车位不得“只售不租”纳入自治区级物管条例征求意见稿新盘&老小区，租售并举将成常态

某小区地下车位。（图文无关） 一辆汽车驶出小区。（图文无关） 某小区地下车位。（图文无关）

□Text/记者吕晓芳Photo/何俊涛

最近，《广西壮族自治区物业管理条例（修订草案征求意见稿）》（下称“征求意见稿”）公开征求意见。意见稿指出，建设单位不得将其所有的车库、车位出售给本物业管理区域以外的其他人。尚未出售的车库、车位，应当出租给业主、房屋使用人停放车辆，不得以只售不租为由拒绝出租。违反规定销售车位（库）的，或者对业主要求承租的车位（库）只售不租的，责令限期改正；逾期未改的，处5万~25万元以下罚款。

消息一出，很多业主拍手称快，直言“我就想知道什么时候能执行”“政策出台得好，租车位这事有谱了”。还有业主称，处罚金额太少，开发商卖一个车位都有10多20万元，这点钱对于开发商来说是小钱，怕是难起到震慑作用。针对新政和读者们的诉求，记者作了探访。

背景

车位“只售不租”由来已久，“新案例”不时增加

记者在网页上搜索“车位只售不租”，全国各地的这类相关信息都弹出来，既有反映现状矛盾的，也有各地政府部门出台的政策规定，数量之大，情况之多。转观柳州，这些年来小区车位“只售不租”的情况，一直困扰着业主，也经常见诸媒体。特别是一些开发时间较长的小区，当初报建时车位配比要求不高，如今私家车普遍化，小区车位紧张，当开发商还有车位可售时，这种现象就难以避免地上演。

说得近一点，同城媒体报道称，今年5月旧机场片水木新华小区业主因不满房开商车位“只售不租”而将多辆车停在小区门外，针对这事街道办、社区协调房开、业委会和业主三方沟通，但房开的态度仍是只卖不租。2017年11月，真龙苑小区业主听说小区地下停车库“只卖不租”，直接把小区地下车库出入口堵住。后房开答复称，地下车位共165个，共卖出52个，剩下113个均可租售。同年12月，大城小院小区业主向柳州住建部门投诉，小区车位只售不租，且只出售使用权，不能办理产权，后住建部门要求房开商对此进行整改，要求做到“可租可售”。

时间再往前一些，2014年10月，同城纸媒报道称，市民陆续投诉反映龙城华府、文博帅府、心怡·山水苑、紫荆花园等小区车位只售不租，媒体采访后，个别楼盘称确实是“只售不租”。

有市民称：“车位紧张我们知道，如果没有车位就不说，但是小区有车位却不出租，10几万元的车位款，我们工薪家庭拿不出。”还有业主称：“我的车才几万元，车位比车子都还贵。”

政策

征求意见稿到来，区级政策箭指“顽疾”

面对上述情况，如何解决?有律师表示，目前我国《物权法》第七十四条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。”

此外，据悉，住建部门对上述2014年10月几个小区业主投诉的情况回复处理是，只有在房开违反2013年实施的《广西物业管理条例》（也是目前正在实施的）的相关规定时，才能介入调查。该条例第43条：物业管理区域内规划用于停放汽车的车库、车位，应当优先销售、出租给本物业管理区域的业主；车库、车位数量等于或者少于物业管理区域内的房屋套数时，建设单位不得将车库、车位转让或者出租给本物业管理区域业主以外的人；违反第二款规定的，房产登记主管部门不得办理登记、过户手续。

而此次征求意见稿，则是明确地提出尚未出售的空余车位不得只售不租。违反企业，责令整改，逾期未整改的，处以5万~25万元的罚款。业内人士陈女士认为，这给了部门在处理此类投诉时，介入调查和处理的依据。柳州市苏灵物业服务有限责任公司总经理吴婕华也肯定道：“不管是对于业主，还是物管公司也都是有利的，第一并不是所有的业主都有经济条件购买车位，第二开发商卖完车位后，物业后期运营管理地下车位中的消防、排水、排风、道闸、监控系统，需要维护资金，还有管理的人工费用，几十元/月·个车位服务费不够开支。若开发商预留车位租给业主，物管接管中还可以收一些车位费和服务费，用于小区硬件的维护。”

