柳州市城乡规划管理技术规定

柳州市人民政府令

第 3 号

《柳州市城乡规划管理技术规定》已经2019年1月24日市十四届人民政府第62次常务会议审议通过，现予公布，自2019年7月1日起施行。

第一章 总则

第一条为了加强本市城乡规划的编制和管理，实现城乡规划设计和规划管理的法制化、规范化、标准化，根据《中华人民共和国城乡规划法》《广西壮族自治区实施〈中华人民共和国城乡规划法〉办法》等法律、法规及有关国家技术规范，结合本市实际情况，制定本规定。

第二条本规定适用于本市城市规划区内的规划、设计、建设、管理等相关活动。

第二章建设用地

第三条建设项目用地面积大于15000平方米的，应当编制修建性详细规划，经审定后实施，法律、法规另有规定的从其规定。

修建性详细规划应当根据控制性详细规划确定建筑总容量控制指标；在不超过建筑总容量控制指标的前提下，建筑容量控制指标可以在科学论证基础上作适当调整。

第四条建设项目建筑基地未达到以下最小用地面积的，不得单独开发建设：

（一）多、低层建筑和工业仓储类建筑为3000平方米。

（二）高层建筑为4000平方米。

建筑基地未达到上述规定的最小用地面积，但是，有以下情况之一，且不影响城乡规划实施的，经城乡规划主管部门审核同意后可以建设：

（一）邻接土地已经完成建设或者为既成道路、河道，确实无法调整、合并的。

（二）因城乡规划街区划分、市政公共设施等限制，确实无法调整、合并的。

（三）其他情况确实无法调整、合并的。

第五条建筑基地短边长度大于等于50米，且新建建筑符合与周边建筑退距要求的,可以单独建设。

第六条建筑基地面积小于等于500平方米的低层建筑项目申请房屋改建、扩建，原建筑规模已达到相应控制要求的，其批准建筑面积不得超过原不动产权证或者房屋所有权证上注明的建筑面积。

第三章建筑间距

第七条建筑间距应当依据本市日照条件、建筑物朝向、建筑属性以及相邻建筑之间的相互关系，按照日照、采光、通风、消防、防灾、管线埋设、空间环境、建筑保护、视觉卫生等要求确定，同时还应当符合本规定。

第八条多、低层住宅建筑的间距，应当符合以下规定：

（一）住宅建筑平行布置时的间距控制：

1. 正南北朝向其间距在旧区大于等于南侧建筑高度的0.9倍，在新区大于等于1.05倍。

2. 正东西朝向其间距在旧区大于等于较高建筑高度的0.8倍，在新区大于等于1倍。

（二）住宅建筑垂直布置时的间距控制：

垂直布置的住宅建筑山墙宽度小于等于20米的，其南北向的间距在旧区大于等于南侧建筑高度的0.7倍，在新区大于等于南侧建筑高度的0.85倍，且大于等于6米；东西向的间距在旧区大于等于较高建筑高度的0.65倍，在新区大于等于0.8倍，且大于等于5米。

建筑山墙宽度大于20米的，其间距按照平行布置的住宅建筑控制。

（三）多层住宅建筑底层有商业或者其他非住宅用房的，其上部住宅用房间距计算原则上不扣除底层高度。

（四）多层住宅建筑的山墙间距在旧区大于等于相邻较高建筑高度的0.35倍，同时应当大于等于6米。在新区大于等于相邻较高建筑高度的0.45倍，同时应当大于等于7米；低层住宅建筑的山墙间距大于等于4米。山墙上开启窗洞大于0.6米×0.6米的或者住宅建筑的东（西）侧有居室窗洞的，其与相邻住宅建筑东西向的间距不适用前项规定的山墙间距，应当按照本条第（一）项的有关规定执行。

第九条高层住宅建筑与高、多、低层住宅建筑的间距，应当符合以下规定：

（一）高层住宅建筑与高层住宅建筑平行布置时的间距规定。

1. 建筑高度小于等于60米的南北向高层住宅建筑，其间距大于等于按照下式计算的规定值：

新区：24×1.05+（较高住宅建筑建筑高度－24）×0.4

旧区：24×0.9+（较高住宅建筑建筑高度－24）×0.35

建筑高度大于60米小于等于100米的部分，其高度每增加5米，间距增加1米；高度大于100米小于等于150米的部分，其高度每增加5米，间距增加0.8米；高度大于150米的部分，不再计算建筑间距。

2. 建筑高度小于等于60米的东西向的高层住宅建筑，其间距大于等于按照下式计算的规定值：

新区：24×1+（较高住宅建筑建筑高度－24）×0.25

旧区：24×0.8+（较高住宅建筑建筑高度－24）×0.2

建筑高度大于60米小于等于100米的部分，其高度每增加5米，间距增加0.8米；高度大于100米小于等于150米的部分，其高度每增加5米，间距增加0.5米；高度大于150米的部分，不再计算建筑间距。

