激活沉睡资源 泸县农民的宅基地更值钱了

冬日的谭坝新村。

谭坝村共建共享的新居。

新闻背景

党的十八届三中全会提出了农村土地制度的“三项改革”，即农村土地征收、集体经营性建设用地入市和农村宅基地制度改革。从2014年12月正式颁布改革的政策性文件，到2015年6月确定方案，并在全国33个县开展“三项改革”试点，近4年多时间过去了，这项改革试点进展如何、在改革中是否保障了农民的权益？

今年底，全国土地制度“三项改革”试点将结束，四川省改革的效果如何？记者近日走访了四川省的两个试点区县。

□本报记者 张立峰/文 特约通讯员 曾佐然/图

2015年3月，泸县被确定为全国农村土地制度改革33个试点县之一。在制度试点的近4年时间里，泸县探索出了多项改革经验，为农民和村集体经济收入的增长做出了重要贡献。

今年11月22日，省委改革办在成都召开四川全面深化改革典型案例新闻发布会，泸县宅基地制度改革入选40个典型案例并编入《改革试点典型案例集》。在全国试点期即将结束之际，记者专门前往泸县作实地调查。

闲置宅基地太多怎么办？

“保权腾退”激励农民自愿退出

泸县是农业大县，农村人口约占到全县人口的90%，先富起来的农民纷纷进新村、进城镇定居，村里留下了大量老旧农房。依照我国现行法律法规，宅基地应当一户一宅，但由于历史遗留问题，农民建新不拆旧的比比皆是，土地浪费严重。

一份来自泸县国土局的数据显示，全县26.9万宗、24.3万亩宅基地 （人均占有170平方米）与127.3万亩耕地“插花式”分布。3.6万宗、3.2万亩闲置宅基地得不到有效利用，用地供需失衡，阻碍了农业的规模化发展。

宅基地制度改革，闲置宅基地有偿退出首当其冲，但一开始，难度很大。一些乡镇政府工作人员告诉记者，要让农民把房子和地退出来非常困难，试点刚开始时，大家的主要精力都放在政策宣传上。

渐渐地，改革有了成效。泸县国土局相关负责人告诉记者，泸县尝试“保权腾退”，即农民在保留宅基地资格权的情况下退出多余宅基地并获得安置和补偿。负责人表示，这一举措既能盘活闲置宅基地，又可保障农民重回农村。

60岁的杨珍明是玉蟾街道玉蟾村的村民，家中有4口人，他家宅基地有1.1亩，老宅在山上，是1987年盖的270多平方米的土瓦房。玉蟾村新村聚居点修好后，杨珍明十分动心，“那边位置好，配套好，价格也不贵，村上承诺宅基地复垦之后仍由我家承包使用，在和家人商量后，我决定退出老宅。”

杨珍明给记者算了一笔账，按退出土瓦房300元/平方米和其他建设用地20元/平方米的标准，他共收到退出补偿款9万元。按新房1480元/平方米的价格，杨珍明购买了100平方米的户型，花费不到15万元；拆旧住新的过渡期间内，还有每人每月300元的补助，而且老宅复垦后村里还免费提供茶苗，收益归村民。杨珍明的新家现在距耕地7公里，他骑摩托车来回管理，村上还给杨家配备了砖瓦生产性用房来存放农具。

无力购买新房怎么办？

与村集体“共建共享”合作共赢

退出宅基地获得补偿款再购买新房，这对于贫困户来说是困难的。记者在走访中了解到，一些贫困户只能穷尽收入修补旧房凑合着住，宅基地使用权在政策的禁锢中沉睡。

12月10日一大早，农民工龙国才起床洗漱，然后步行至附近的四川新家塑建材有限公司上班，整个过程只需要10分钟。龙国才告诉记者，他租住的房子是喻寺镇谭坝村的共建共享房，和该村股份合作社谈好的租期是两年，月租金500元，目前已经支付了第一年的租金。“租住在这里又便宜又方便，我打算告诉更多工友，让他们过来租。”龙国才住在二楼，一楼则是该村贫困户张子华的房间，整栋房屋由张子华和村股份合作社共建共享。

谭坝村第一书记李文国告诉记者，这样做的目的是帮助贫困户改善居住条件，贫困户以宅基地使用权与村股份合作社共建共享，贫困户免费获得住房，股份合作社则获得经营性用房，目前全村已有5户成功实践，均为其办理了分割产权。

如何共建共享？喻寺镇国土所工作人员朱仁秀给记者举了一个例子：谭坝村贫困户何杰以100平方米的宅基地使用面积与该村股份合作社共建共享了200平方米的房屋，总投资22万元，由村股份合作社投入18.8万元，国家危房改造资金投入3.2万元。待新房修好后，何杰免费享有50平方米的宅基地使用权和底层90平方米的住房所有权（10平方米为楼道）。村股份合作社享有50平方米的70年集体经营性建设用地使用权和二层90平方米的房屋所有权。“何杰拎包入住新房，合作社有了经营用房，双方实现共赢。”李文国说。

