河西中铁物流园及周边 900多亩旧改项目将启动与磨滩片旧改项目相邻，改造范围内将 建新路网、新小学

改造项目南片一带。 中铁物流园及周边熟化项目范围。 项目北面是正在建设的中梁项目和金绿洲、富丽嘉园、潭西小区等住区。

□Text/记者吕晓芳Photo/何俊涛

7月19日，柳南区中铁物流园及周边旧城改造土地熟化项目，在柳州市公共资源交易服务中心发布招标公告。这意味着此前几年关于中铁物流园各种搬迁、改造的消息尘埃落定。

招标公告显示，该项目占地面积约924.18亩，拟征收总面积为47.7万平方米，拟征收房屋户数4072户，土地熟化所需金额（暂定）约50.16亿元，接受联合体竞标。居柳州记者梳理发现，该项目是2017年柳州开始推出旧改熟化项目以来，熟化金额最高的项目。那么该旧改项目现状如何，未来如何“改”，“改”成什么样，居柳州进行了探访。

现状

位于西环路与河西路围合处，

由10多宗小地块组成

据了解，中铁物流园及周边片区旧改熟化项目位于广雅大桥以西，东至磨滩路，西临西环路，南至磨滩路四区住宅区，北邻柳铁工务段。处在磨滩片旧改项目中国铁建·国际城的西面偏北一带，也是位于河西大型小区金绿洲南面一片。

从地理位置看，改造区域的区位十分优越，属于传统的城区中心地带。由于历史原因，该片区内土地涵盖居住、铁路、工业、市政设施、城中村等多种类型，在城市化进程中，大部分集体土地被征用，但居住的村落滞后于时代发展步伐，游离于现代城市管理之外，违法违章建筑相当集中，存在大量“握手楼”“贴面楼”，建筑质量也较差，基础设施不齐全，整体功能配套和居住环境较差。

据悉，改造项目主要由中国铁路物资柳州物流有限公司、柳州市柳南区西环铸造厂、柳州艾特吉安全玻璃股份有限公司和柳州市柳南区磨滩村村民委员会集体土地等10多宗小地块组成。

规划

西环路沿街带为商服用地，其余地块为商住

据柳南区住建局城改办主任丁芸介绍，该项目占地面积虽然高达924.18亩，除去规划城市道路、绿地、市政设施用地约299.27亩，学校文体用地占地约89.61亩外，测算出经营性用地，也就是可以用于开发的地块面积约535.3亩。

结合片区的需求和项目的配套，该地块将规划为商服、商住用地。目前，在西环路中铁物流园西门两侧的沿街一带地块为磨滩村的三产项目，为二手车交易市场、汽车销售门店和一些企业厂房和办公用房。丁芸介绍道，本次改造范围还包含磨滩村这部分三产用地，未来三产用地将由中标熟化人统一进行开发建设，建成的商业面积产权移交给磨滩村。除了这部分商服用地，项目其他地块则为商住用地，用于开发建设商品房项目和部分回迁安置房。

从居住角度看，项目容积率不高于3.304不低于2.218，未来项目的居住户数应该不少，建筑密度亦不算低。丁芸表示，地块达到这个指标，是政府根据地块面积、熟化金额，兼顾到熟化人的投入和合理回报考虑的。

至于商住中的“商”，体量和规模有多少，丁芸表示：商业体量不多，只有少量社区商业。在电商如此发达的时代，配备大体量商业的思维已经落后，日常生活中的购物需求，通过手机下单即可，去实体门店消费的需求减少，人们需要的是一些综合性的体验式商业。想逛这类体验式商业，从项目通过广雅大桥即可到步步高广场，项目附近还有金绿洲星光大道商圈可选。

完善改造片区路网和市政设施，新建、扩建小学

除去经营性用地，实际上项目中用于城市道路、绿地、市政设施和学校占的土地面积差不多达到400亩。与该片区相邻的磨滩片旧改项目，占地面积1153亩，除去行政办公、规划绿化、市政规划道路、学校等公建设施用地后，可用于开发的面积为599亩。可以看出，两个相邻旧改项目都需要将项目范围内的土地用于改善、完善该片区的基础设施配套，并且承担的市政设施体量也很大，这对于政府部门来说，是旧改熟化项目考虑的重点所在。

相关规划图显示，上述中铁物流园项目在靠近西环路一侧，在沿街商服用地的周边，规划新建一所小学。同时，还对位于广雅大桥西面河西路南面的河西小学进行扩建，扩建方位在西北面，届时校园面积增加，办学规模扩大，可以更好的缓解片区入学紧张的情况。

城市道路、基础设施、市政设施、绿地等公共配套建设，将根据土地出让后的规划进行建设。“政府推行的旧改熟化项目，其实带来的最大改变体现在这三方面：一是完善了片区的基础设施建设，二是改变片区破旧的区域面貌，三是改善居民生活环境和居住条件。”丁芸表示，旧改熟化项目中，会涉及大量的城中村，城中村居民的自建房大多为集体建设用地，按照目前法律政策，集体土地上房屋是无法上市流通，若是纳入改造范围，依据现行政策，通过改造农民的小产权住房可以置换成为全产权的商品房，通过改造实现个人资产的大幅增值。

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