空中花园系违建，超容建筑被叫停，违规改建无法办证“赠送面积”虽好，但不合法也白搭

"偷面积"的操作一度在楼市盛行，最近相关报道称柳州、南宁有楼盘因此违规建设无法办产权证。

□Text/居柳州记者Photo/何俊涛

近日，有关“赠送面积”的事件频发，南宁300户业主办不了不动产权证，柳州某高端楼盘涉嫌违建遭取缔，某楼盘赠送面积超容积率整改后重出江湖等，引发了一系列的吐槽与关注。那些开发商口中所说的“赠送面积”，坑到底有几许？

多读一点

这些面积本来就不要钱

露台——《建筑工程建筑面积计算规范》规定：露台、露天游泳池、花架、屋顶的水箱及装饰性结构构件，不计入建筑面积。

飘窗——《建筑工程建筑面积计算规范》规定：窗台与室内楼地面高差在0.45米以下且结构净高在2.10米及以上的凸（飘）窗，应按其围护结构外围水平面积计算1/2面积。窗台与室内地面高差在0.45米以下且结构净高在2.10米以下的凸(飘)窗，不计算建筑面积。

综上所述，露台、不超过2.2米高度的飘窗、层高小于2.2米的地下室或半地下室，是不计入建筑面积的。而超过2.2米的落地飘窗有效地扩大了房屋的实际使用面积，所以应纳入房屋产权面积，并按照最终实测面积计算房价。

南宁

柳州

改飘窗变房间，300户业主办不了证

真实案例：将飘窗改成落地窗、将阳台封闭改成房间……南宁市明秀东路一小区交房5年多，业主却拿不到产权证，300户业主将开发商诉至法院，要求支付逾期办证违约金。“当时开发商宣称，这里的户型是‘两房变三房’。”业主兰女士说，冲着这一点，当初他们毫不犹豫选择了该楼盘。交房时，业主们都很开心，也认为户型好，没有一点浪费。谁知道，后来却遭遇办证难。

专家分析：广西柳州宏桂房地产开发有限公司营销部经理屈振华分析道，有些户型，设计了很多大阳台，这些阳台作为半赠送面积或者全赠送，对购房者形成很大的诱惑。一般出售后，大阳台就被改成房间。做此改动后，就会导致房屋面积增大，小区容积率提高，不符合规划要求。除了超容外，还存在绿化不达标、加建等其他问题，导致小区办证难，更有可能对业主的生命财产造成巨大的安全隐患。

记者手记：买房时记住，飘窗分为凸窗和落地飘窗两种，凸窗是不落地的不算面积，落地飘窗净高高于2.1米要算面积，低于2.1米不算面积，没有封闭的阳台算一半面积。这都是国家规定不计面积部分，并不是开发商口中好心的“赠送面积”。

30户业主被“忽悠”，空中花园系违建

真实案例：鱼峰区某高端楼盘近日摊上了大事，其近30余户顶层洋房业主的“空中花园”系违建，违规搭建部分遭城管部门强制拆除。但让业主们懵圈的，竟是开发商所建造的顶楼花园样板间也属违建。为此，业主们有苦难言。原来，众位业主受开发商样板间、置业顾问说辞、户型图等引导，认为“空中花园”属于自己合法空间，并欣然接受了比同栋楼不同楼层房源贵5000元/平方米的单价。

专家分析：柳东新区某项目一位不愿意透露姓名的营销副总经理表示，商品房在报建之初，会注明顶楼的“空中花园”所有权。但本案例中，顶楼“空中花园”明显属于全体业主所有，并非赠送面积。而开发商在销售中很明确地引导购房者，还加收相应附加费，实属欺诈行为。

记者手记：通常来说，真正“赠送面积”的前提应该是所赠面积合法，且赠送人拥有合法产权。对于购房者而言，买顶楼有赠送面积的房子时，要问清楚该区域是否属于公共区域，并认清“赠送面积”是否是开发商用于销售宣传的噱头。

赠送面积超容，楼层高度被削减

真实案例：近日，城中区某楼盘再次获准预售，其新品也将于近日推出。而此前，该楼盘调整了项目规划，根据规划审查提出的意见，各栋住宅楼设置的结构板，均须按其水平投影面积计算全面积并计入容积率。因为结构板计入容积率，为使容积率符合设计要求，因此需要将某一栋楼楼层减掉8层，即由32层减为24层。调整后，总户数由818户减为754户。而此前，两年多前购房的近300户购房者，近日才得以签约，等得苦不堪言。

专家分析：柳州市房地产业协会会长张涛表示，通常开发商们宣传的“高赠送面积”一般也是指赠送结构板，而结构板一般是不计入容积率的。但该项目开发的户型内结构板，被审查评定为需要全部计入面积，并计入容积率，导致项目容积率超过标准。这样一来，项目此前宣传的“高赠送”结构板面积将不再存在。

记者手记：赠送面积为结构板，前几年在柳州极为盛行，也有很多楼盘拿出来大力宣传。后来，国家出台相关限制政策，近两年来，户型的设计审查更严格，其操作已经不会在报建时能通过审批了，购房时要看清。

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