怎样通过闲置宅基地获利？

退出入股分红或置换联营

已经定居在集镇或县城的农民，怎样通过自家闲置宅基地获利？计划返乡创业的农民，又如何发挥自家闲置宅基地最大经济效益呢？

前几年，谭坝村村集体股份合作社发现，老年康养市场的缺口很大。据统计，泸县有社会性集中式养老机构5家，总床位仅330个，除一家还在装修未营业外，其余4家200多个床位都是满员。“在传统的居家养老、集中养老变为组团式、结伴式、抱团式、旅居式、田园式养老的今天，乡村康养产业潜力巨大。”合作社理事长黄国彬告诉记者，在商议后，合作社决定发展乡村康养产业。

目前，合作社集中规划了一个占地32亩的旅居田园式康养小区，并配备了一定的菜园，把康养和农事体验结合起来，取名为谭坝村康养小区。

闲置宅基地如何分得康养产业一杯羹？黄国彬告诉记者，进城农民可以利用节余或者腾退的宅基地使用面积，按300元/平方米入股康养小区参与分红，“若是想在康养小区投资，农民在经营的同时还可利用自家宅基地使用面积指标，从原地块置换过来，按规划自建康养用房并经营。在使用期内，经村委和股份合作社同意，产权可转让。愿意置换且有能力建房但无精力经营的，还可以租给股份合作社保底分红。”

“不仅如此，谭坝村还整合土地打造了‘众创园’，四川新家塑建材有限公司就是我们成功引入的企业。”李文国告诉记者，腾退宅基地的农民每年都将从入园企业中获得租金分红。

怎样帮助空巢老人、三无老人？

“房地置换”助其过上幸福生活

如何帮助空巢老人、三无（无儿女、无经济来源、无安全住房）老人改善居住环境，提高生活质量？在泸县的嘉明镇，安康公寓是老人们的幸福之家。

12月11日，记者来到公寓，门前的院坝十分宽阔，老人们在院坝里下棋、做操，还有的在健身器材上锻炼身体，气氛十分融洽。今年67岁的谢荣新刚散完步回来，正准备张贴晚上的跳舞通知。“2016年10月16日公寓刚修好我就入住了，是最早来的一批。”谢荣新告诉记者，当年他决定退出老宅住到公寓的决定十分正确，之前由于儿子失踪，他和老伴的晚年生活十分寂寞，“在这里很忙，每天都有事情做。”

谢荣新的邻居陈祖高今年60岁，无妻无子，老宅破旧不堪，生活艰苦。“我的公寓不大，只有50平米，但和大家住在一起，同吃同乐，晚年生活算是有了保障。”陈祖高说。

嘉明镇副镇长黄焱锋告诉记者，安康公寓目前有38套住房，已经入住了32户，全部是空巢老人和三无老人。由于一些老人还有种地的习惯，镇上还整合了附近土地变为菜地，给老人们使用。什么是“房地置换”？黄焱锋告诉记者，鼓励贫困户尤其是空巢老人、三无老人以宅基地使用权置换房屋居住权。“愿意‘房地置换’的老人须签署《自愿拆除旧房申请书》《房屋拆迁复垦协议》和《公寓安置承诺书》，之后老人免费入住但无产权，待老人去世后，产权归当地村集体所有。”黄焱锋说。

不仅如此，记者还了解到，嘉明镇政府还选派了工作人员长期驻守公寓，并在入住户中选举产生楼主，与其共同照顾公寓老人。“定期体检、定期上门看病、定期开展活动，‘房地置换’让老人们的晚年生活有了保障。”黄焱锋说。

记者手记

推广试点成果 让宅基地更值钱

宅基地是农民最重要的财产之一，也是许多农民安身立命的根本，宅基地制度改革关系着农村社会和谐稳定。“保权腾退”“共建共享”“入股联营”“房地置换”“指标交易”“就地入市”……这几年，泸县在探索宅基地制度改革的道路上收获颇多，得到中央改革办、自然资源部的充分肯定。

期望未来四川省把试点成果推广到更多地区，结合新情况制定出更加完善的改革制度来提升农民的财产性收入。

下期预告

集体经营性建设用地入市是全国土地制度改革三项试点的重要内容之一。如何整合集体经营性建设用地，怎样入市？怎样吸引企业投资？村集体的利益分配机制又是怎样的？记者走访了四川省的另一个试点区：郫都区。请关注本报下期的报道。

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