（二）高层住宅建筑与多、低层住宅建筑平行布置时的间距规定：

1. 高层住宅建筑与其北侧多、低层住宅建筑的间距大于等于本条第（一）项第1目的规定。

2. 建筑高度小于等于60米的高层住宅建筑与其东（西）侧多、低层住宅建筑的间距大于等于按照下式计算的规定值：

新区：24×1+（较高住宅建筑建筑高度－24）×0.2

旧区：24×0.8+（较高住宅建筑建筑高度－24）×0.15

高层住宅建筑高度大于60米小于等于100米的部分，其高度每增加5米，间距增加0.4米；大于100米小于等于150米的部分，其高度每增加5米，间距增加0.3米；高度大于150米的部分，不再计算建筑间距。

3. 高层住宅建筑位于北侧的，其间距按照南侧多、低层住宅建筑控制。但是，最小间距旧区大于等于13米，新区大于等于15米。

（三）高层住宅建筑与多、低层住宅建筑垂直布置的，其间距为各自计算间距控制值的一半之和且大于等于13米；高层住宅建筑与高层住宅建筑垂直布置的，其间距为各自计算间距控制值的一半之和且大于等于15米。

（四）小于等于60米高层住宅建筑与高、多、低层住宅建筑的山墙间距，其间距大于等于13米，且大于等于建筑山墙面宽度；大于60米的高层住宅建筑与高、多、低层住宅建筑的山墙间距，参照本条第（一）项、第（二）项高层住宅建筑平行布置的间距计算，其间距可以在平行间距计算的基础上折减30%。

（五）按照上述规定计算高层住宅建筑间距的，高层住宅建筑主要朝向的建筑长度不得大于60米，高层住宅建筑主要朝向的建筑长度大于60米或者建筑高度大于60米的，还应当结合项目日照分析来确定相应的建筑间距。

第十条当住宅建筑为非正南北向布置的，可以根据正南北布置的建筑间距计算的基础上按照以下规定进行适当折减。

（一）在建筑平行布置存在朝向偏移的情况下，南偏东（西）大于15度小于等于30度按照南北朝向的0.9倍折减；大于30度小于等于45度按照南北朝向的0.8倍折减；大于45度小于等于60度按照东西朝向的0.8倍折减；60度以上按照东西朝向的0.9倍折减。

（a）15＜偏移度≤30度（b）30＜偏移度≤45度

（c）45＜偏移度≤60度（d）60度以上

（二）住宅建筑既非平行也非垂直布置时的间距，应当符合以下规定：

1. 当两幢建筑的夹角小于等于30度的，其最窄处间距按照平行布置的住宅建筑控制。

2. 当两幢建筑夹角大于30度小于等于60度的，其最窄处间距按照平行布置计算控制标准乘0.8倍折减。

3. 当两幢建筑的夹角大于60度的，其最窄处间距按照垂直布置的住宅建筑控制。

两幢建筑夹角

第十一条 在符合第七条、第八条的前提下，南北向平行布置的低层住宅建筑之间的最小间距为6米，低层住宅建筑与其北侧多层住宅建筑的最小间距为9米。

第十二条 在城市旧区实施危旧房改造工程中，确实因地形、环境等条件限制难以按照第九条控制高层住宅建筑间距的，有关高层住宅建筑与处于其日照遮挡范围内的住宅建筑的间距可以通过日照分析确定。

第十三条 医院病房楼、休（疗）养院住宿楼、幼儿园、托儿所和大、中、小学教学楼与相邻建筑的间距，除符合国家相关的规定以外，还应当符合本规定。

第十四条 除第十三条所列非住宅建筑外，对无采光、日照要求的各类非住宅建筑的间距，可以在同型布置方式的住宅建筑间距的要求上减少30%以内，其中多、低层的商业、仓储、工业类建筑以消防退距要求为主；同时非住宅高层建筑之间的开窗面间距，南北向平行布置的，间距不得小于20米；东西向平行布置的，间距不得小于15米。

第四章建筑退让

第十五条 沿建设项目基地边界和沿城市道路、公路、河道、铁路两侧、山体以及电力线路保护区建设的建筑物，其退让距离除应当符合消防、防洪、环保、交通和安全等方面的要求外，还应当符合本规定。

