车位、物管费、电梯管理 小区业主物管之战的三大“硬伤”

因为停车问题引起的物业纠纷频发

泸州某小区门口设置的路障

泸州某区法院一年半就接到385件物业服务合同纠纷案，其中，涉及某小区的纠纷案就高达289件，占整个案件比例的75%。为规范物业服务企业的行为，保护物业、业主的合法权利，7月10日，新《泸州市物业管理办法》出炉并实施。

但往往“理想很丰满，现实很骨感”，新《办法》实施至今两月有余，虽然对遏制小区矛盾有重要作用，但小区纠纷还是时有发生，“物业之争”还在蔓延。两月之间相继曝出小区物业卖“天价”车位；保安将电梯撒尿女网络曝光；停水8天致业主饮水难等事件。

如何才能有效消除小区业主和物业间这场没有硝烟的“战争”？记者在采访相关专家时，都表达出一种观点：除了要健全法律法规之外，还要提高执法力度和软硬件建设，另外物管也要转变观念并提高服务质量。

停不下来的“物业之争”

现象一 停车难 业主开车回不了家

7月10日，酝酿近两年的新《泸州市物业管理办法》出炉，并正式实施，希望以此规范物业服务企业的行为，保护物业、业主的合法权利。这本来是一件利好的事情，但《新办法》实施14天后，泸州天瑞尚城小区就曝出小区物管和开发商“强迫”业主购买地下停车位，没购买停车位的业主禁止将车驶入小区。为此，双方发生激烈争吵，还升级到肢体冲突。

而小区物管方作出如此解释，“我们小区的入住率虽然只有10%左右，但绝大多数已入住的业主都有私家车。为了规范管理，我们也是不得已而为之。”该小区物管负责人说，停车位拥有权在开发商，曾提出租用的方式解决停车问题，但被开发商拒绝。而开发商负责人对此则表示，小区停车位原则只卖不租。并建议向有车位的业主租用，或停在小区外公共停车场。

停车难问题不光发生在天瑞尚城小区，而是在各大新老小区存在的普遍问题。记者在走访调查发现，位于江阳区钟鼓楼的钟鼓世家小区，多次被曝出因停车位问题发生纠纷。据了解，该小区的入住率高，停车位无法满足业主需求，外加物管监管不到位，造成抢占停车位，堵塞行车过道的问题。

钟鼓世家小区是近几年新修的小区，有地下车库让业主停车尚且如此。可想而知老小区的停车问题会更加突出。位于龙马潭区春晖路的兴城北苑小区是老小区，建设时没有修建地下车库，如今入住率高造成业主停车特别难。“每晚小区的走廊几乎停满了车，如果业主晚回去就停不了车，只能把车停在公路边或者公共停车场。”该小区的陈先生说。

现象二 损权益 小区广告“泛滥成灾”

停车难是小区的主要问题，另外一个问题也比较突出，那就是小区的广告“泛滥成灾”。在走访调查时，记者发现不管新老小区都设置有广告，不管是公共区域，还有楼道里，就连电梯里面也张贴满了广告。而且广告形式多种多样，各行各业，各种门类，各种样式都有。

位于龙马潭区红星路的龙城丽都小区，在泸州也属于高档小区一列。记者在小区走访时，也同样发现广告“泛滥”的问题，但广告设置都比较规范。相比之下，有些老小区的问题就比较严重。例如龙马潭区新民街的巴士·天福苑小区，除了正规广告之外，“牛皮癣”广告“成灾”，楼道里印有开门锁、通水管、办业务的广告。

对于小区广告“泛滥成灾”的问题，有小区业主表示影响了市民的生活，破坏了小区优美的环境。也有业主对小区的“牛皮癣”嗤之以鼻，对屡禁不绝的小广告表示厌恶。还有的业主开玩笑地说“我的眼睛很受伤”，并举了一个例子，“电梯旁的电视广告屏，有句广告词‘你气血和吗？\’每分钟播放3次，每小时播放180次。”王先生说，“听得耳朵都受不了。”

除此以外，业主还质疑小区广告收入“不透明”。“小区随处可见广告，不知道如何进来的？另外，广告收入业主未享受分文，广告费到底去了哪里？广告费是如何使用，又是如何监管的？”业主曾先生说，在小区公共场所投放广告，首先应征求业主同意，获利也应当与业主共享，另外还应该定期公开广告费资金使用情况。

值得思考

一年半竟有385件纠纷

上述问题只是小区矛盾的部分问题，记者走访中，普遍反映较多的，还有小区环境太差；小区保安素质太低；基础设施不到位；电梯质量有问题；物业服务不热情等。在采访中，记者得到一组数据，能从侧面反映泸州小区矛盾凸显问题——记者从江阳区人民法院了解到，从2012年12月10日至2014年5月5日，该院受理的的物业服务合同纠纷案达到385件。

而这385件案件中，涉及某个小区的案件多达289件，占整个案件比例的75%，其中大部分为业主不缴纳物管费的纠纷。江阳区人民法院主办此类案件的法官向勇对如此多的物业纠纷案件表示，一个小区物业纠纷案就能达到289件，其中不是简单的不缴纳物管费，这背后出现的矛盾值得思考。

矛盾根源

本地法规出台后执行难

“随着物业管理的快速发展和物业管理覆盖面的不断扩大，行业发展的深层次问题和矛盾也随之暴露出来，因物业管理引起的纠纷越来越多。”向勇说，“从整体案件分析来看，造成纠纷案多的原因主要是物管费的矛盾，其原因也是多方面的，有物业管理企业在服务上存在不足，以及业主希望得到更高的服务，这种矛盾必然造成双方的纠纷。”

向勇还说，业主不缴纳物管费，原因不能光看表面现象，更应该去探讨更深层次的问题。比如上述案例强迫业主购买停车位的问题，物管有何权利将业主拒之门外，让业主有家难回。另外开发商在停车位的问题上采取“强买”的行为，如果业主不购买“天价”停车位，就不让业主回家或者让业主将车辆停放在小区外，这就属于变向的强迫。

“物业管理服务相关主体间的权利义务不够明确，缺乏相关规定；物业管理涉及开发建设单位、业主、业主委员会、社会和城市管理的方方面面。”一位物业行业的资深人士也表达观点。他还分析，虽然有相关法规规定双方的义务和权利，但也会有很多因素影响事情的发生和发展，比如小区违建的情况，相关部门执法力度差，甚至“拖延”时间，就造成小区违建成为事实。

律师说法

须健全法律法规 提升执行力

为规范物业服务企业的行为，保护物管和业主的合法权利，解决小区日益凸显的矛盾问题，7月10日，新《泸州市物业管理办法》正式出台并实施。但“理想很丰满，现实很骨感”，小区纠纷还是时有发生。

从上述几例事件分析，相关法规在其中发挥的作用值得探讨，但不可否认相关法规执行力太低。如何解决小区日益凸显的矛盾问题？对此，记者采访了作为物业协会会员及物业服务企业法律顾问的四川杰可律师事务所冯俊。他说，第一要健全法律法规，真正做到有法可依，俗话说“不成规矩没有方圆”，健全法律法规是解决小区矛盾的最佳办法。

“除了健全法律法规之外，必须提升执法部门的执法力度，杜绝执法部门的拖时间、推责任、踢皮球的行为。”冯俊说，“这是在政策和政府层面，另外作为物业服务企业要明确自己的责任和定位，还要提高自己的服务质量，毕竟物管是小区业主花钱请进来的，是为小区业主服务的。就比如保安殴打业主来说，哪有‘服务员\’殴打‘主人\’的道理。”

华西城市读本记者 孟飞 摄影报道

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