柳东迎大户推售潮，多盘反映去化慢业界分析：改需市场还需培育，产品雷同或亦影响

柳东新区大户供应“井喷”。

□Text/记者龙利文Photo/何俊涛

“价格近1万~1.8万元/平方米，160平方米的大户型，什么人会来柳东新区买这么大的户型？”近日，不少在柳东新区看房的购房者路过会展片某定位高端的住宅楼盘时，看到上述广告语，发出这样的疑问。

正如楼盘打出的广告，记者走访发现，柳东新区多个楼盘近期正在销售大户型，这些楼盘价格、销售情况如何？

现象

多盘卖大户，新品去化慢

目前区域内有改需大户在售的楼盘达8个，产品涵盖高层云墅、别墅、洋房。其中，龙光·玖珑府目前在售主力产品为136~181平方米大户型洋房。碧桂园·ParkRoyal和联发·滨江壹号等楼盘目前已是大户型、洋房和别墅为主的产品。

不少楼盘还反映，5月以来，较多楼盘进入销售中后期，刚需产品几乎销售一空，剩余多为130平方米以上的改需产品，但改需产品的咨询量和成交量均有所下降，并没有刚需产品热销。

“碧桂园·ParkRoyal200平方米平层拥有270度全景视野，还配备有南北双向大阳台，这样的房子住起来舒服。但是总价也比较贵，目前还不考虑。”在柳东新区工作的购房者秦先生说，虽然说二次置业他希望买居住品质更高的房子，但是大户型改需产品的单价和总价让他望而却步。

“现在在售的只有120平方米以上的大户型房源，小户型房源几乎卖完。”柳东新区某楼盘销售人员说道，从去年开始他们项目开盘销售，除了90平方米左右的中小户型外，还有一点130平方米以上的大户型。

去年下半年开盘后，中小户型几乎被一抢而空，开盘当天中小户型的去化率达到了80%，少量剩余的类似房源也很快卖光，现在剩下的都是130平方米以上大户型和别墅。

据了解，目前在售的众多项目中，许多项目都面临着小户型房源销售接近尾声，大户型房源尚余很多的局面。

开盘时，许多业主表示，从房价和自己的预算角度考虑，置业柳东的意向户型就是中小户型，如果大户型的房子总价超预算的话，目前还是会优先考虑离市中心较近的区域。但当前置业柳东的购房者，要么是出于工作需要，要么是首次置业，大家都是优先考虑中小户型。

探因

配套有待升级，改需市场需培育

“在市场价格保持平稳的情况下，刚需房总价更低，购房者更容易接受。”有地产业内人士分析，比起其他改善产品总价动辄两三百万元起而言，刚需产品在价格上优势明显。

据地产业内人士分析，目前柳东新区仍是以刚需客群为主，一些定位偏中高端的产品去化速度特别慢，与开发商对产品的设计和定位有直接关系。例如阳和片的某别墅项目，以大面积为主，总价达300万元，甚至上千万元，改需型的定位让其去化较慢。

区域一位不愿意透露姓名的业内人士向记者表示，柳东新区近年来也陆续开发了一些中高端项目，但产品较为雷同，整体上品质感欠佳，而柳东新区当前的配套或与传统主城区存在一定距离，这些都让产品对改善型客群的吸引力有限，大户型产品销量普遍欠佳。

区域某楼盘销售总监认为，柳东新区的主要客群对户型的需求主要在100~130平方米之间，改需市场几乎没有培育起来，所以去化很慢。此外，柳东新区短期内汽车产业的销量下降，影响了在此工作的大部分中产阶层经济收入，也是导致改需产品乏人问津的原因。

从区域规划来看，柳东新区正在进行新一轮城市配套的升级，尤其是轨道交通路线的修建，未来柳东新区的居住环境将有所改善。

“然而，柳东新区的产业价值只有不断升级，才能吸引大量的就业人口，聚集高消费能力的人群，衍生升级改善型的购房需求。如果未来两三年能够循序渐进地推进新区规划的落地，未来柳东改善型产品才能迎来春天。”广西科技大学继续教育学院副院长陈有禄分析道。

营销

促销、首付分期，多方式蓄力去化

虽然改善产品去化不是很理想，但是走访改需项目时，记者也发现，并不是所有的改善产品销售业绩都很差，也有一些改善项目销售不错。记者梳理发现，这些卖得较好的改善项目都有一些共性，都通过降低总价或者首付分期等方式，吸引购房者出手。

比如碧桂园·ParkRoyal修改了23号楼200平方米大户型规划，将精装改为毛坯，把装修成本减掉，每平方米毛坯单价在7000~7300元/平方米之间，总价比带装修新品降了48万~50万元。

除此，由于产品性质的不同，联发·滨江壹号目前在售和预售的商业性质洋房和别墅临江产品，都打出了与高层住宅价格基本持平的宣传，可用买住宅的钱，买洋房和别墅，享受更高品质的居住体验。

另外，合景映月台即将推出164~181平方米叠墅产品，还推出了预约交2万元抵10万元的优惠，支持首付分期。

其它项目也同样推出“赠送装修基金”优惠方式，如广投·龙象城最高赠送30万元/套装修基金；冠亚·宽庐买即送1000元/平方米装修礼金，最高可得42万元/套。不过，广西科技大学土木建筑工程学院副教授黄湘红认为，地段好的楼盘，推售限量版改需产品后期仍有市场，没有资金压力的开发商，可以慢慢卖。

目前在售改需产品楼盘一览

楼盘产品价格（元/平方米）优惠龙光·玖珑府136~181平方米四房洋房1.1万~1.8万暂无联发·滨江壹号117~150平方米江景洋房、240~260平方米临江别墅（商业性质）洋房8字头起；别墅预计7字头起暂无柳州·联盟新城140~230平方米花园洋房联排1.2万元起；叠拼9500~1.2万有特价“8”字头房源，支持公积金及组合贷款碧桂园·ParkRoyal200平方米的云墅9400~9800（带装修）老业主成功推荐享3重好礼合景映月台164~181平方米叠拼别墅未定预约交2万元抵开盘10万元，支持首付分期，首付26万起广投·龙象城191~225平方米联排别墅享一口价特惠最高赠送30万元/套装修基金古山居苑228平方米四房6600~7500预约优惠3万元冠亚·宽庐176~653平方米叠拼、联排、独栋别墅别墅360万~2200万/套买即送1000元/平方米装修礼金

（表格内容来自开发商口径，居柳州整理）

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