商住、住宅小区停车费如何收？部门结合文件给出解决方案：整体按“住”收，特殊情况差异执行

小区停车费按车位类别定价。 商住小区停车费收取存在个别乱象。 商住小区停车费主要按住宅标准收取。 柳州市住宅小区车辆停车收费指导标准 车辆停车收费（月票） 小车临时停车收费室内停车场 露天停车场

整体按“住”收，特殊情况差异

执行

□Text/记者吕晓芳Photo/何俊涛

近期，柳州市住建委、柳州物价局等部门联合展开2018年房地产市场秩序联合检查工作。抽查中，一知名房企公示的物业前期地面小汽车停车费为400元/月，高于柳州市物价部门的最高限价。

该消息一出，引发众多网友转载、讨论、吐槽，有网友跟帖抱怨小区停车费贵，车位紧张纠纷多，停车费收取让人“脑乱”。小区停车关系业主日常生活，停车费敏感度极高，“一点风吹草动”就很受关注。那么小区停车费是如何定价？相关部门的指导价格是多少？若住宅小区配备有商业，两类停车费是否相同？为此居柳州记者进行了走访。

业主

略知停车费标准，基本未核查过

这两周，记者随机走访了几个住宅小区，就小区停车费收取额度和业主对停车费政策知晓情况作了解。

在河西金绿洲小区，正准备驾车外出的市民刘女士称：“大概知道停车费收取是受物价部门指导，但是具体标准没留意。小区这几年停车费基本不变，小汽车地下车库月票240元/月，地面130元/月。”在河西的福地华府小区，记者在地下车库入口处遇到正进入车库取车的陈先生，陈先生说小区刚交房两年，地下停车场设施挺新的，停车月票250元/个，价格相对还算合适。停车收费标准和依据，物管贴在小区出入口旁，但是自己从来没有核查过。

在壶西大桥西面川海·汇景龙湾小区，记者在物管办公室，正好遇到一位前来咨询车位租赁的业主。物管工作人员称，当前C区还有部分可以租赁的地下车位，现在月票不超过250元/个，2019年估计会涨至300元/个。当业主表示价格有点贵时，物管人员说这个小区的车位比还没有达到1：1，往后车位会越来越难租到。

在柳北保利·大江郡小区，业主姚女士所租的车位是一位业主的产权车位，车位月租500元，现准备到期，业主收回不再出租。当记者问是否再租其他车位时，姚女士说先不租，打算找找小区附近的一些免费市政车位停。在该小区一停车场出口岗亭处，张贴着商业停车场收费标准。据岗亭内工作人员称，地下停车场共两层，大部分是业主月票车位，少部分是商业临时车位。有月票的车辆按月票收费，月票为300元/月；无月票的车辆全部按商业临时停车收费，价格不设上限。

政策

停车费有上限，按车位类别定价

从几个小区停车月票来看，价格整体差别不大。但开发商出租的车位与业主出租的车位，价格有一定差别。

为此，记者采访了柳州市价格监督检查分局局长张云明。据其介绍，柳州住宅小区停车费收费标准，执行的是柳州市物价局《关于印发<柳州市住宅小区车辆停车收费指导标准>的通知》（柳价格〔2014〕101号）的规定，住宅小区室内停车收费月票（包含车位租赁费和车辆停放服务费）分两类，一类是250~300元/位/车，二类是200~250元/位/车，露天停车收费为70~150元/月/车。

那么，一类停车位和二类停车位是如何划分的？上述文件指出，同时符合停车场地坪漆面（或同等质地及以上）、监控、智能IC卡控制条件的为一类；没有上述条件的为二类。“地坪漆面是指地面刷了防滑漆，监控系统用于安全的监控和管理，现在开发的楼盘，地下停车场基本都有这些配备。主要是看是否有智能IC卡这一设备。”张云明解释道。

另一种类型是露天停车场，也就是小区地面的停车位，其车位月票价格不能超过70~150元/个。“露天停车位中，有些是楼盘前期规划的，还有的是交房后业主小汽车增加，车位不能满足需求，在小区道路旁边新划出来的。根据《关于印发《柳州市住宅小区物业服务收费管理实施细则》的通知（柳价格〔2014〕99号）的规定，占用物业管理区域内业主共有道路或者其他公共场地停放汽车的，收费标准不得高于同一小区露天配套停车场车辆停放收费标准。”也就是说，后期增加的露天停车位月票价格不能超过70~150元/个。

那么开发商或者物管在制定停车收费价格时，是否需要向价格部门报备。张云明表示：“不需要报备，价格部门只要求收费方把收费价格对外公示。”同时，张云明局长表示，如果车位的产权归业主所有，车位即已变成私产，价格就由业主随市场需求自主定价。

规划

数量配比有要求，按“住商”体量定

在一些开发时间稍早和配备一定商业体量的小区，记者听到一些业主的无奈，“小区或无车位能租给业主，或可租车位有限”。如果业主租不到月票车位，以商业车位的价格停车就贵了。

据一位房地产业内人士称，开发商为了保证利润，都会出售车位，如果小区出售了大部分车位，自然可以出租的就少了。也会出现上述一些业主买了车位，自己用不上就拿来出租的情况。同时，随着经济水平地提高，家庭车辆保有量也在增加，而停车位不变，车位不够使用的问题就更加凸显。

