从数字看柳州一年楼市 城区旧改刚需仍在 成交平稳竞争加剧

2019年柳州各城区供求量价 2020年柳州各城区供求量价 2016-2020年柳州市商品住宅各面积段成交对比 2016-2020年柳州市别墅供求价走势

（上接T12版）

城区

柳北鱼峰上扬柳东成交缩减

户型

换房需求明显一步到位迫切

这场疫情，给人们带来的是“更好地活着”的人本生活理念和价值态度回归，特别是刚需群体以及首次置业的客群，对于“一步到位”的需求也更为迫切。

从销售面积的数据来看，90-100㎡面积段纯刚需产品成交面积为52.35万㎡，同比增长13.52%；但90㎡以下产品成交面呈现断崖式暴跌，投资性需求明显减弱；120-160㎡改善型面积段产品成交量又再度暴增，这说明在疫情影响之下，客户追求“一步到位”的需求十分迫切。

同时，在一些高净值人群中，因为疫情的冲击，为了不让手中的资产流失、贬值，也为了规避风险，他们在资产配置时更多偏向将豪宅作为重要的资产配置。相比普通住宅，作为稀缺资源的豪宅不仅可以带来居住品质的改善，也更容易在收益率上跑赢刚需盘，因此别墅产品在成交量价上均出现一定的增长，特别是成交均价涨幅最明显。

当普通住宅以高促销、降房价来增加销售量时，别墅产品此时却逆势上涨。

细分柳州各城区的数据，区域的量价分化也在明显加剧，柳东新区成交规模缩减，柳北区、鱼峰区依靠大盘优势成交量快速上涨。

柳东新区的市场容量在2019年迎来爆发，过去我们认为柳州的房地产发展正式进入到“柳东时代“，然而柳东新区的房地产发展却低于预期。特别是在2020年，柳东新区新房成交规模大幅度缩减，成交面积同比下滑20%，在所有的区域当中成交量缩减的幅度最大。

即使受到疫情的影响，柳东新区房地产发展后劲不足还存在其他几个主要原因：首先是人口导入存在较大的瓶颈。新区想要发展，人口导入最为关键，我们也能看到政府在为柳东新区人口导入方面做了很大的努力，比如东风柳汽、上汽通用五菱等大型企业纷纷到柳东建厂，将汽车产业导入到柳东新区；还将一些政策性用房大量集中在柳东新区，全市限价房项目75%集中在柳东新区。从这两点措施来看，柳东新区的人口引进应该比较顺利，但其实这其中存在两个矛盾点，其一是汽车产业下滑，想要依靠汽车产业来拉动新区的发展，动力明显不足；其二限价房项目势必分流掉市场的部分客户群，直接导致新房的成交量回落。

基建配套发展缓慢也是柳东新区房地产发展后劲不足的主要原因之一，无论是学校、商业、市政公园等配套发展均较缓慢，且配套不足。

另外，柳州作为典型的内生型市场，柳州新房成交的客户中95%以上的均为本地客户，柳东新区同样如此。选择在柳东新区置业的客群当中，大多为本地刚需群体，柳州以外的客户选择到柳东新区置业的客户屈指可数。

在过去的几年中，柳北区受供应端的影响，成交量长期处于低位，依靠绿城杨柳郡、通建中天城等地产苦苦支撑。2020年随着万科城、鼎华城项目的入市，该区域供应量暴增，其中万科城、绿城杨柳郡在成交量上均超过10万㎡，区域大盘间的竞争加剧。

而在鱼峰区，因在售项目成交价格出现剧烈幅度的调整，成交量相比2019年呈现一定的规模性增长。

（下转T14版）

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