逾期办证违约责任显失公平 法院依法调整彰显公平正义

记者 付华周 通讯员 孙书文

购房者交钱买房，可交房都3年多了，开发商却迟迟不帮办理房产证。而且，合同中约定双方的违约责任显失公平，导致约600户业主走上了维权的道路。这种情况下，融水苗族自治县人民法院于2017年8月依据法律对于公平原则的相关规定，调整了违约金的计算，维护了购房者的合法权益，维护了公平与正义。

【基本案情】

2013年5月，原告滚先生、贾女士与被告广西某投资置业有限责任公司签订《商品房买卖合同》，约定以40.1万余元的价格向被告购买其开发的一套房子。合同约定，被告应当在商品房交付使用后180个工作日内，向产权登记机关报送其应提供的办理权属登记所需的材料以备案，如因被告的原因导致原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原告不退房，被告按已付房款的0.05％向原告支付违约金。此外，合同还约定，对于原告逾期付款需要承担的违约金的计算是按日向被告支付总房款的万分之一。

合同签订后，原告支付了全部购房款，被告则在2014年4月1日交房。不过，被告却没有在约定期限内向产权登记机关报送相关材料备案，导致原告一直未能办理不动产权属证书。

融水县法院经审理认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，被告未在约定期限内向产权登记机关提交其应提供的相关材料以备案，导致原告一直未能办理不动产权属证书，被告已构成违约，应承担原告相应的损失。

法院认为，被告逾期备案的违约金计算按总房款的0.05%计算，其违约成本明显过低，显失公平，参照被告对原告逾期付款的违约金来计算较为公平合理。

最终，融水县法院2017年8月一审根据该案实际情况，依法判令被告按日以总房款的万分之一向原告支付因逾期提交备案登记材料而造成的损失，共计3.78万余元。

一审宣判后，被告不服，向市中级人民法院提起上诉。市中级法院审理后于2018年3月依法驳回了该公司的上诉，维持原判。

【典型意义】

该案系商品房销售合同纠纷，争议的是房开公司逾期办证违约责任的认定问题，即当事人在合同中已约定逾期办证违约金，人民法院可否对逾期办证违约金进行调整以及如何调整的问题。这批系列案件自2017至今，融水县法院共受理了592件，且目前还陆续有业主起诉，双方当事人矛盾较为激烈，社会影响力大，且全区法院之前对于该问题并无统一意见。

该案审结后，被告向自治区高级人民法院申请再审。而自治区高院为了统一对此类问题的处理意见，特意来柳州市召开了“全区法院商品房买卖合同纠纷逾期办证违约责任问题专题调研会”，并于2018年10月25日下发《关于审理商品房买卖合同纠纷案件逾期办证违约责任若干问题的指导意见》。

【专家点评】

自治区十三届人大代表、柳州恒达巴士股份有限公司三分公司驾驶员覃燕琴：

这起案件，体现了办案人员的速度，层次分明，分析透彻，实事求是，为民办实事，灵活地运用法律，显示了法律的无穷力量。

市第十二届政协委员、柳州市得利投资管理有限公司董事长梁德铨：

本案充分考虑了购房者的合法权益，在认定双方当事人之间的《商品房买卖合同》对逾期办证违约责任约定明显过低的情况下，通过公平、对等的原则给予调整，完全符合客观要求，没有死套合同，是对案件形势和社会经济发展的准确把控，切合广大群众的利益。

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