从抢到挑，买房逻辑在转变

经历大规模调整后，楼市逐渐稳定，购房者的心态也逐渐趋于理性。

置业进化论综述

□Text/记者易柳燕Photo/何俊涛

从2018年春节之后，柳州楼市开盘售罄、“地王”频现的情况屡见不鲜，而到了2018年的末尾，整个市场却突然陷入了比较低迷的状态。上半年的一房难求，到现在的价格稳定、供货扎堆，形成年初抢房年末抢客的大起大落。从疯狂转换到平稳之后，柳州人的买房逻辑发生了改变。

市场

水无常形，楼市高温渐退

回望2018年上半场的热闹，恍如隔世。供不应求、开盘售罄、一房三抢等热词总是不经意间垄断头版头条。然而，水无常形，市无常势。到了楼市下半场，一二线城市楼市“拐点论”不断，柳州楼市也不再似往昔般火热。

土地作为楼市发展的根基，2018年柳州土地市场跌宕起伏，可谓年度剧情最佳。年初便有中海凭借一宗“地王”在拍地现场杀众人一个措手不及，尔后三宗“8”字头楼面地价地块同样风头出尽。土地市场不仅贡献了3个月内“地王”易主的精彩续集，还给出了河东路北一天连拍出两宗“8”字头楼面地价地块的精彩篇章。但，到了年尾，剧情开始急转直下。政府平台公司开始组团出击，底价成交开始成为主剧情，甚至还惊现了近1年未见的“流拍”事故。

地价遇冷，房价更是从均价“9”字头直线下降至“7”字头，用股市的话来描述，楼盘单价走势“绿”成一片。可以说，房价势头从前两年似乎脱缰野马般狂奔，到现在已经是在压制中放慢速度前行。与此同时，政府调控力度更甚，严控申报价，申报价备案后半年内不得调整价格，如需调整须说明原因且涨幅不得超过本项目60日内已售成交的10%。对于虚报乱报，不按要求办理的暂缓审批；整治市场秩序，公布违法违规房地产开发企业和中介机构名单，着力打击市场违法违规行为等。

业内人士认为，柳州楼市的变化与国家住建部倡导的建立房地产长效机制不无关系，在长效稳定机制的引导下，即使是反应迟缓的三四线城市也会逐步跟紧调控，房地产市场进入稳定向上发展，完成从量变到质变的进化。

营销

节奏转变，营销逐步走心

抢地、抢节点、抢营销战略……面对前两年的大热市场，如何快速出击，以“短平快”的销售策略捞金市场，是不少房企们布局柳州市场的主要策略。对此，辉煌集团柳州公司副总经理麻斗卫表示，“短平快”作为此前各个在售楼盘的最佳模式，最极致时是月月有开盘。但从2017年10月份开始，各大开发商似乎开始放缓节奏，不仅首开周期(注:指拿地到首开时间)恢复至10个月甚至更长，推新数量和节奏也有所不同，甚至大张旗鼓的开盘都被“挤牙膏”式的加推取代了。

此外，营销战略改变的背后则是成交市场的不再火热。此前，开盘即售罄、一套房三人抢的局面也时有发生。如今却是，各大区域高举“凉白旗”，推货节奏变慢，成交也不似往昔火热。对此，更为明显的表现便是，年终晒“成绩单”的楼盘大量缩水。“日光”“一日狂销几个亿”的宣传词亦难寻踪影。取而代之的是，海量的年终优惠袭来，誓在春节前夕最后“浴血奋战”一把。

回到购房端口，即使开发商们的营销战越打越走心，不少优惠也从“假摔”变成了真“放血”，但购房者似乎并不买账，开始捂紧荷包，静下心来审视自身真正需求。广西科技大学土木建筑工程学院副教授黄湘红认为，当下的市场现象才是比较正常的走向，买房应该与生活中的柴米油盐同步，凭需而购、量力而行。没有了一哄而上的抢购，开发商们自然走不了“短平快”的速销，突围的关键自然也会从营销回归到真正的品质。

心态

回归理性，挑房取代抢房

市场好的时候，一房难求，砸锅卖铁也要买一套房。进而衍生了不少恐慌性购房、跟风式购房人群，真正的刚需市场被掠夺，更甚者还引发了不少市场乱象。随着市场调控政策显效，卖方市场被规范，买方市场也变得理性。

李先生是刚性改善需求，他要购买第二套住房，除首付提高外，房贷利率是在基准利率上上浮30%以上，李先生称，已明显感觉到了压力，“算了算账，感觉有些不划算，现在这市场走向也不甚明朗，没必要砸锅卖铁去买房，先等等，再四处多看看吧。”

李先生的情况不是个案。记者走访二手房市场时发现，前期楼市火热的时候，仗着房子不愁卖，涌现出许多坐地起价的卖家。现阶段，随着市场规范与退温，这样的现象已经相对减少，市场上购房方也开始对产品“挑剔”起来，反倒不少人开始担心房子卖不出去了。

房子多了、市场看似平稳了，往往也容易形成选择上的恐惧或马虎。现在眼花缭乱中，不小心的话，也难免遇到“冷门”。广西科技大学财经学院副院长陈有禄认为，正如日本楼市泡沫破灭后，经济才回到正轨一样，楼市在经历过史上最大规模的调整之后，无论是购房人还是开发商，都将迎来一次彻底的洗牌，置业者重归理性，倒逼市场优胜劣汰，对于中国楼市而言，这是走向成熟的必经之路。但从房企诉求、产品及价格看，对于刚需购房者来说，若现在能买，则无需等待。

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