那么，小区车位在建设之初，车位配比需要达到一定标准吗？小区停车场有住宅车位和商业车位之分吗？

对此，柳州市规划局规划科一工作人员表示，小区车位配备数量是有要求的，按小区开发时的规范要求申报。目前使用的是2015年12月新执行的《柳州市城乡规划管理技术规定》，机动车标准车位配建指标显示，普通商品房中，旧区的车位配比为1:1，新区的配比为1:1.5；如果小区中配备有商业，商业的车位按100平方米建筑面积配1.2个（旧区）和1.5个（新区）。该工作人员还表示，小区车位配备的总数量在总平图中是有标注的，但是对于哪些车位是供住宅业主使用，哪些是供商户使用，在总平图这一步是没有涉及到的，规划部门只把控总数量。后期，相关的城区规划局会在小区交房前对小区的车位数量进行验收，符合标准才能交房。

不过，据一位地产业内人士表示，其实开发商在委托建筑设计单位设计规划总平图时，不仅对地面和地下车位数量设置已经确定，而且对车位用途也有大概规划，但是后期会根据需求和实际情况作调整。

小区

多数“住商”不划分，管理方为难

既然车位规划的比例是按住宅户数和商业面积规划，是不是在实际使用中也要按此区分使用？上述规划业内人士称，理论上说，住宅车位是供住宅业主使用，商业车位是配给商户使用。但是在后期使用管理中，没有相关的规范说明，基本上是开发商根据小区的情况自行调节管理。

柳州市方东房地产开发有限公司一位高层管理人员表示，其公司开发的金绿洲小区有一部分体量较大的商业，在停车位规划建设上，住宅和商业车位同在一个地下车库，但供住户和商户使用的车位是按规划数量严格划分。如果住户车位不够使用，即使商户车位空着，也不敢挪出来用，一旦有消费者前来消费需要使用车位，就会面临无车位可用。

柳州市物业协会秘书长（柳州市物价局前价格科负责人）吴国振在接受记者采访时称，在柳州也有一些商住小区将住宅和商业两类用途的车位区分得很清楚，比如保利·大江郡。

但是大多数商住小区，特别是市中心区域体量不大不小的小区，两类车位混杂在一起，在价格制定上很困惑。如何判定车位是住宅属性还是商业属性，大家各有说辞。柳州市泓福物业服务有限责任公司总经理林宇也表示，物业公司在管理当中，也会遇到这方面难题。“比如，一楼沿街商铺前面的车位，离商铺近，在很多人的思维中是供商家使用，但是当一些小区住户要来停车，能不能停，是按住户车位收费，还是按商户车位收费。有些业主说，这是小区的车位，我是小区业主为何不能停；商户说，车位在商铺前，我是商铺业主，应该是我用。因为没有相关文件规定，我们很难处理。”

专家

依文件按住宅定，个案结合实际解决

对于商住小区停车费收取问题，吴国振表示：“按照相关指导文件，应按住宅属性和物价局批准的标准收费，除非有充分的依据说明自己是商业属性。”比如，阳光100城市广场，其小区由几个地块组成，小区外围1~2楼是商铺，楼上是住户。“当时该小区提出地面车位按商业收费标准执行，桂中大道丽笙酒店那一片都是商业区，市场定价没问题。但其他区域沿街楼栋，楼上20多层都是住宅，小区地面又没有规划车位，只有沿街一圈车位，不能定位为商业。”最终，物价部门结合小区住宅、商业考虑，根据相关文件，特别批示了收费标准。

对此，张云明也称，按照2014年出台的相关标准，商住小区的车位收费管理，是按住宅来管理。一些商住小区能明确划分的，就按各自属性定位，但是很多小区没办法划分哪块是“商”，哪块是“住”，操作起来有点复杂，而划分的权限又不在物价部门。“如果严格按照2014年的文件，我们觉得也不够科学，因为确实有部分是商业面积，这种情况应该和小区业委会、业主沟通。”

2018年年底，自治区物价局和住建厅联合出台了《广西壮族自治区住宅物业服务收费管理工作指导意见》，“意见中也没明确这方面，下一步柳州在出台具体细则时，应该把这方面明确下来，要不然永远弄不清楚哪里是‘商’，哪里是‘住’，而这其中涉及到利益调节，‘商’多了‘住’不够，‘住’多了‘商’也不够。”

多知一点

3项“费”用傻傻分不清？

停车中的车位租赁费、车辆停放服务费、车位（库）物业服务费，很多人对此分不清。

相关《意见》显示，车位租赁费是指：产权单位将室内车位（库）出租给承租人使用所收取的费用，不含车辆保管费。车辆停放服务费，是指物业服务区域内公共车位（库）提供秩序维护、公共清洁、公共照明、公共设备维护等服务所收取的费用，不含车辆保管费。

如果业主是在自己拥有使用权的车位（库）内停车，仅需交纳车位（库）物业服务费，车位物业费每个不超过60元/月。这项费用是，对小区所有的产权停车位提供秩序维护、公共清洁、公共照明、公共设备维护等服务所收取的费用。

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