集体经营性建设用地入市记

田坝村幼儿园的孩子们在开展户外活动。特约通讯员曾佐然 摄

腾退老宅、整合指标、核发权证、挂网拍卖、细化分配……

泸县集体经营性建设用地入市促成“三赢”

农民

泸县国土局的数据显示，全县宅基地退出户均获得直接经济补偿

5万余元；复垦耕地年产值增加了13万元，户均每年增收600元

村集体

村集体通过节余指标流转、入市等实现收益451万元

财政

地方政府收取入市调节金0.9万元

□本报记者 张立峰

党的十八届三中全会提出了农村土地制度的“三项改革”，即农村土地征收、集体经营性建设用地入市和农村宅基地制度改革，并于2015年开始在全国33个县开展试点，今年底，“三项改革”试点将结束。

2015年3月，泸县列入全国农村宅基地制度改革试点县；2016年9月，国家又给泸县增加了集体经营性建设用地入市改革和土地征收制度改革两项试点。两年多来，泸县在“入市”方面形成了制度性成果5个，基本实现了集体经营性建设用地与国有土地同地同权、同等入市的目标。

在该县众多成功的 “入市”案例中，天兴镇田坝村集体经营性建设用地入市修建幼儿园的案例，是让泸县国土局工作人员印象最深刻的。田坝村为何要修建幼儿园？用地指标是怎样整合的？入市过程是怎样的？村集体获得收益后如何分配？记者走访该县一探究竟。

案例简介

2016年12月20日，泸县天兴镇田坝村通过公开拍卖，把位于该村2组的、由宅基地腾退节余建设用地指标转化而来的2.5亩集体经营性建设用地，以15.3万元/亩的价格成交，总价款37.6万元，出让给企业投资修建幼儿园，出让年限50年。此举，解决了该村和周边村庄孩子们的入园问题。

A

事件

抓住机遇，大胆尝试土地入市

泸县天兴镇的田坝村，是该镇一些家长每天都要去到的村子，那里的田坝春苗幼儿园照顾着田坝村及周边村子的40多个孩子。12月12日下午4点，记者来到幼儿园走访，看到还有3个孩子正在焦急地等待着他们的父母。“已经跟他们的爸妈联系了，马上就到。”园长胡秀振告诉记者，因为附近村镇都没有幼儿园，久而久之，春苗幼儿园就成为附近孩子们的乐园，幼儿园的师资和规模也因此扩大了。

孩子越来越多，幼儿园越发容纳不下，昔日宽敞的大厅和卧室如今看着越发狭小。“要是能找块地，修建一所更宽敞的幼儿园就好了。”田坝村村支书颜祥光告诉记者，这不仅是他的愿望，更是全村村民的愿望，“可看来看去，全村竟没有一块像样的地块。”

一边是对集体建设用地的迫切需求，一边是大量的闲置宅基地得不到利用，这让颜祥光很是苦恼。“全村7个组786户，一户多宅的就有108户，闲置宅基地面积达到272.2亩。”村主任龙良明告诉记者，农民视老宅为祖业，即使另有所居，也不愿意拆房退地，导致大量老宅散而不均、闲而不退、破而不败。

田坝村的存量经营性建设用地有多少？“量小且分散。”颜祥光告诉记者，目前全村157宗地块总量仅为0.3万亩。为了整合土地修建幼儿园，村里多次召开村民代表大会，听取代表意见。“经过调查，最终有意愿有偿退出宅基地的有268户1386人，可腾退宅基地面积255.9亩。”颜祥光说。

村民支持是好事，可新的问题随之而来。即便整合出了地块，找谁投资修建呢？“当时，村上有人提议抓住全县集体土地入市机遇，搞土地入市，可一部分人有些胆怯，担心出让后权属不清，怕失去自己的土地。”颜祥光告诉记者，经过多次研究、反复讨论，田坝村人决定大胆尝试土地入市。

B

探索

有序退出，田坝村选好地块盼入市

为了做好宅基地退出工作，田坝村编制了宅基地有偿退出方案，经报县政府批准后开始实施。“村民自愿申请退出，村组受理审查，双方签订有偿退出协议。”颜祥光告诉记者，通过公开招投标，由村上选择施工单位来复垦退出的宅基地，“入市前，田坝村拆除并复垦204户，复垦面积172.67亩。退出户中，有42户进了中心村，有74户进城镇购房或投亲去了。”

