会听兼多查，走出魔鬼的步伐

多看多听多查，选到满意的家。

□Text/记者吴阿丽Photo/何俊涛

账面功课做好了，根据综合条件圈定大致几个重点楼盘后，就到了嘴巴、眼睛和双腿出力的时候了。考察从细节出发，每一步都要走出魔鬼的步伐，让开发商的障眼法无处遁形。

魔鬼步伐1查规划

看盘的第一步，少不了听置业顾问讲解沙盘，其中涉及到周边区域配套以及规划，不管周边如何，在开发商宣传口径中，总能说出花儿来。比如地方偏僻，就宣传成是亲近大自然，呼吸城市绿肺。这对于这些过于美化宣传口径，购房者应该拨开云雾看清本质。

特别针对周边未来配套，如城中区体育公园，此前河东路北各大楼盘一直拿其作为配套进行宣传。但直到今年年底，该项目地块才将出让，规划才照进现实。而此前的宣传，仅仅停留在纸上谈兵阶段。再如近年来，柳州轻轨建造如火如荼进行中，率先规划的轻轨1号线与2号线尚在建设当中，3、4号线也还在线路走向和站点设置阶段，其周边楼盘就借势做文章。“这就需要购房者学会利用政府和部门网站，搜查相关规划了。”柳州市房地产业协会会长张涛表示，政府规划在前，项目落地在后，其间需要多少时间，这都是未知数，购房者心中应该有杆秤。

此外，决定购房前，还需要实地走访周边环境。慢慢走一遭，看看相关道路、楼盘、商场、绿地等与意向楼盘的距离，周遭环境如何等都能在实地走访中知晓一二。

魔鬼步伐2看赠送

“买房赠面积”，购房者理解的赠面积是“白赠”，即不计算价格并且不计入购房合同的面积。对购房者来说，不仅可以节省房款，而且可以省掉部分物管费。但实际上，开发商所谓的“赠送面积”，其建筑成本可能已被分摊进了房价，购房者实际上是自己买了单。“开发商在修建楼盘前就已经将成本分摊在整栋建筑之中，每一平方米都是在成本控制之下的。”一位从事建筑行业多年的人士告诉记者。

此外，有业内人士表示，购房者不能单纯听取开发商赠送面积的一面之辞。比如，入户花园、阳台等房屋部分，相关规范规定只计算一半面积，但开发商营销时通常声称“买一半，送一半”，让购房者的好感增加。

还有一些“赠送面积”是部分开发商通过擅自变更规划设计违章搭建起来的，具体操作手法是，在建设项目通过规划验收后，再自行或通过购房者集体委托其指定的关联装修公司，对房屋进行二次装修改造。城中区某楼盘营销经理分析道：“其实这些都属于违建面积。”

业内人士提醒道，对于赠送面积，不能冲着“赠送”两个字盲目购买。

魔鬼步伐3明社区

或许，你在买房的时候，更看重户型，被堪称完美的户型迷得神魂颠倒。的确，户型图作为买房时一个重大的参考，的确需要细细查看，分析个中一二。户型的面宽、开间、进深多少，房型是否方正、功能划分是否清晰、朝向是否合理，户型结构怎样等等，往往是我们看户型图不可或缺的分析之道。

但，这远远不够。柳州的楼盘，完整性的地块很难寻觅了，例如碧桂园·滨江府。这时候，楼栋的分布、朝向、采光，就要特别关注，如果不确定周边今后的规划建设，后期若建设高楼栋，户型的采光就受影响。又或者，有些江景房，为了保证看江，楼栋的朝向就迁就于最大化的看江一带，如荣和天誉、彰泰·滨江学府、碧桂园·十里江湾。这与印象中朝南的定性思维相悖，购房者需要多加注意。

此外，从规划总平图可以看出楼栋的数量与分布，还能通过楼栋分布查看楼间距的大小。楼间距的作用有两个，一个是保障采光，一个是保护隐私。其次，楼间距的大小也可以反映出小区容积率的高低和居住的舒适度。

魔鬼步伐4查细节

商品房预售制所带来的成果之一，即美轮美奂的样板间。如今，柳州楼市上大多数楼盘，均为购房者打造了童话一般的样板间，许多购房者参观完样板间就不淡定了，心里痒得慌。但是别着急，样板间有太多的障眼法，非实体样板间空间感更大、楼层朝向不同景观各异、“滥用”玻璃营造明亮辉煌气氛等，都是其中不可忽视的方面。

此外，近年来越来越多热衷举行工地开放日这类活动，以证实自己的施工质量。此前碧桂园·十里江湾、彰泰城、彰泰红等，都悉数邀请媒体、客户等前往工地，参观新鲜出炉的毛坯房或精装房。俗话说，百闻不如一见，施工工艺如何，亲眼见证更清楚其中是否含有“水分”。

在工地参观时，认真听施工团队介绍，多询问施工团队一些细节的施工情况，比如针对空鼓、开裂、渗漏等问题，施工团队都运用了怎样的工艺去化解，用材用料更是需要详细询问。来一次彻底的房屋“素颜”大勘探，了解欲出手房屋的质量。

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