讨论

为何车位“只售不租”？如何平衡？

据了解，目前的商品房小区中，绝大部分地下车位的面积都没有纳入小区的公摊部分。也就是说，地下车位的产权基本上都是归开发商所有，处置权也在开发商的手上。至于开发商为何愿意出售，不愿意出租？是涉及到成本和利润问题。

柳州市房地产业协会会长张涛表示，开发商配建的车位基本都是地下车位，开发投入大，费用高，特别是一些小楼盘，还要两层地下车位，投入更高，所以开发商希望通过出售车位，来快速回笼资金。

广西柳工置业投资有限公司副总经理李振喜表示：地下车位的开发，涉及到不同的地质情况和建筑工艺，人防车位的要求又不一样，总体计算下来，开发的投入成本并不低。还有业内人士表示，如果单纯靠出租，成本收回时间太长，这是很多开发商宁可车位空着也不出租的根本原因。

广西盛元华工程造价咨询有限公司柳州第一分公司副总经理王庆凤对此也做过分析，一方面，允许停车位出租，会使本就不好卖的停车位更加难卖，所以很多小区停车位宁可空着，也不出租。另一方面，开发商如果把停车位全部用于临时出租，对于车位管理的要求很高，相关管理成本会增加，开发商的利益也会受到影响。

一边涉及开发商的利益，另一边作为小区的配套，车位要优先满足业主的使用。如何平衡？吴婕华分析认为，出台相关规定，将部分（如1/3）地下车库面积纳入公摊，成本在前期卖房时就可以收回，交房后满足业主出租需求；另外2/3的比例满足开发商后期的销售，有经济条件的业主可以购买，这样就能兼顾到开发商和业主。

做法

柳州一直关注，2017年严禁“只售不租”

其实，车位“只售不租”，一直也是柳州相关部门甚至政府关注的事情。2015年8月1日起，柳州具备地方立法权，彼时柳州住建部门相关人员曾表示，2016年柳州市相关部门拟将“严禁小区地下车位只售不租或只租不售”写入柳州市物业管理条例，并列入柳州市2016立法计划。

2017年，“只售不租”出现在政府“11.4”的楼市调控政策中，“严禁小区车库车位只售不租或者只租不售，违反规定的，暂缓该项目商品房网签备案手续”。无疑，这个政策对于开发商的新房销售是有制约的。新政将近百日之际，居柳州探访市场得知，一些先前车位“只售不租”的楼盘，也纷纷“松口”，业内人士认为新政策对仍需要分阶段办理预售许可的在售楼盘来说，具有约束力，而对于处在现房销售的楼盘来说，处罚力度稍显薄弱。

那么，如今柳州楼盘的车位租售情况如何？记者也做了一个大致了解，各个城区情况不太一样，在柳东新区，车位可租可售，还有楼盘买房送车位使用权。在柳北、柳南等老城区，有些楼盘称不对外释放此信息；个别楼盘只称对业主销售车位，但更多信息不愿多说；也有楼盘表示，原则上全部卖掉，后期是否出租看情况，尚不能确定。

从楼盘反馈情况看，新老城区的情况不同。业内人士认为，这或与规划部门对新旧区楼盘车位配比要求有关，新区车位配比较足，老城区的配比比较低。业主投诉，也是随着交房入住时间变长，紧缺的现象才逐渐显现出来，若是此时开发商“只售不租”，就很容易引发矛盾。

法律答疑

读者：征求意见稿中对逾期整改企业，处5万~25万元以下罚款，会不会没有震慑力？

答复：广西某律师事务所律师表示，相关部门负责监管开发商和物业公司，发现这种情况第一是责令整改，之后才是处罚。具体处罚分两种情况看，若不遵守法规，恶意程度如何，造成什么后果，需要理性评估：1.位阶较高的法律，如民法通则、物权法明确规定保护公民的物权，包括自由处分的权利，基于此只售不租是于法有据的，毕竟企业追逐利润，有权选择自己的经营模式。现在为了协调公共利益，要求开发商减损自己权利，房企若是违反规定，恶意程度也不是那么高。2.从获得利益看，出售的价格是市场价，抬高价格基本不明显，被动选择出租方式，还有可能减损自己的收益，回款逆周期长，需要承担更多的贷款利息成本等。综合看来，新规没有制定高额罚款在情理之中。

另外，住建部门还有很多行政审理职权，除了罚款，还可以做很多的限制。只要想管，不处罚天价也可以管好。

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