单位联合印发了《关于印发规范管理促进房地产业健康发展的实施细则的通知》，明确要加大对房地产开发项目超容积率规划源头治理，杜绝超标准规划设计赠送面积(不计产权的面积)。这意味着 “偷面积”将越来越难，大“赠送面积”的户型恐怕将逐渐退出历史舞台。川江都市报记者屈德辉

“赠面积”，“90/70”政策的突破口

2006年6月份，“国六条”横空出世。根据政策，自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。

正所谓“上有政策，下有对策”，如何在有限的面积里打造功能齐全适用空间，赠送面积成为许多开发商应对“70/90”政策的法宝。

在“70/90”政策的指引下，为了尽最大限度实现产品的个性化开发，在面积受限的前提下，如何实现为消费者提供一个更为舒适的居住空间，从而助推销售？

开发商充分理解了购房者的心理需求，相当多的房屋有较大赠送面积，有效地放大的户内使用空间。不少楼盘在户型设计上，做到了多个大阳台，还有超大露台，这些空间只算半面积或不算面积，不少房屋得房率高达120%左右。这对购房者来说，选择有“灰空间”的户型是很实惠的。

一业内人士表示，归根结底，“赠送空间”是“90/70”政策落地的衍生物。一个政策，就这样悄然改变着商品房产品供应结构体系。

“灰空间”，楼市促销的杀手锏

从小阳台、大阳台到空中花园；从最初的入户花园、挑高露台，发展到户内可变空间、挑高入户客厅等，“赠送面积”的比例越来越高。这些“赠送面积”，被业内人士称之为“灰空间”。

2008年，在经济危机的影响下，泸州房地产市场同样受到波及。为了在楼市低谷取得突破，不少楼盘都努力增强产品卖点，加大“赠送面积”显然是最直接最有效的办法之一。

据业内人士介绍，在当时的建筑设计中，赠送空间通常表现在以下几个方面：一是增加空间的层次，协调不同功能的建筑单体，使其完美统一；二是界定﹑改变空间的比例；三是弥补建筑户型设计的不足，丰富室内空间。在当时的楼盘销售中，这三种表现形式得到了淋漓尽致的发挥和渲染。而这些项目户型也因此灵活多变，一房变两房，二房变三房，均有超值室内空间和实用价值。

“多点赠送面积意味着实际使用面积更大，同等情况下，肯定是挑赠送面积大的更划算。”高赠送面积的房子显然更受消费者青睐。因为对他们来说，“赠送面积”越多意味着实际使用面积越大，房价变相降低，是再划算不过的事情了。“凭空多出来的露台可以纳凉休闲，多出来的阳台可以晾晒衣被、甚至改成阳光房，多出来的飘窗也可以坐上去发呆小憩，多出来的花园和地下室也可以户外休闲，种花养草……”可以这么说，开发商送的面积都是业主十分渴望的生活配套，给居家生活带来了舒适性的提升。同时，在后期使用中按建筑面积收费的物业费等也会相应减少一些。

凭着性价比优势，“灰空间”户型受到购房者推崇，成为买卖双方心照不宣的暧昧“互惠”， “灰空间”由此在酒城楼市生根发芽，愈演愈烈。

“偷面积”，户型“创新”的代名词

“赠送面积最能吸引购房者，这也是开发商乐于“偷面积”的原因，从2009年开始，赠送面积已成为很多楼盘的主要‘卖点\’。为了让户型“赠送面积”增大，开发商一般都是通过加大入户花园、露台、飘窗的规划设计，有的户型得房率能达到甚至超过40%。”

业内人士张先生表示，一个项目的容积率在土地出让合同中是规定了范围的，不得超过规定范围的上限。为了得到更多的使用面积，开发商只有在赠送面积（不计入建筑面积和容积率）上下功夫，想方设法“偷”更多的面积。一是为了增加卖点，二则为了提高销售价格。

张先生认为，“90/70”对户型面积的限制，使错层、跃层、挑高、阳台等设计都受到局限，这也意味着随着人们对住宅户型空间的要求越来越高，酒城楼市户型创新是必走之路。“‘灰空间\’的出现，在一定程度上实现了产品户型设计的多样化。”

利用“灰空间”，这些户型打破了常规的空间布局，特别是电梯的跃层空间，错层式设计，可变空间等，这些灵动的户型空间处理，常常是追求时尚的购房者的最爱。特别是2009年后，房地产政策加强了对二套房的限制，无论是首付还是房贷利率，都不断提高。在此背景下，换房难度增加，一步到位开始成为不少“刚需购房族”的选择。而对于大多首次置业者来说，买多大面积的房子，还得看手中“余粮”，权衡自身需求与能力，“小三房”的优势便体现出来。

在这样的市场背景下，不少楼盘开始在户型上下功夫，“2房变3房”的可变户型迅速走俏。这些户型一般设计成方正的阳台或其他半封闭空间，装修时可封闭后改成第三间房；或者采用客厅6米挑高的形式，装修时隔出第三间房，从而增强房屋的实用性。

一业内人士回忆道：“2012年左右，‘小三房\’需求旺盛，开发商不断创新出‘2房变3房’的可变户型，城北一楼盘曾经做出70平方米左右的‘小三房\’，可谓把‘2变3’户型、把\‘灰空间’推向极致。”

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