复垦后，村上产生了大量集体建设用地指标，对全村来说是重要的进展。“但还不能全部入市。”泸县国土局相关负责人告诉记者，农村宅基地退出复垦建设用地指标，要扣除中心村占地和预留农民宅基地分配底限保障指标后，再将剩余指标的一部分交由县政府收储，最后一部分才能用于调整入市。经过努力争取，田坝村最终有了2.5亩可调整入市的集体经营性建设用地指标，这让全村人都十分高兴。

“接下来要做的是，接受上级对于入市地块用途的审查。”龙良明告诉记者，地块用途必须按照土地利用规划、村庄建设规划赋予的地块用途。在经过上级审查后，修建幼儿园的申请顺利得到了批准。

有了地块，且用途审查通过，下一步便是指标布局的问题。“经村民代表大会一致讨论，位于村‘两委’旁的一处2组的地块最为合适。“2组村民也同意服从全村的规划，但需要补偿安置。”龙良明告诉记者，村委会随后授权田坝村集体资产经营管理股份公司，代表本村村民委员会负责管理本村所有资金、资产、资源，公司当时对地块按3.1万元/亩的标准对2组进行了补偿。在那之后，村集体资产经营管理股份公司编制了入市地块的建新方案，报给了县政府，县政府批准并核发了集体经营性建设用地使用权证，同时收回并注销了该地块的承包经营权证。

“有了集体经营性建设用地使用权证，我们接下来就能吸引企业投资了。”龙良明说。

C

成效

凭证入市，村集体细化利益分配

怎样入市？如何交易？需要按照经营性建设用地交易程序一步一步走。在田坝村，这项工作交由田坝村村集体资产经营管理股份公司全权负责。

“在入市之前，我们委托中介公司对地块价格进行了评估。”公司相关负责人告诉记者，村民议事会参照评估价格来决定入市底价。记者了解到，在经过泸县人民政府批准后，村集体资产经营管理股份公司将指标委托到泸县公共交易中心进行挂网拍卖。“经过竞拍，最终我们选择了一家公司，与他们现场签订了成交确认书，在约定的时间内，竞得人将拍卖价款打入县财政专用账户，买卖双方签订出让合同。拍卖价款计提调节金后，返还给村集体资产经营股份公司。”颜祥光告诉记者，竞得人可凭出让合同申请办理不动产登记权证，权利人凭证可享有抵押贷款等国有土地同等权益。

12月12日，记者来到田坝村2组看到，幼儿园已基本竣工。田坝春苗幼儿园园长胡秀振每天路过都来看一遍，盼望新的幼儿园早日建成。“等幼儿园修好了，孩子们就再也不用挤在小房间里了，幼儿园外就是宽阔的村‘两委’广场，地势更加平坦，既方便了孩子们的活动，也方便了家长们的接送。”胡秀振说。村民杨秀琳告诉记者，等幼儿园修好了，中心村肯定能变得更有人气、更加热闹。

集体经营性建设用地入市后，收益怎么分配、怎么使用？这是田坝村的头等大事。记者了解到，田坝村集体资产经营管理股份公司将受益分配按1:2:2:5的比例进行分配：10%的收益用于公司员工收入和奖励有功人员；20%的收益用于田坝村基础设施建设等公共服务，如道路、土地整治、水利设施、环境卫生、社会保障等；20%的收益用于村民分红，通过转账打卡方式支付给股民；50%的收益用于公司年度发展基金，“比如土地流转费、项目资金入股、成立公司内部服务实体机构、成立劳动服务部，提供农村民风民俗服务、种植养殖业服务。”公司负责人说。

记 者 手 记

一次探索 多方受益

凭证入市、委托实施、平台交易、民主议定、部门联动、核算收益……两年多来，泸县努力探索集体经营性建设用地入市，成功盘活了大量闲置资源。

泸县国土局的数据显示，全县宅基地退出户均获得直接经济补偿5万余元；复垦耕地年产值增加了13万元，户均每年增收600元；村集体通过节余指标流转、入市等实现收益451万元；地方政府收取入市调节金0.9万元，实现了国家、集体、个人多方受益。

田坝村集体经营性建设用地入市的成功不仅保障了私立幼儿园的用地，村级预留的建设用地指标除满足宅基地再分配外，还可以满足农业向二、三产业和二、三产业向农业双向延伸的发展建设用地需求。不仅如此，通过零散宅基地复垦，田坝村还促成土地流转172.7亩，家庭农场、农民专合社、农业龙头企业顺势发展壮大。

勇于创新、大胆尝试，在国家给予试点机遇的同时，基层人民和政府有着广阔的主观能动空间。把握宏观改革方向，结合本地实情，相信四川省未来必能“结出”更多试点成果。

制图/梁晓军

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