小区已有物业管理，为何还要成立业委会？业委会起到什么作用？与物管协作，共同“管”好家园

小区地面停车费为业主共有，成立了业委会后，可将钱收集用于小区公共设施维护。 在小区的管理中，业委会起到协助物管工作等作用。 有园林水景的小区，后期维护的费用比较高。有业委会加入，在管理上或会更好。 业委会的工作受全体业主监督。 首次业主大会成立流程图

□Text/记者吕晓芳Photo/何俊涛

最近城中某小区业主打算成立业主委员会，几位热心业主在微信群里号召业主们交材料（房产证和身份证复印件），引发邻居们对“业主委员是什么？”展开激烈讨论，部分业主对业主委员会算是有个大致认识，但是多数业主一知半解，甚至完全不知道。

业主委员会到底是什么组织？想必很多业主都想知道，也有必要知道。因为这关系到业主收房入住后，在小区获得的居住体验、感受，说得通俗一点，就是能影响到业主们的生活幸福感。

以下，记者归纳了业主们关心的内容，咨询走访了城区住建局、街道办、业主委员会成员，给读者带来“专家”们的答复。

1

刘先生：业主委员会是什么组织？听起来在小区管理中担负一定职责，起到不小作用？

答：说到业主委员会，得先说一下业主大会，因为业主委员会是在业主大会成立后，选举出来的一个机构，也是业主大会的执行机构。

在业主委员会成立之前，先得召开首次业主大会。业主大会是由物业管理区域内全体业主组成的，决定小区重大管理事务的业主自治管理组织，在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门（在柳州市，就是各城区住建局）的指导下，对关系到整体业主利益的事情进行决议。

自首次业主大会会议表决通过小区的管理规约、业主大会议事规则，并选举产生业主委员会之日起，业主大会成立。同时，也是在首次大会上，建立业主委员会。业主委员会，需经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意产生。业主委员会执行业主大会的决议，在工作中接受业主监督，根据物业服务合同，监督和协助物业服务企业履行义务，规范服务行为,维护业主和物业服务企业的正当权益。

举个例子，小区某栋楼化粪池堵塞，需筹集资金疏通，业委会就督促物业公司联系疏通方到场查看，物业公司得到报价后，向业主发布通知。业委会负责核实价格，并在业主群中通知业主。如果业主不愿意掏钱，或对费用有异议，业委会做沟通、协调工作，让问题得到快速解决。

2

何女士：小区已经有物业公司，成立业主委员会重复吗？

答：两者在工作中，既有配合作用，又有监督和被监督的关系。

物业公司是开发商还没有交房前，通过招投标或者自己选择的方式把物业公司请到小区来，对小区进行暂时管理，相当于小区的管家。当小区成立业主委员会后，这个管家还需不需要，就通过业主大会进行表决。如果业主们觉得物管公司服务、管理做得好，业委会可以协助物管一起管理，如果业主们觉得物管做得不满意，可以把它换掉。

成立了业委会，业主们就拥有这个权力。当然，要换掉物业公司，并不是一个人说了算，而是通过召开业主大会表决，当业主大会“双过半”人数同意，才是最终的结果。“双过半”即专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

3

覃先生：小区召开业主大会需要什么条件？大会前要做哪些工作？

答：根据《广西壮族自治区物业管理条例》，召开首次业主大会，需满足一个交房条件，就是交付使用的专有部分建筑面积达到物业管理区域内建筑物总面积50%以上，或者是首套房交房已满两年的。

住建局工作人员解释称，设置这个条件是为了业主大会决议时有“双过半”表决要求，如果小区没有达到一半以上的入住户数，表决的比例就达不到半数以上。

达到此条件后，建设单位（即开发商）可向城区住建局提交资料成立业委会；若建设单位未及时提交书面报名的，也可由20%的业主联名向城区住建局提出召开首次业主大会会议的书面要求。在柳州，基本上都是业主联名申请的方式。

除了这个硬性条件，还需要小区有积极、热心的业主做前期筹备工作。在首次业主大会召开前，街道办将组织业主成立业主大会筹备组，筹备组由建设单位、业主、房地产行政主管部门、乡镇人民政府或街道办代表、居民委员会代表组成，且业主比例不得小于筹备组总人数的三分之二，组长由街道办代表担任。

5

韦先生：业主委员会需要履行哪些职责？

答：执行业主大会的决定和决议；

召集业主大会会议，报告物业管理实施情况；

与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；

及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；

督促业主缴纳物业服务费及其他相关费用；

组织和监督专项维修资金的筹集和使用；

调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷等。

当然，业主委员会的工作除了业主监管外，还受社区、街道办监督和指导。

6

莫女士：业主委员会开展这些工作，需要一些经费，比如打印文件。业委会委员的劳动付出，是否有一定报酬，这些费用从哪来？

答：按照广西出台的相关条例，这些开销可以从物业共有部分经营所得收益中拿出一定比例使用，如小区地面停车位，属于业主公共部分；还有业主自愿捐赠，以及其他合法方式获得。住建局相关工作人员称，这些规定都可以在小区的“业主大会议事规则”中约定，经过“双过半”业主同意即可实施。

选择加入业委会，被业主推选为业委员委员，除了遵纪守法，具备组织能力、沟通能力、公信力和必要的工作时间外，很多委员都是热心肠业主，他们希望自己住的小区公共设施、绿化得到维修和维护，让业主生活得舒适，说得大一点就是能让小区的房产保值增值。

对于办公费用，据实结算。委员们的报酬，据记者了解，一个月就是几百元。大家基本在业委会以外，做着自己的工作，这份是委员们的热心、公益事业。

比如，日前走访金河湾小区业委会，该小区是柳州较早成立业委会的小区，一位值班文员称，业委会委员每月只有300元通讯补贴费，自己是外聘的文员，在业委会上班，负责记录业主日常反映的问题，虽然工资不高，但自己喜欢与这些做实事、热心的委员们一起工作。

4

夏女士：业主大会能决定哪些事？

答：制定和修改“管理规约”和“业主大会议事规则”（筹备组拟定，业主大会召开前公布在小区内）；

选举、更换业主委员会成员，决定业委会的任期；

选聘、解聘物业服务企业；

筹集和使用专项维修资金；

确定物业服务内容、标准及收费方案；

改变共有部分用途；

利用共有部分进行经营及经营收益分配和使用；

业主大会、业主委员会工作经费筹集、管理和使用等事项。

在业主大会上，也需要全体业主成员“双过半”同意，之后由业主委员会负责执行，业主有权力监督业主委员会工作。

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