架空层变身业主房间 私自改变用途能行吗？ 相关部门：今后开发建设，50%以上的楼房必须设置架空层用于公共场所律师说法：违规使用架空层、地下室，如发生事故，使用人

红色圆圈处为：楼房下部墙体打的洞，已经安装上了保险窗

◎ 川江都市报记者 杨敏 摄影报道

近年来，城管部门不时会接到市民举报有人违法改建、违规使用架空层。据不完全统计，今年以来，主城区城管执法部门接到架空层违法改建投诉超过6例。违法违规使用架空层既是城市管理过程中遇到的一个“顽疾”，也是城管执法的一个难点。架空层可不可以使用？在外墙上打洞是否属于违规改建？对楼房结构有无影响？有无监管措施？带着这些问题，川江都市报记者进行了采访。

现象：架空层被“多用途”

江阳区玉川新城15、16号楼一楼的6户住户把架空层改成了房间。6日上午，记者在小区物管和城管执法人员的带领下，来到玉川新城15号楼和16号楼前看到，两幢楼并列连在一起，楼房背面看去，底楼比小区路面低约1-2米。来到楼房正面，可以清楚地看到，底楼并排的8套住房，除了两侧，中间尚有6套住房没有装修入住。在两幢楼房底楼住房窗户下，是架空层外砖头封闭的墙体，共有9个保险窗户，并有新近施工的痕迹。两幢楼房底楼涉及改建的业主大门紧闭，门上贴着城管执法部门下发的“改正通知书”，日期显示为11月15日。站在楼外的小区道路上，可以看到楼房下部墙体打的洞，已经安装上了保险窗。紧贴楼房墙体“滴水”处原本是硬化的水泥地面，被换成了能透光的玻璃。

据了解，对于玉川新城业主私自改造架空层的问题，蓝田街道城管中队接到举报后立即赶到现场，对违法改建的行为进行制止，暂扣了施工工具。随后，城管执法人员依法下发限期整改通知书，并函告水、电部门，对涉及违法改建的住户进行停水停电。

江阳区御景路某小区底楼住户蒋先生说，自己楼下也有架空层，垫渣大约填充了一半，上面约1.5米高的空间，在装修时考虑过将垫渣清理，把楼下的架空层利用起来。于是雇用工人将架空层通风口扩大，把垫渣清理出来。不久被物管发现，反映到城管部门，后城管执法人员要求将垫渣回填恢复原状，利用架空层的想法只好作罢。

同一个小区，黄女士家装修入住较早，已将自己家楼下的架空层装修成几间屋子，到目前已使用了4年。她将架空层隔成了三间屋子，大约有60平方米，其中一间作为厨房，另外两间用作储物间，堆放着一些杂物。记者注意到，储物间放置的家具已经发霉。

江阳区酒城大道天立水晶城也有一部分底楼业主有地下室，据业主陈女士介绍，与底楼没有地下室的住房相比，在购买时总价高出10多万元，开发商宣传的是“买一层送一层”。

消防：架空层的使用是必审必验工程

记者在调查时发现，开发商在修建时就对一些楼房架空层在后期使用上作了“考虑”，如预留楼梯间进入地下室，未按要求在架空层填上垫渣，将架空层按户型简单隔开等。这类架空层地下室交付后，业主无需改建，就具备一定的使用条件。那么，这类地下室能放心使用吗？

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记者从龙马潭区消防大队了解到，高层架空层的使用属于消防部门的必审必验工程，即建设单位应向公安机关消防机构申请“消防设计”审核，并在建设工程竣工后向出具“消防设计”审核意见的公安机关消防机构申请“消防验收”。

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使用多层建筑物的架空层应到公安机关备案，这类架空层也须按照规划设计图纸要求施工，消防机构对其“消防设计”进行抽查验收，如果改变了设计用途，则不能通过消防验收。

由于架空层在地下不易发现，又在业主相对独立的空间内，存在一定的监管难度。消防部门提醒，违规使用的地下室没有经过消防验收，其通风透气性较差，存在安全隐患，严禁堆放包括高度白酒在内的易燃易爆物品。

相关部门：

地下空间使用将逐步规范

近年来，开挖、改建地下室的违法违规行为引起政府相关部门的高度重视。从2008年起，泸州市推行将高层建筑架空层设为公共活动场所不计容积率的鼓励政策。据了解，将架空层设为公共活动场所后，不存在一楼业主“再打地下室的主意”，是从源头上遏制违法违规使用地下室的有效手段。但由于此方案将增加建筑成本，推行效果并不理想。

2017年5月1日，《泸州市违法建设治理条例》正式施行。根据《泸州市违法建设治理条例》第三条、第十三条、第十四条规定，公民、法人和其他组织不得实施四类行为：

(一)违法建设行为，特别是违法在建(构)筑物加层、开挖地下室、在外墙开门开窗、在公共区域搭建(构)筑物；

(二)承接违法建设项目施工，向违法建设提供水、电、气等接驳，供水、供电、供气企业对查处机关告知的违法建设提供服务；

(三)利用违法建构(筑)物获取利益；

(四)其他违法建设行为。

泸州市城乡规划管理局工程科相关负责人表示，架空层在客观上具有一定的使用价值，但用“开挖”“打墙”等手段改造地下空间为地下室，可能会改变建筑物承重、受力结构，存在安全隐患，属于违法违规改建行为。物管公司对管理区域内的物业有监管责任，应适时开展小区物业巡查，一旦发现违规改建行为应及时上报城管，依法进行处理。

记者从泸州市城乡规划管理局了解到，目前泸州市已经加强了对房地产开发企业的监管力度，国土部门在与房地产开发企业签订土地出让协议时明确规定，今后开发建设时，50%以上的楼房必须设置架空层用于公共场所，此比例还会逐年提高。同时，此措施将逐步应用到多层建筑中。

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法

律师提醒，违规使用架空层、地下室，如发生事故，使用人应承担法律责任，管理人有过错的，也应当承担相应责任。开发商在出售没有产权的地下室时，如未明确告知购买人，涉嫌欺诈的，购买人可依据《消费者权益保护法》的规定，要求开发商退款及购买价款一倍的赔偿。

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