化解物业纠纷须回归合同法精神

谈事说理

张全林

据《南国今报》报道，“代收水电费拒绝提供发票，水电费代收标准均超物价部门审批标准，业主咨询物业却一问三不知！”近日，柳州市城中区万达中心广场公寓区有业主向媒体反映，成都宏鹏物业管理有限公司柳州分公司不单代收水电费方式不透明，而且只要业主拖欠物业费，尽管不欠水电费，照样被断水断电。

小区业主和物业的纠纷，已成为许多地方令人头疼之事。尽管国家出台了《物业管理条例》，但由于在小区管理中缺乏明确的责任界定和具体操作细则，不同利益主体引发的摩擦和矛盾一直在增加。

服务缺斤短两，不能由着物业的性子；业主拖欠物业费不交，也不能让物业公司吃亏。只不过，双方各说各话、互不相让，乃至闹出断水断电、打架斗殴的事情，这并不是解决问题的办法，只会进一步激化矛盾。

事实上，化解物业纠纷，双方须回归合同法精神，用法治思维来解决。物业管理合同是维系业主与物业公司之间正常关系的基础。合同清楚明白，约项周延详尽，才能减少是非纠葛。一旦出现纠纷，也应以合同约定为基础进行解决。

管理部门需要做的，是引导业主与物业公司签订详尽、合理的合同，让双方都按照合同办事；并建立权威的调解机制、投诉机制和反制机制，让不遵守合同的一方无法耍赖，故意违反合同甚至采用暴力手段破坏合同，就要付出应有代价。如此，才能实现明明白白消费、光明正大收费。业主与物业公司的纠纷少了，管理部门也就不必屡屡陷入解决争端的牵扯之中了，这才是多赢的做法。

签订合同其实不难，难的是执行过程中出了问题时，监管部门能否依照合同法精神来解决问题。如果监管上和稀泥，老是想着息事宁人，那是很难减少物业纠纷的。比如某些业主欠费不交，我们需要有类似“小额欠债法庭”的机构来进行处理，对此不能毫无办法。又如对于物业公司服务不到位，监管部门也应一抓到底、直至改好，不能惯着物业公司。

总之，业主、物业公司和监管部门，都应该具有法治思维。特别是依法监管这一环节，是防范、解决物业纠纷的关键。

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