人口增多，小家庭增多，老年人口增多…… 新人口普查数据出炉 龙城楼市有何影响

90㎡左右户型 成为“小家庭”新需求 广西农垦集团柳州四方新桂园项目总经理 黎正钰 柳州具备较好人口吸附条件 龙光集团柳防桂公司营销总监 林欢 柳州人口发展趋势 助力楼市信心 中海地产柳州公司助理总经理 王东华 人口流入刺激柳州刚需产品去化 广西远道商管公司副总经理 王晶 当前楼市平均成交面积在100-110㎡之间 世联行柳州分公司副总经理 梁世浩 需要增加更多的车市配比 柳州市辉煌房地产咨询服务有限公司市场研究部总监 廖雅婕

今报实习记者丁雨洁

根据广西第七次全国人口普查数据，柳州常住人口2020年已经达到了415.79万；而2010年第六次人口普查的时候，柳州的常住人口为375.87万，10年间，柳州总人口增加40万左右，增加的人口对柳州未来的楼市影响几何？

从家庭户数来看，2010年，柳州每一户的家庭人口是3.4人；到了2020年，家庭人口数为2.87人。也就是说，家庭小户数量在增加。“小家庭”增多，柳州楼市是否会有所改变？

同时，第七次人口普查数据显示，柳州0~14岁人口占19.06%，15~59岁占63.75%，60岁及以上占17.19%，老年人口比重有所增加。这样的人口结构，对柳州楼市又会有怎样的影响？

面对这几连问，让我们来听听柳州楼市专业人士的看法。

90㎡左右户型

成为“小家庭”新需求

广西农垦集团柳州四方新桂园项目总经理黎正钰

柳州作为人口净流入城市，人口的增加说明外来及返乡流入人口多于流出人口。流入人口会增加本地区楼市的需求，但影响有限。因为人口的增加只是基数的增加，具体需求量是否增加，主要因素还是在购买力上。增加的40万人口，还需要结合人口结构和柳州经济发展，来判断其中楼市有效购买人员占比。

“小家庭”增加，说明购房需求的最小单位基数在扩大，也意味着小户型需求的增加。根据目前柳州的收入水平，90㎡左右的刚需户型，及拥有较完善配套（尤其是学区和交通），又有一定品质和服务水准的产品会成为“小家庭”的新需求。

60岁以上的老年人增多，在柳州不一定意味着养老产品迎来春天。柳州作为老工业城市，老一辈人群普遍享受到福利房的政策，且购买力有限。柳州老年人将老旧住房转换为养老住房的需求，目前来看还不是很普遍。

柳州15~59岁的年龄人口的购房主力军，会增加宜居高品质住宅的需求，也将随着公共交通、配套和城市建设的发展，不断向外扩大购房选择的区域。

柳州具备较好人口吸附条件

龙光集团柳防桂公司营销总监林欢

第七次人口普查，柳州常住人口数量比第六次普查时增加10.7%，这一数据高于全国5.38%的平均值。柳州城市人口增长速度跑赢全国，表明柳州具备较好的人口吸附条件。

人口数量持续增长、居民健康比例保持稳定，以及城镇化发展的提升这三要素，是柳州楼市发展的基石。老百姓有稳定的收入来源，口袋里有钱了，才会积极考虑改善居住条件，才有可能去买房。

近十年来，柳州的家庭结构在改变，每一户的家庭人口数量在减少，但户数上去了，加上百姓收入增长，会促进购房市场的需求增加。客户在选择户型大小时，主要根据房价水平决定，房价低大户型需求会多，房价高则以刚需小户型为主。

随着老龄化问题的到来，楼市中的养老产品会迎来春天，但这个春天到来的时间会很长。因为中国的养老文化主要是“从子过”，父母老了都会跟随孩子一起过，与西方文化有较大差异，而且养老产品最大的问题就是后续资产如何转手，资产如何保值，这些都需要解决。目前老年人并不愿意把资产转手，基本都以留给子女为主，所以开发养老产品，还需要很长时间去培养消费习惯。

柳州人口发展趋势助力楼市信心

中海地产柳州公司助理总经理王东华

一个城市的居住人口是房地产市场的基础。柳州作为西南区域重点产业城市，每年4万左右的人口增量，其中多数是青壮年人口，置业需求凸显，为健康稳定的房地产市场提供了有力的基础保证。

这个现象会促进产品的多样性，上一个十年的户型变化是：两房的需求减少，三房及以上户型的大行其道。这其实是面积的变化。未来这一趋势，应该向产品的舒适度，精装的维度发展。本人的看法是，好的改善产品仍然是刚需，但对于户型产品的年轻化和灵动性将是房地产开发商以后主要的产品研发方向。

