选举业委会 “三难”如何变“三不难”

计算地下车库面积，花了业主们不少精力。今报记者廖艳明 摄

今报记者廖艳明

在近段时间记者的走访调查中，市民反映，成立业主大会、选举业委会主要有“三难”：一是，车库面积计算难；二是，房开商不提供资料，收集材料难；三是，商业区与住宅区成立业主大会意见统一难。如何让这“三难“”变成“三不难”呢？记者采访了柳州市住房和城乡建设局和柳州市不动产登记中心。

一难：车位面积计算难

解决：具体计算有规则

1.车位面积计算有规则

在成立业主大会过程中，柳州很多小区因为计算方式问题，导致成立过程存在争议，而焦点又在地下车库的车位面积计算。车位面积到底归谁所有，在成立业主大会投票时又该怎么计算？

柳州市住房和城乡建设局相关负责人介绍，现行广西物业条例规定，是否可以参与投票，是否可以进入总面积，是以房屋面积是否是专有部分面积来判断。在确定业主投票权属的专有面积、建筑物总面积时，如果不属于全体业主的共有面积，则可以认为是属于可以参与投票的专有面积。

《物权法》第七十四条规定，建筑区域内规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。而这部分车位、车库的归属由当事人通过出售、附赠或出租等方式约定。占用业主共有的道路或其他场地用于停放汽车的，属于业主共有。

车位过道归谁？人防车位怎么计算？该负责人称，这些车位及车位配套的面积计算，各小区情况不尽相同。在实际的业主大会成立过程中，住建部门都是根据不动产登记的相关规定，在不同的投票环境中，根据小区实际情况甄别使用。

2.车位过道归谁所有？

柳州市不动产登记中心相关负责人介绍，目前，地下车库首次登记方式一般有两种，一种是把整个车库登记为一本大证，全部登记在房开商名下。另一种是在规划设计的时候，就是按照车位数量逐个进行设计的，登记的时候也按照车位号逐一进行登记发证。与前者一样，首次登记也都是登记在房开商名下。

房开商在车位销售时，可以签订合同出售给业主，业主根据相关规定进行登记转移。没有销售的车位，房开商也可以一直登记在其名下，然后提供给其他人使用，并收取一定费用，即出租。

业主购买的车库车位，面积一般是指套内面积，即肉眼看到的车位线内的部分。那么，车库的过道、配套用房属于谁呢？该负责人称，一般车库登记是分号的，例如1号车库、2号车库等。每个车库的过道、配套用房，属于整个车库的业主共有。例如，一名业主的车位占了所有车位的千分之一，那么该业主同样可以占过道、配套用房千分之一的面积。

3.人防车库也可买卖办证

那么人防地下车库的车位怎么算呢？该负责人表示，人防车库的车位也属于车位，与其他普通车位不同的是，它的定性属于“平战结合”，即和平年代为车位，战时为人防设施。当它战时作为人防设施时，归国家统一管理和使用。

在柳州，目前只要规划的是车位，不管是人防车位还是普通车位，都是可以买卖且办证的。不一样的是，人防车库的车位在进行不动产登记的时候，会备注为“平战结合”车位。

在文件出台前，柳州此前有很多人防车库车位，是不能销售的，那这部分车位的权属是房开商，还是全体业主，还是国家？该负责人表示，在没有明确规定的情况下，按照物权法，谁开发就登记为谁所有。

而据了解，重庆、广州、上海的人防车位均是可办证的。

4.这些情况只登记不发证

曾经，高新明珠的业主在查询地下车库产权时，查询到车位配套设施，权利人是“高新明珠业主”，有不动产证号，但显示是“不发证”。这是怎么回事呢？

该负责人称，这里查询的可能是车位配套的过道，登记的是“高新明珠业主”，但没有说是“全体业主”。按照规定，是该车库的业主共有。车库业主可以按照车位所占权重比例进行公摊。

若是全体业主共有，一般会登记权利人为“全体业主”。例如，物业用房，也是只登记不发证的，就是登记为“全体业主”。

此外，土地出让合同中有约定的，公厕、垃圾回收站等要移交给政府的，会登记在柳州市人民政府的名下，也是只登记不发证。另外，青少年活动中心、会所等功能性用房，在没有约定的情况下，则是登记在房开商名下，若另有约定的话，按照约定来登记。

二难：收集材料难解决：相关部门免费提供

在成立业主大会时，因为各种原因，房开商不提供资料，导致业主收集材料难。这些房开商手中的材料，业主是否可以通过其他途径获得呢？

“不用老百姓跑路，相关部门来提供，这样老百姓更方便，材料也更准确。”柳州市住房和城乡建设局相关负责人称，在实际操作中，可以由业主联名向县级人民政府房产行政主管部门提出召开首次业主大会会议的书面要求。而需要房开商提供的材料，可以直接到住建和不动产登记等相关行政部门查询。

而在新的广西物业管理条例征求意见稿中指出，街道办事处、乡镇人民政府应当在收到建设单位或者业主联名提交成立业主大会书面申请后的十五日内，要求房屋销售合同备案、不动产登记、城乡规划等有关部门，提供规划总平面图和不动产登记簿记载的专有部分面积清册，或者经备案的房屋测绘报告等资料，且有关部门应当免费提供。广大业主和住建部门也希望这一点最后能成为新条例的一部分，让业主大会成立更方便。

三难：商业区与住宅区意见统一难

说法：两者划分需依法依规

对于商业区与住宅区在一起，导致成立业主大会难的问题，有居民提出，商业区和住宅区，其实一个在小区内部，一个在小区外围，是互不干扰的，是否可以把两个区域分开，成立两个业主大会呢？

柳州市住房和城乡建设局相关负责人介绍，按照广西现行物业管理条例，一个物业管理区域成立一个业主大会，一个物业管理区域由一个物业服务企业提供物业服务。因为一个物业管理区域内的公共设施，如供电配电、用水、消防等，都是一个整体，便于统一管理。若是成立了两个业主大会，一旦设备损坏，到底由谁来维修，后续会产生很多矛盾。若是小区商业和住宅的公共设施都是分开的，则可以分开成立两个业主大会。

此外，有的小区虽然是叫同一个名字，但已经按照规划分割成两个以上独立院落或者封闭区域的，在明确附属设施设备管理、维护责任和不影响使用功能的情况下，可以分别划分为独立的物业管理区域。若是影响消防通道、避难场所、燃气使用安全、楼宇通道、电梯使用以及共用设施设备共有功能的，不得分割划分为独立的物业管理区域。

商业区和住宅区成立业主大会意见难统一，市民也呼吁规划部门或者是设计单位在新项目规划设计初期，能够多参考下后续物业管理上的一些问题，进行更人性化设计，把商业和住宅设计为两个独立的区域，避免后期使用中不同群体矛盾的出现。

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