《城市居住区规划设计标准》落地部分城市,建筑限高80米柳州超标建筑不多，“高低配”不明显

（道克巴巴截图） 居柳州不完全统计，柳州“高低配”的楼盘有10多个。 柳州高低配楼盘表 （仅供参考，以楼盘实际高度为准） 高层超过80米的楼盘不多，柳州建筑高度的落差不算大。 近年来低密度楼盘增加，这类产品多定位改善型群体。 业界称若落地柳州，未来洋房、别墅和高层同时出现在一个楼盘可能性变小。

□Text/记者莫梦雪Photo/何俊涛

新版《城市居住区规划设计标准》已于去年12月1日正式实施，比起旧版规划标准，此次有一些不一样的规定与亮点出现。这其中，一项“限高80米”引起了热议。

有业内人士表示，对于今天动辄30甚至40层，超过100米的超高层来说，限定了80米的高度，将终结“高低配”，彻底粉碎了开发商高低配的梦。据了解，这份文件目前并未落地柳州，全国范围内，已有海南海口、三亚主城区执行限高80米。

那么柳州这类“超标”建筑有多少？若政策在柳州执行，情况又如何？

什么是高低配？新政意味着什么？

什么叫“高低配”，就是同一个楼盘中，既有高层产品，又有低密度产品，其中高层产品容积率高，低密产品容积率低，这样一来，整个项目的总体容积率平均下来就达到地块的容积率要求。

有人拿身高形象地举例，姚明的身高是2.26米，潘长江的身高是1.6米，他们的平均身高是1.93米，这便是高低配最通俗的解释。

从《城市居住区规划设计标准》用地和建筑控制指标可知，在满足“相同容积率”和“住宅建筑平均层数”条件下，同时限定了“住宅最大高度（80米）”，比例失态的“高低配”将无法实现，同时又能合理设置高低错落的建筑群落，使居住区可以兼容低层高密度和多层高密度的布局形式。

柳州有少量“高低配”楼盘，但高差不大

居柳州不完全统计，柳州在售楼盘中有16个“高低配”楼盘，其中9个高低配楼盘的高层超过26层，也就是说高度大于80米，超过新版《城市居住区规划设计标准》中的规定，占比56%左右，所占的比例其实没有想象中的高。

从前些年的柳州楼市看，楼盘里面基本上是两种建筑形态，高层和多层。其中，高层多是小高层、高层，10~20多层，超高层很少，与7层多层相比，高差并不明显。这些年来，随着外来房企进驻，带来了新产品和新的开发理念，加上改需群体对居住品质的要求提高，开发商在产品设计上向这部分群体作了倾斜，设计出了楼层更低、定位更高端的洋房和类别墅等产品，使得市场上出现了一定高低差的住宅。

尽管如此，有业内人士称，与大城市相比，柳州“高低配”的高度差距并不是很大。

从楼盘情况看来，在部分城区，楼盘的高度本来就被限定，比如鱼峰南靠近机场的区域，为不影响飞机飞行，多限高60米，住宅多为18层；还有马鞍山一带的建筑，对建筑高度也有要求和规定。其他考虑限高的因素还有保护景观的完整性、城市天际线的控制、城市风向、日照等。

“高低配”楼盘户数少，容积率较低

从柳州这些“高低配”的楼盘来看，项目均为“高层+洋房”的设计。它们有着一些共同点。

1.整体容积率低，2.8以内

柳州这些“高低配”楼盘，整体的容积率一般都是比较低的，不会超过3.0，因此整个小区的居住舒适度是比较高的，它们一般都是改需置业者的“菜”。

2.视觉更美观

高低配的楼盘，建筑错落有致，不像“一刀切”的高层住宅，每一栋楼层高一样，放眼望去全是高层，令人感到密集、不透气、不耐看。城市的天际线有高低配的组合其实更美观一些。

3.楼盘户数少

高低配的楼盘也会被购房者吐槽土地的利用率不高，面积差不多的楼盘，总户数相差较大。如近50亩的纯高层碧桂园·城市之光可以提供近900户住宅，52亩“高层+洋房”的融创·九棠府仅能提供500户左右。

4.低密产品价更高，销售周期长

高层价格比较低，洋房价格比较贵。普通的消费者更愿意为门槛更低的高层买单，因此“低密”洋房作为销售周期更长的产品，通常都会放至高层产品销售末期才会推出。一来前期已通过高层产品收回了成本，赚了利润，可以慢慢“耗”，二来买得起价价格更高的洋房的人少，需要做足预热蓄客。通过这些高低配楼盘的销售周期可以看到，1000套的高层在一年内可以卖完，但200套洋房也可能要花同样长的时间，甚至更长。

“低密”房卖得慢，开发商还乐于开发？

“高低配”建筑，有优点也有缺点，“低密”的产品价格高，所以消费群体也很少，受众范围窄，相应的销售周期也会更长。但开发商为何仍热衷于“高低配”？原因有两个。

第一，为了把容积率做足。在土地出让之前，土地的容积率已经框定（容积率=建筑面积/住宅占地面积，比如占地面积100平方米，建筑面积300平方米，那么容积率就是3），因此建筑面积也已被框定。当设计高层后所剩下的建筑面积已不够继续修建高层住宅时，就得打“低密度”住宅的主意，才能达到所要求的容积率条件。

第二，是为了实现溢价。在建筑设计规范许可的范围内，低密度产品容易做出更多的赠送空间。例如洋房的顶楼、一楼就可以“偷面积”，赠送露台、庭院。还有别墅的上叠、下叠也是一样，从而实现土地价值的最大化。

在实际购房中，相信大家也见过不少100多平方米的建筑面积，但实得面积可以达到200多，甚至300多平方米的房源。这些赠送面积高的房源，单价一般也会比同地段其他赠送少的房源贵。

80米限高若落地柳州，有何影响?

回到此次新规的规定，若是80米限高落地柳州，会对楼市有何影响？柳州的建设面貌甚至是城市景观会有什么变化？

辉煌（集团）柳州公司市场研究部总监廖雅婕表示，住宅也是城市的一部分，过高的住宅会影响到城市的风貌，若是限制到了80米高，虽然可以限制过高的建筑出现，但住宅建筑的天际线可能会“平平无奇”，将会失去特色与美丽。其实，在高低建筑搭配下，小区的居住体验感更好，相应的通风、采光、景观会更好。

广西荣泰建筑设计有限责任公司第三设计院机电所所长覃南表示，如果按照新规，同一个盘内，容积率、建筑密度和80米的高度都同时被限制，那么今后在一个楼盘里，同时存在洋房、别墅和高层的情况可能会变少，因为按照新规做“高低配”将比较难，开发商可能会放弃，市面上高低配的楼盘将减少。

另一位不透露姓名的设计院相关人员表示，“高低配”还是能做，并且有些区域会要求做到，比如位于阳和新区的温馨一号，在规划之初就需要形成临江一面低、靠山一面高的形态。记者亦发现，即使是不超80米，诸如金科·天宸还是能做到高低配，并且高层仅18层。该楼盘相关负责人员透露，这跟城市的景观规划有关，金科·天宸所处的位置需要与西边靠江一带形成互不遮挡的局面，因此同样需要做成高低错落的建筑。

记者观察

总体看来，对于一些本身有限高的片区来说，新规的落实与否并无影响。但在一些并未做出限制区域的楼盘，今后若是落地执行，对于开发商来说，想继续通过“高低配”的想法来实现溢价会比较难。

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