小区车位租金“任性”涨 业主吃不消车停小区外 发改部门：车位租金应参照区域内经济水平确定，即使要涨价，也应该合法合理

某小区地下停车场空置了很多停车位

律师说法：业主购买“人防车位”时，要注意《买卖合同》中租售的是所有权还是使用权

◎ 川江都市报记者 杨敏 摄影报道

近日，有市民致电本报新闻热线3190929称，维多利亚2期首峻地下车库车位租金涨得太离谱，从300元/月涨到650元/月，涨辐超过100%，实在难以接受。此外，开发商还将小区内的“人防车位”进行售卖，这是否符合相关法律规定？

近年来，私家车数量剧增，“车位”成老百姓高度关注的话题。小区车位归谁所有？车位租金应该收多少？定价权属于谁？依据是什么？如果涨价，是否有法定程序？“人防车位”究竟可不可以租售？带着这些疑问，川江都市报记者走访了主城区部分小区及相关部门。

空置车位多 但还是一位难求

近年来，私家车数量与日俱增，车位数量越来越不能满足实际需求。记者走访多个小区发现，2010年以前修建的住宅小区车位比较紧张，多数小区的车位已由开发商卖给业主，没有出租的。2013年7月，泸州市规划部门出台了“一户一车位”的政策，新修建小区按照1：1以上规划配套车位，车位紧张问题正逐步得到缓解。

维多利亚2期物管公司负责人透露，该小区共有车位925个，有一部分已经卖给业主，剩下的部分车位，开发商一边出售、一边出租。现在开发商手里剩余的车位无法统计，小区车位空置的有大约70个。

一边是空置的车位，一边是车主一位难求，这究竟是为何呢？记者在酒城大道周边小区走访时发现，一到晚上，小区周边公路边停满了车，而小区车库内却还有很多空车位。市民李先生算了一笔账，以月租400元为例，1年租金不到5000元，10年才5万元，而购买车位需要10多万元，“租用比较划算”。

家住南滨城的韩女士说，小区车位租金300元/月，如果一次性交纳一年费用，可优惠2个月。私人购买的车位租出来相对便宜，她自己的车位200元/月租出去，还包括物管卫生费。尽管如此，还是有一些业主不愿支付这笔费用，将车停到路边。城南1号小区是安置小区，在小区路面划定了一些车位，没有收取费用，业主每天回家“有则停，没有就停到小区外的临时停车位上”。

开发商车位租金高于私人车位

记者走访了解到，三年前，江阳区滨江路长江花园普通车位租金260元/月，现在涨至320元/月，而城西新区某小区路边及公共空地设置的停车位租金只需30元/月；碧水锦绣城标准车位租金300元/月，而该小区路边及公共空地设置的停车位租金100元/月。另据市民反映，江阳区维多利亚地下车库标准车位租金由原来的300元/月涨至650元/月，涨辐超过100%。

据了解，开发商将小区管理交给物管公司后，由开发商自行定价，将车位“收租”事宜委托给物管公司。而有的开发商直接请人“把住”小区车库大门，在收取租金后，便可获得小区进出资格。以维多利亚2期为例，若需租用该小区车位，须先到开发商处交纳租金，再到物管公司处交纳租期内的“卫生费”，然后物管公司才会办理“蓝牙门禁卡”，车辆才可以进出该小区。

城西某小区物管公司经理表示，车位租金多少是由开发商确定的，业主抱怨租金太高，希望物管能出面协调，但物管公司找开发商谈租金的事起不了多大作用。而另一位物业服务人员说，租车位最好找私人车位，租金相对便宜。

经验做法

龙马潭区碧水锦绣城小区业主在共有车位的使用上，给大家提供了一个较好的范例。

据该小区业委会负责人介绍，2013年6月前，小区内乱停乱放车辆较多，经常被业主投诉。后经业主委员会召开业主大会，一致同意在公共用地划出一些停车位，收取少量租金，进行规范管理。同时，业委会将收到的租金用于小区公益设施建设，公益活动的开展。据了解，该小区主排污管道改建，监控、单元门禁系统、道匣购买安装的费用均来自于租金。年终，业委会将剩余的资金按业主户数分摊发放购物卡。4年过去了，该小区投诉少了，邻里也更加和谐。

发改部门

车位租金既要合法也要合理

车位不同于其他生活用品，可以在不同地方购买，车主只能选择所住小区或就近小区购买使用，无奈之下可能支付较高的租赁费用。那么，是不是意味着车位产权所有人可以随意定价呢？

泸州市发改委价格监督局局长罗旭峰表示，车位是一种“商品”，租赁也属于市场行为，其价格为市场调节价。政府未对车位租赁实行价格控制，没有对其定价、限价或指导价。既然是商品，其价格就是由其价值高低、市场接受程度来决定的，所谓市场调节价，就是售卖双方均能认可的平衡点。政府将车位租金定价权下放给企业，目的是发挥市场自我调节作用，从而激励更多的社会资金进入市场。但政府对市场放权的同时，维护广大人民群众利益，保护消费者权益不受侵害的政策从来都没有变，车位租金既要合法，也要合理。小区车位租金，应该参照区域内经济水平，参照周边其他小区租金多少来确定，即使是要涨价，也应有合理的涨幅，不能损害消费者的正当利益。

罗旭峰表示，近年来物价部门连续接到市民反映小区停车费收费高、涨得高的问题，物价部门采取了召集开发商、小区物管公司、业主共同协商的方式解决问题。针对市民反映维多利亚2期首峻地下车库租金涨幅太高的问题，物价部门将尽快对维多利亚相关企业进行约谈。

律师说法

哪些车位产权属于开发商？

既然停车位租金定价主动权在物权所有人，那车位物权究竟归谁所有呢？记者采访了泸州时代永嘉律师事务所律师唐兆。

唐兆说，停车位分为两种，一是地上停车位（地面），二是地下停车位（车库）。而地上停车位又分两种情况，一种是敞开式的，主要通过划线确定每个车位的具体位置。由于小区的土地使用权属于全体业主所有，开发商无权租售。另一种是三面有围护的地上车位，若开发商在当初申报规划时明确了这类车位有独立的用地面积和建筑面积，则开发商有权租售。

唐兆表示，我国的住宅小区车位可分为专有部分车位和共有部分车位两种类型。但《物权法》第74条，仅规定了占用业主共有的道路及其他场地的车位属于共有，对除此之外的哪些车位属于共有、哪些车位属于专有未作出明确规定，故司法实践中因车位权属不明发生纠纷的案件，大多都是针对地下车位而言的。对于属于共有部分车位的使用制度，如共有部分专用使用权制度，立法中仍是空白，大多数小区均采用将该部分车位的使用权出租给小区业主的做法。但在法律上并没有合法的身份，具体如何操作也易引起争议，业主权益受损后难以展开救济。

值得注意的是，“人防车位”的权属，存在两种观点。一种认为依据《国防法》第37条规定“国防资产归国家所有”，人防工程性质的地下车位应推定为国家所有；另一种观点认为，《人民防空法》第5条规定“人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有”。唐兆提醒，业主在购买“人防车位”时，要注意两点。一是明确车位的性质，一定要注意《买卖合同》中租售的是所有权还是使用权，如果是所有权，应当在《买卖合同》中明确约定产权办理的时间和违约责任，如果是使用权，应当在《买卖合同》中明确约定可使用的年限。二是“人防车位”纠纷较多，各级政府和部门正在逐步出台相关政策法规，以便统一和规范“人防车位”的租售行为，市民可待政策明确后再决定是否购买。

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