社区邻里中心陆续出现，新形态商业“最后一公里”如何？市场在萌芽，未来发展看招商

这些年邻里中心式商业出现在楼市，经营现状和未来的发展如何引关注。

□Text/记者罗媛云Photo/何俊涛

说到商业，不少人首先想到的是大型综合商业中心，例如柳州的两个万达、步步高、万象城、银泰城……随着它们的崛起和对市场的占有，购物中心的黄金十年也逐渐过去，市场接近饱和。这时，许多开发商认为，社区商业就慢慢走到了前台，成为一片可挖掘的市场，而不同于过去小区零散的“楼下门面”，近年来，随着大房企进驻柳州，许多综合体打造的社区商业中心和独立商业体也出现在柳州市场。那么，他们的前景如何？

市场

正在萌芽，成绩喜忧参半

2018年12月29日，方东集团金绿洲星光大道物广场正式开业，柳南河西片最大的社区商业中心进入一个新的阶段。而此前很长一段时间，该中心就有不少商家入驻，其中，麦当劳、沃尔玛、迪卡侬以及进驻的横店影城都是该中心的“金字招牌”。其余商家结构基本为零散餐饮、服装、百货类型的店铺。从记者走访看来，沃尔玛的确带动了绝大部分人流前往购物，从而带动了相关餐饮和游乐项目发展，但其余的商家吸客能力相较之下却逊色许多。

在其他区域，类似的已经开始营业的社区商业中心还有保利·大江郡的商业步行街，恒大·翡翠龙庭的商业中心、以及阳光100城市广场附近的恒隆汇和曾经的梦之岛。这些社区商业中心，用过去一两年的历程向我们展现了他们喜忧参半的发展现状。

而新兴的社区商业中心发展并未放慢脚步，河东路北的红星新天地放出了再造一个“五星（街）”的豪言壮语，融创·九棠府的邻里中心也扬言要开启柳州商业4.0时代，万佳濠庭也表示其独立商业体销售成绩喜人，恒大御府的恒大中心也已经在如火如荼地建设之中，与万象城对接而站。这些新兴的社区商业中心，未来如何尚未可知，但从市场已营业的社区看，现状却也不容乐观。

探因

招商缺乏全局观，客群待培养

要打造好一个有活力的商圈并不容易，最重要的是做好定位，柳州保利置业有限公司营销部长闫昕波表示：“目前柳州市场上大多社区商铺都是在开发阶段就已经销售给个人业主，商铺销售以后，业主自行招商，基本都是按照自己的喜好和租金价格来招，缺乏全局观，商铺的管理上不协调，整体租金上不来，销售也自然受影响。”招商是非常重要的事情，而现在不少社区商铺面临着高不成低不就的尴尬局面。

在柳州，很多人都说，做餐饮只要不难吃都不会亏钱，许多商业中心包括大型商业综合体，都把引进餐饮作为生财之道。然而闫昕波认为，如果随便将餐饮娱乐引入社区，可能会造成整体品牌的缺失。如果开发商能在一个时期帮助业主规划好一个全局结构，以合理的商业类型比例去引导招商，情况或许会好上许多。

庞大而优质的客群基础也是支撑社区商业良好发展的强大动力。广西科技大学财经学院副院长陈有禄表示，一些区域，例如河东路北和柳东新区的商业还处于培育期，如果没有人口的进驻，就谈不上养商的条件。现在这些区域即使有楼盘交房，也很少有人入住，都在等待配套建立起来，而像商业配套，却需要人口先行，只有在完成客群积累这个过程之后，这些社区商业才会旺起来。

前景

地段招商都重要，发展还看大环境

广西柳州宏桂房地产开发有限公司营销部经理屈振华认为，例如红星新天地这些位于新区的商业体，从目前来看，周边入住率都不高，但如果以后入住率变高了，前景应该还是可以的。特别是一些综合性的社区，商业位置很好的，表现就会更好一些。但也要看这些社区的招商情况，如果业态结构过于单一，可能压力就大点。比如红星如果只做家具，他的购买客户群就会少很多。但是那边市场确实缺乏各类商业，甚至一些大一点的，具备品牌性质的业态，未来还是很需要这种商业形态入驻。

也有业内人士表示，商业在柳州本就是不冷不热的状态，即使是人口和地理位置都优秀的阳光100城市广场附近，独立商业体的发展也是后劲不足，时下多个社区商业中心入市，柳州是否有这么多的市场和客群去消化这些商业，仍然是个未知数。对其未来发展，该业内人士表示持保留意见。

多读一点

邻里商业（标准型）——由一组小店或集中在一起的一个大集成店组成，包括便利性零售、服务、餐饮等店铺，服务人口一般在1.5万人以下；

居住区商业（中大型）——以超市为主力店，包括便利性零售、服务、餐饮等店铺，服务人口一般在3万~5万人；

社区商业中心（加强型）——以生活百货或大卖场为主力店，休闲体验、生活家居、专卖、餐饮和服务，服务人口一般在8万~10万人。

（来源于网络）

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