生育率的提高，意味着新的家庭单位的催生，自然也就会有新的购房需求产生。

而随着老龄人口比重的增加，相信未来养老地产也会有更好的发展的空间。

青壮年劳动力占据绝对比重，对于楼市成交自然是购买主力，而大户型更加是市场的热门之选。

人口流入刺激柳州刚需产品去化

广西远道商管公司副总经理王晶

人口的增长肯定有利于楼市成交。本人认为增长的这部分人，大多为柳州周边县份人群，他们需要更好的工作和生活环境，还有一部分人是随着柳州产业的发展，引入的外来的高新技术人才，他们都向往能在柳州安家，刺激了柳州楼市刚需产品的去化。

“小家庭”的增加，对于楼市成交肯定有带动作用，租房始终无法满足家庭的需求，未来结婚、生子、养育老人，没有一个属于自己家是不可能的。随着国家二胎政策的放开，客户对于房屋产品结构的需求两房在逐渐减少，在总价差距不是很大的情况下，客户已逐步向首套三房的需求转移。

孩子数量增加，个人认为不一定能给柳州楼市带来成交的人口，这要看柳州未来的发展，现在很多的孩子读书都在外地，他们都需要寻求更好的发展机遇，如果柳州发展跟不上，就会造成这部分人的流失。养老产品一定会成为未来市场的刚性需求，目前从40岁开始的人群越来越注重养老、医疗、健康，它是一个巨大的市场机遇。对于15~59岁的年龄人口，确实是目前购房的主力军，他们会促进房地产不断交易流通，同时会促进产品不断更新迭代。

当前楼市平均成交面积在100-110㎡之间

世联行柳州分公司副总经理梁世浩

10年增长10%，这是正常的增长率，人口总量的变化对楼市整体影响不大。全市整体人口增长的速度小于住宅房屋供应的速度，当前楼市供需反而没有10年前紧张，全市供大于求明显。

家庭户数的增长利于楼市的中长期增长。年轻的三口之家，对楼市有积极的促进作用。当前柳州100-110㎡的平均成交面积，正好反映这种趁势；而100-110㎡的户型，既可当3房，也可当小4房，正符合小家庭人群的需求。

根据世卫组织的标准，60岁以上的人数占总人口比例的10%，则进入老龄化社会。新普查数显示柳州此比例达17.19%，城市已进入严重的老龄化社会。

养老产品是否迎来春天，跟60岁以上老人的财富自由支配力相关，这需进一步的数据作为参考。目前柳州的养老服务仍是在市区范围解决为主，老人们主要选择邻近孩子居住或与孩子一起居住，可以在同一小区内或同一楼栋内考虑部分亲情二代居的户型设计。近郊或远郊的纯养老类项目，需在解决医疗配套、交通配套的大前提下，才会有美好的春天，这与城市经济的发达水平关系较大。

柳州购房客户以本地客户为主，此外柳州有良好的产业基础，生态环境、生活配套，优势资源较集中，对周边城市也有较强的吸附力，整体楼市稳步健康发展。

需要增加更多的车市配比

柳州市辉煌房地产咨询服务有限公司市场研究部总监廖雅婕

楼市的成交状况与城市发展、经济水平、人口、城市吸附力、价格等综合因素有关联，在无法进行分离的静态研究之前，难以得出某一个因素的影响力情况。从过去10年来看，柳州的城市基础建设、招商引资、经济发展和人口增长稳步，楼市每年成交环涨增速平均。

本人2006年开始从业房地产市场研究，见证了柳州十几年来户型产品的发展。

柳州的户型产品经历了从最初的宽松型，80多㎡两房，130㎡三房，甚至还有楼中楼，到紧凑型户型的转变。面积的紧凑更多取决于单价的上涨。同时，户型结构也由早些年两房、三房朝着三房、四房为主流发展，这与很多购房客户对产品功能和开发商的设计水平提高有关。90㎡三房、120㎡四房，在高单价下，显得更加实用。

目前尚未发现单位家庭缩小，导致户型结构变化的情况。不过柳州存在增加小户型产品和新地块1:1.5车位配比的矛盾：开发商如果降低户均面积做小户型，会需要配比更多的车位。

无论在哪个城市，都需要发展养老地产。但国内老人的收入和保障不高，尽管国家目前给予了很多住房补贴，比如税收的减免，但很多开发企业宁可将资金投入其他领域，都没有真的大规模去开发养老地产。

楼市的发展会随着每一代人有新的变化，70后，80后，90后，甚至00后对生活的理念都不一样，不可以一概而论。新的开发产品要捕获消费者，需要更细致第研究主力购房客户的需求，比如，早些年的小区，对充电桩、外卖接收站、快递驿站都没有配置，这几年的小区是有增加的，后期会不会跟着适应00后的生活节奏，全社区游戏主题、架空层宠物空间设计等等，以客户为导向开发才能提高产品竞争力。

新闻推荐

柳州市与贵州黔东南州签订合作协议 共同推进跨界河流联防联控联治

本报柳州讯（记者/周映通讯员/梁丽）5月18日，柳州市与贵州省黔东南苗族侗族自治州在三江召开跨界河流联防联控联治合作联席会...

柳州新闻，弘扬社会正气。除了新闻，我们还传播幸福和美好！因为热爱所以付出，光阴流水，不变的是柳州市这个家。