第十六条 沿建设项目基地边界的建筑物，其退让边界距离按照以下规定控制，并须同时满足消防间距控制要求。

（一）各类建筑退让基地边界应当符合以下规定：

1. 各类建筑退让基地边界的最小距离不得小于表1。当建筑外墙与基地边界不平行布置的，可以至临基地边界的外墙面中点起计算自身一方的建筑间距（如右图）。

2. 多、低层住宅建筑退让基地边界距离按照第三章相关建筑间距控制的一半计算。

3. 建筑高度小于等于60米的高层建筑，退让北侧地界距离按照下式计算的规定值控制：

新区：24×1.05×0.5+（较高建筑建筑高度－24）×0.4

旧区：24×0.9×0.5+（较高建筑建筑高度－24）×0.35

高层建筑高度大于60米小于等于100米的，其高度每增加5米，间距增加1米；建筑高度大于100米的，其高度每增加5米，间距增加0.8米，建筑高度大于150米的其间距按照建筑高度150米所需的退距控制。

4. 高层建筑退让南侧地界距离大于等于15米。

5. 建筑高度小于等于60米的高层建筑，其主要朝向面对东、西侧地界的按照下式计算的规定值控制：

新区：24×0.8×0.5+（较高建筑建筑高度－24）×0.25

旧区：24×0.6×0.5+（较高建筑建筑高度－24）×0.2

高层建筑高度大于60米的，其高度每增加5米，间距增加0.4米；建筑高度大于100米的，其高度每增加5米，间距增加0.3米；建筑高度大于150米的其间距按照建筑高度150米所需的退距控制。

6. 建筑高度小于等于60米的高层建筑，其山墙面对东、西侧地界的，建筑山墙退地界大于等于山墙面宽度的一半，且大于等于9米。建筑高度大于60米的高层建筑，其山墙面退让东、西侧地界距离按照高层建筑东西向建筑间距控制值的一半计算。

（二）边界线以外是住宅建筑和文化、教育、卫生建筑的，除应当符合本条第（一）项规定以外，还应当符合第三章建筑间距的有关规定。

上述边界线以外建筑由于历史原因不符合本条第（一）项的退让规定的，在符合消防间距要求下，其少退距离原则上可不由界内建筑全部承担。

（三）当边界线以外是河流、湖泊、永久性公共绿地等的，建筑后退基地边界一般大于等于建筑高度的0.1倍，且大于等于10米。

（四）地下建筑物的退让边界距离，大于等于地下建筑深度（即自室外地面至地下建筑物底板的距离）的0.5倍，且大于等于3米。

（五）存放易燃易爆物品和产生烟尘、噪声及有害气体的建筑物和构筑物，其安全防护和环境卫生防护距离应当在本建筑基地范围内进行退让，边界线以外建筑原则上不承担退让责任。

第十七条 各类建筑后退规划道路红线的距离，应当符合表2规定（表中数值为下限值）。

位于柳江各跨江桥梁桥头及城市立交周边的建筑物，原则上后退距离不得小于20米。

对于按照表2规定控制不能满足道路两侧建筑间距要求的，应当增大后退距离，可以以规划道路中心线作为建筑基地边界，按照本规定第十六条的有关规定执行。

注：（1）高层建筑裙房的后退距离按照多、低层建筑控制。建筑高度超过100米的按照100米建筑退让标准控制。

（2）以上退线距离均自建筑外墙垂直投影线起计算。

（3）建筑首层为经营性用房的，其后退道路红线的距离在表2要求的前提下增加50%，且最小距离大于等于6米。

（4）历史文化保护街区内的建筑退让道路红线的要求，按照经批准的保护规划及详细规划确定。

第十八条 新建影剧院、游乐场、体育馆、展览馆、大型商场等有大量人流、车流集散的多、低层建筑（含高层建筑裙房），其主要出入口面临城市道路的后退道路规划红线的距离，除经批准的控制性详细规划另有规定以外，退距不得小于20米，并留出临时停车或者回车的场地。

第十九条 建筑后退道路交叉口规划红线的距离，在符合本章有关退距要求下增加50%以上，不同等级道路相交路口，按照较高等级道路退距要求控制。

第二十条 建筑物的围墙、基础、台阶、管线、阳台和附属设施，不得超越规划道路红线。

地下建筑物后退规划道路红线的距离，按照第十六条第（四）项的规定执行。

在道路交叉口视距三角形用地和规定的后退道路规划红线的距离内，不得设置零星构筑物。

第二十一条沿河道管理范围两侧新建建筑物的，其后退河道管理范围界线距离在满足其他有关规定的同时，不得小于15米，法律、法规另有规定的除外。

第二十二条沿山体周边新建建筑物的，其后退与建筑基地相同标高的山体自然坡脚线的距离不得小于15米，法律、法规另有规定的除外。

第五章建筑高度与容积率

第二十三条建（构）筑物高度除应当符合日照、建筑间距、消防、文化保护限高、净空限制、视廊管理等方面规定以外，还应当符合本规定。

第二十四条除文物保护单位、国家安全机关、监狱、危险性工厂及其仓库、电站、电讯主机楼等对保卫、安全等方面有特殊要求的单位以外，建设项目临城市道路和公共开敞空间设置的围墙应当采用通透式设计，总高度不得大于2.5米，后退用地界线大于等于0.5米。沿城市主干道的，后退主干道大于等于1.5米。

