土地租赁经营期限 超过20年无效？法院审理捋清法律关系，确认大良镇政府60年租期有效

记者 付华周 通讯员 梁玉壁

融安县大良镇某村屯（以下简称“某村屯”）将其部分石山出租60年给融安县大良镇人民政府经营。然而，在收了10年租金后，该村屯却以60年租期违反《合同法》强制性规定“租赁期限不得超过20年”为由，将大良镇政府起诉到法院，要求判决租赁经营期限超过20年的部分无效。

融安县人民法院审理后认定涉案土地系可实行承包经营的荒山林地，本案合同的法律关系是土地承包经营权流转合同关系，《农村土地承包法》优于《合同法》，涉案土地的60年期限并未超过《农村土地承包法》所规定的承包期限，遂依法驳回了某村屯的诉讼请求。

【基本案情】

2008年5月，某村屯与大良镇政府、融安县水利局（以下简称“县水利局”）协商一致，签订《租赁经营协议书》（以下简称《协议书》），约定甲方（某村屯）、乙方（县水利局、第三人）自愿将某库区及周边部分土地出租给丙方（大良镇政府）经营，租赁经营期限从2008年6月1日起至2068年5月31日止，共60年。同时，《协议书》还约定乙方自愿放弃库区管理范围内的土地租金，甲方的土地租金为前10年每年人民币3000元，第11年（即2019年）调整一次，往后每满5年调整一次，具体调整数额由甲方与丙方商定，但每次调整的数额不得高于上一次调整租金的50%。丙方交纳租金时，甲方必须有3名以上代表签收并同时向丙方出具有效收款收据等内容。

《协议书》签订后的10年时间里，甲、丙双方依约履行合同并无争议。不过，2018年4月，某村屯却以该《协议书》约定租赁期限60年违反了《合同法》关于“租赁期限不得超过20年”的强制性规定，超过2028年5月31日的部分依法应当无效为由，向融安县法院提起诉讼。

该案审理期间，融安县法院经调查确认，涉案土地基本上是石山，有自然生长的林木，之前是用来放牧、烧炭的。而《农村土地承包法》规定，不宜采取家庭承包方式的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地，可以通过招标、拍卖、公开协商等方式实行承包经营。

融安县法院经审理后认为，本案合同的法律关系是土地承包经营权流转合同关系。《农村土地承包法》规定，林地的承包期为30年至70年。根据本案涉案土地的性质，原告、第三人与被告签订的《协议书》的60年期限是有效的。特别是原告、被告双方已经履行了10年合同，被告将土地转租给他人开发旅游，旅游公司已作出重大投入，短期经营不利于旅游业的发展。从原告收取的租金来看，租金是递增的，越到中后期租金越高，对原告并无不利，租期较长同时还给原告所在地的群众带来了长期务工就业机会。故原告主张超过20年期限部分无效的理由不能成立，应不予支持。

最终，融安县法院依法对该案作出一审判决，驳回原告某村屯的诉讼请求。一审宣判后，某村屯向市中级人民法院提起上诉。后来，市中级法院驳回上诉，维持原判。

【典型意义】

本案争议的焦点是案件合同的法律关系是租赁关系还是土地承包经营权流转合同关系，而法律关系的定性则影响法律适用，并影响案件的最终处理。此案涉案土地基本上是石山，直接在土地上进行生产经营活动，收益不高，村集体可采用法律规定的其他方式承包给村集体以外的单位或个人，大良镇政府将土地转租给他人开发旅游，本质上是利用土地的自然景观和特殊地形地貌，更有利于提高土地的经营效益。

《合同法》相对于《农村土地承包法》是普通法，本案《租赁经营协议》是在《农村土地承包法》颁布实施后签订，根据特别法优于普通法的原则，本案应当适用《农村土地承包法》。同时，此案为依法公正高效办理优化营商环境过程中的矛盾纠纷案件，对于优化营商环境有着积极作用。

【人大代表、政协委员点评】

市第十二届政协委员、柳州市司法局公证处主任覃铸琨：

大力推进农村土地使用权流转，盘活农村土地资源，对于加速城镇化和农业现代化，对于增加农民的财产性收入，扩大内需，激发经济发展内生动力，促进国民经济持续健康发展和社会全面进步，实现宏伟目标具有十分重大的意义。本案的处理方式，为今后该类案件的处理提供了参考，对于柳州市优化营商环境有积极意义。

市第十四届人大代表、融水苗族自治县汪洞乡廖合村民委主任韦秀主：

土地承包经营权是农村经济的重要支柱，保障农村土地承包经营权的正常合法流转对促进农村经济社会发展具有重要意义。本案的处理对农村土地承包经营权的流转具有积极的指导作用，较好地达到了法律效果和社会效果的统一。

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