好房不等人，下手快狠准

买房前，先做好几大攻略。

□Text/记者莫梦雪Photo/何俊涛

年底是许多楼盘促销冲刺的时刻，当然也是购房者购房的好时机。然而好的房源转瞬即逝，既然要花一笔血汗钱购置一辈子的家，当然就不能打无准备之战。买房前，“前戏”做足，确定自身需求，从实际出发，制定详细买房攻略，一旦好房源出现，才能“快狠准”出击。

算帐

买房先“理”财，置业更理智

买房是长线投资，购买前要先做好“理”财计划。

首先需要财务等分，根据夫妻俩（或加上父母的资助、亲友的借款）手头上的资金与收入，将买房能够承担的首付款以及能够支持的月供计算出来。其中能够支持的月供成本可以参考中国银监会发布的《商业银行房地产贷款风险管理指引》里提到的“商业银行应将借款人住房贷款的月房产支出与收入比控制在50%以下(含50%)”，即房贷月供大约占家庭月收入的50%及以下，剩余50%用于其他生活支出，才不至于影响贷款和生活质量。

广西科技大学财经学院副院长陈有禄表示，将首付“启动资金”与月供计算出来后，同时也能够将各方的支出画好界限。在计算首付与月供时，还要学会风险控制，要为近几年除了房贷以外的支出预留出来，比如孩子的学费、交房前的房租、每月生活费等，可以列入50%家庭月支出中；然而首付的剩余借款、其他贷款支出与可能的意外也需要做出规划，何时还清，每个月需存多少钱。通过算账，就能预估出自己能够承担的买房成本。

画圈

选房看地段，合适更重要

计算好荷包里的钱，置业者下一步要做的就是寻求好房子，这环节少不了“画圈”。画圈，即画好目标区域，寻求到好位置的好房，从而将荷包经济转化为实体经济。

一所房子的价值包含了众多因素，综合考虑这些因素，才能买到最合适自己的房子。辉煌集团柳州公司市场研究部总监廖雅婕表示，以柳州目前产品的设计、小区配套来看，普通商品房已不相上下，而地段与外部配套才是众楼盘的区别，才是购房者首要考虑的。买哪里的房，就是置业者要划的圈。以自住为前提，选择地段要结合工作地距离、孩子的学校、与父母的距离、周围片区的配套是否成熟，以及口袋里的“Money”来决定，甚至还要考虑到未来换房是否便于出租。

柳州各城区的楼市及配套各有特点，若想选择比较繁华成熟地带，可选择城中区河东片；若工作地点在柳南区，那么置业柳南也不错；若是刚需置业，手头比较紧，在地段选择上可以倾向比较具备升值潜力的片区。

确定地段后，就可结合自己对小区的配套需求筛选，通过小区的容积率、绿化率、楼间距等反映的指标来判断小区的居住舒适度。

看牌

牌子不在大，口碑是王道

出去吃饭，尚且要抬头看一看牌面，更遑论买房。因为赚钱不易，资金要花在刀刃上。市面上品牌房企层出不穷，选牌子切莫被广告宣传冲昏了头。

2013年左右，全国性大房企陆续进入柳州，恒大、万达、华润、碧桂园、金科，再近一年的龙光、融创、中海、中梁等房企。他们以“秒杀”部分本地房企的开发经验与资金实力的优势，成为柳州房地产的新“开拓者”。然而，随着好的土地资源不断被蚕食，即使是外来大房企也不一定能抢到“靓地”。此时买房，就不能单被外来房企的全国排名、全国销售数据迷惑。它在柳州的表现才是写给柳州人的“答卷”，能接连拿下高分的房企才是值得出手的。

业内人士表示，不管是外来还是本土开发商，都各有优势。有着好口碑的开发商才能让购房者有安全感，而好口碑来源于在柳楼盘所获的评价，可以从楼盘品质、物业服务、小区配套、小区规划、是否有负面事件等维度进行考量。而了解方式，可以多与购买过此开发商项目的业主交流沟通，也可通过网络贴吧、论坛等平台了解。

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买房前，这些情况要搞清

1.征信不合格：征信不合格与日常生活有关，如果出现这些情况，贷款就受影响。信用卡连续三次（或两年内累计六次）逾期还款；房贷月供累计2至3个月逾期或不还款；车贷月供累计2至3个月逾期或不还款等关系个人诚信问题的行为。

2.第三套房不能贷款：柳州当前执行的是“认房又认贷”政策，购买第三套房需一次性付款，若名下已有两套房（包括有贷款记录），那么再购买就要一次性贷款。

3.银行黑名单：银行黑名单一般指一些在银行贷款或者使用信用卡未还钱的人，如果数额比较大，故意拖欠不还，性质恶劣的话，银行就会把这个人列入黑名单，即为信用不良客户，这类群体没移出黑名单前是很难贷到款的。

4.公积金断缴：公积贷款的众多条件之一是，申贷者金积金需连续缴存年限，目前柳州缴存者须连续缴存一年方可申请，如果申请贷款前有“断缴”的情况，无法申请到的。

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