第二十五条零散用地的个人自建住房，除建筑外观应当符合柳州市个人自建住房外观引导和控制规划要求以外，建筑基地面积小于500平方米的低层住宅建筑底层层高原则上小于等于3.5米，高密度居住区域住宅建筑高度原则上小于等于11米。

第二十六条有关建筑面积和容量指标计算以及新建建筑层高、层数控制，应当符合以下规定：

（一）住宅建筑层高在3.5米及以下的，按照住宅建筑自然层数1层计算住宅建筑面积和容积率；住宅建筑层高大于3.5米小于等于6.5米的，按照建筑面积2倍计算容积率；住宅建筑层高大于6.5米的，按照建筑面积3倍计算容积率，且依次每增加3米增加1层计容面积。住宅建筑底层的电梯、楼梯井、门厅、过道等公共通行集散空间部分按照其实际建筑面积计算容积率。

（二）办公建筑层高在5米及以下的，按照办公建筑自然层数1层计算办公建筑面积和容积率，当办公建筑层高大于5米小于等于7米的，按照建筑面积2倍计算容积率；办公建筑层高大于7米的，按照建筑面积3倍计算容积率，且依次每增加3米增加1层计容面积。办公建筑的门厅、大堂、中庭、内廊、采光厅等按照其实际建筑面积计算容积率。

（三）商业建筑层高在5米及以下的，按照商业建筑自然层数1层计算商业建筑面积和容积率，层高大于5米小于等于8米的，按照建筑面积2倍计算容积率。商业建筑层高大于8米的，按照建筑面积3倍计算容积率，且依次每增加3米增加1层计容面积。

建筑面积大于等于2000平方米的超市、大型商场、娱乐场所等功能集中布置的大型空间商业用房，其建筑高度可以申请适当提高，按照其实际建筑面积计算容积率。其门厅、大堂、中庭、内廊、采光厅等功能用房，可以按照其实际建筑面积计算容积率。

（四）工业厂房和仓储用房等建筑，建筑层高在8米及以下的，按照建筑自然层数1层计算建筑面积和容积率，建筑层高大于8米的，按照建筑面积2倍计算容积率。

（五）地下室层高在2.2米及以上的，以室外地坪为基准，地下室、半地下室的顶板面高出室外地面小于等于1米的，地下室建筑面积不计入项目容积率；当地上部分大于1米的，该层地下室、半地下室应当按照水平投影面积计入容积率。地下室层高在2.2米以下的，以室外地坪为基准，地下室的顶板面高出室外地面不超过该层层高的1/3的，建筑面积不计入容积率。不符合本项上述规定的，应当按照水平投影面积的1/2计入容积率。当出现建筑室外地坪标高不一致的，参照周边最近的城市道路标高确定室外地坪，建设基地室外地坪标高与最近的城市道路标高的高差小于等于0.5米。

沿城市道路不得设置采光天井；毗邻地面建筑主体设置的采光天井、地下庭院、花园等面宽不得超过对应地面建筑面宽的30%。

地下空间中有关商业、娱乐、市场等经营性用房和套型住宅的地下室专属用房、仓储用房的建筑层高，按照本条第（一）项至第（四）项规定执行。

（六）由于建设场地地势高差起伏，部分建筑存在负层（即该层建筑一侧在室外地面以下，另一侧室外地面以上）的建筑设计，其投影空间不计入建筑密度；其建筑用途作为车库（含相应的设备用房）的，建筑面积可以不计入容积率，作为其他用途时建筑面积应当计入容积率。

（七）建筑底层架空作为布置绿化小品、开敞休闲等公共用途的，架空层层高应当在3米以上，其建筑面积可不计入容积率，但电梯井、门厅、过道等围合部分建筑面积应当计入容积率。该层应当满足以下条件：以柱、剪力墙落地，视线通透、空间开敞。该层应当计入建筑层数。

（八）除骑楼建筑建于建设净用地以外，沿街建筑底层作为架空通道和骑楼底层投影部分的空间应当计入建筑密度，但是其对应建筑面积不计入容积率。

（九）高层、超高层建筑避难层（间）的建筑面积不计入容积率，其建筑层高原则上不超过标准层层高。

第二十七条人防地下室、地下车库（含相应的设备用房）的建筑面积不计入容积率，但是地下空间中有关商业、娱乐、市场等经营性用房和套型住宅的地下室专属用房、仓储用房的建筑面积应当计入容积率。

（下转9版）

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