老城区无地开发？这4个旧改地块或将承包片区几年的供应量总面积超1000亩，集中在鱼峰、柳北

东环大道南端西侧(八中东侧)片区土地熟化项目地段优越。 柳北区红卫仓及周边片区改造项目体量最大，约686.02亩。 水南村炮团路以南片区土地熟化项目是水南村改造的尾期项目。 鱼峰区燎原路——九头山片区改造项目周边为老旧片区。

□Text/记者莫梦雪覃伊曼Photo/何俊涛

每至年底，都是一批新的旧改造项目公开招标之时，今年也不例外。最近，柳州市公共资源交易中心陆续放出2018年第一批招标的项目，东环大道南端西侧(八中东侧)片区土地熟化项目、鱼峰区燎原路——九头山片区改造、水南村炮团路以南片区土地熟化项目、红卫仓及周边片区土地熟化项目。4个项目总面积超1000亩，如今还是一派旧城面貌，未来会有怎样的变化，业内又是如何看待？

1

轻轨加持，价值潜力看得见

项目名称：东环大道南端西侧(八中东侧)片区土地熟化项目

项目位置：位于柳州市鱼峰区东环大道南端西侧，东环大道与屏山大道、西江路交叉口；东临东环大道，南临屏山大道，西临市第八中学，北临东环大型综合市场。

占地面积：100.85亩

拟征收总面积：111200平方米（其中土储中心收储地块面积为28800平方米）

拟征收房屋：1116户（其中柳州市房产部门直属的公房为307户）

土地熟化所需金额：约12.18亿元（其中土储中心已收储土地金额为1.06亿元）

多为老旧小区，活力不足

在地块现场，记者看到目前多为一些老旧的居住区。从现场看来，包括有低压电线厂小区、柳州市房产部门直属公房等居住小区。与柳州八中前的热闹比起来，鲜见有人来人往，活力稍逊色，日常生活所需的小商铺较少见。

地块东靠东环大道，目前规划的1号轻轨线正在如火如荼地建设中，因此道路交通目前来说不够通畅。而该地块南临屏山大道，车流较大。距离小区较近的在售楼盘不多，已销售了3年多的荣和千千树是一个，另外周围的生活、商业配套等也不够丰富。教育配套资源上比较占优势，有柳州市二十五中与柳州市八中。

地段位置较好，值得期待

作为旧改项目，这里的面貌将会焕然一新。从其规划设计指标上看，地块控制综合容积率不大于4.0且不小于2.0，总建筑密度不大于22.9%且不小于15.0%，绿地率应达到30%。今后这宗土地将以中低密度产品开发为主，除去可能的回迁安置部分外，这里将会给鱼峰区注入新的供应。从公告上来看，地块虽然不算太大，但1116户的拆迁量，不排除会给改造带来一定的难度。

从地块的条件看来，其优势主要体现在所处的地理位置上。东环大道为轻轨1号线（建设中）所经道路，屏山大道为轻轨2号线（规划中）所经道路，交通出行比较便利。近期，柳州市公共资源交易中心发布公告，将其列为柳州市2018年第一批旧城改造土地熟化项目进行招标，目前熟化候选人已公布，第一中标候选人为广西盛邦投资集团有限公司。其项目多在南宁，此次参与柳州旧改或为首次向柳州进发。

业内观点

屏山大道、荣军路一片是鱼峰区的老城核心区之一，改造步伐一直都比较缓慢，此次将柳州八中东侧的地块列入旧城改造当中，广西柳州宏桂房地产开发有限公司营销部经理屈振华表示，这片区域没有净土，开发只能以旧城改造的方式进行，与当时荣和千千树地块的方式是比较相像，结合周围配套和房价，今后房价不会便宜。

2

600多亩地块，为片区注新血液

项目名称：柳北区红卫仓及周边片区改造项目

项目位置：红碑路与庆丰路合围，西靠北雀路，东临跃进路

占地面积：约686.02亩

拟征收总面积：382700平方米

拟征收房屋户数：2579户

土地熟化所需金额（暂定）：约32.42亿元

居住氛围浓，区域环境复杂

近日，记者前往柳北红卫仓建材市场走访查看，建材市场包含了贮藏仓库、商铺门面、职工宿舍等区域。目前还有商家正常经营，这些商铺主要经营室内装饰建材，还有木材、钢材等仓储公司。红卫仓周围车流比较密集，加上老城区道路狭窄，交通比较拥堵，不少周边的居民都希望建材市场能早日搬迁。

除此之外，在红卫仓周围多为矮旧自建房、旧宿舍区与早期开发的住宅小区。宿舍区包括五建公司宿舍区、物资局宿舍区、建材厂宿舍区等。商品房小区有嘉和名庭、中房·胜利小区、三丰名园等早期规划建设的小区。

时间线拉长，项目开发落实

此前，坊间红卫仓建材市场将要搬迁的传闻一直不绝于耳。早在2014年和2015年，柳北区招商局曾多次表示将招募企业融资开发搬迁后的红卫仓地块，但一直未有具体动作。直至今年7月，柳州市投资促进局又在官网发文称红卫仓建材市场将整体搬迁共计328亩。

此次招标则扩大了改造范围，从328亩变成了686.02亩，实际可出让地块为574.05亩，不仅列为2018年第一批旧城改造项目内，还列入了2018年新开工项目当中，计划于年内启动征地拆迁。目前关于该项目的最近消息截止于项目公开了中标候选人，第一候选人为广西瀚德集团有限公司，同样属于南宁地区公司，在南宁开发了不少的翰林系列楼盘。如此大的体量，从控规上看，此处今后将会变成集商业、教育（幼儿园、小学）与居住功能为一体的片区。

业内观点

柳北区是老城区，地块多涉及拆迁，所以鲜有大宗土地出让。业内人士认为，红卫仓项目搬迁后可出让的500多亩用地进行商住开发，对柳北房地产市场来说，将是一股新鲜的血液，可有效地缓解柳北区可选房源少的现状，且红卫仓的搬迁对周边环境的改造也是利好消息。

广西柳州宏桂房地产开发有限公司营销部经理屈振华也支持此观点，“柳北楼市干涸已久，急需补货。一旦有品质较好的大型项目入市，必引发片区居民强大的购买意愿。”

3

近繁华之地，搭水南改造末班车

项目名称：水南村炮团路以南片区土地熟化项目

项目位置：位于炮团路（东环大道东一巷）以南片区，东至静兰路，西至东环大道，南至西江路，北至炮团路

占地面积：约234.28亩

拟征收总面积：304540.1平方米

拟征收房屋：288户

土地熟化所需金额：约11.75亿元

私人房遍布，秩序较乱

从划分范围看来，该地块仍属于水南村的范围。近期记者走访了待熟化地块范围，此处与普通城中村无异，主要为东环大道一巷与西江路一巷范围内的城中村区域。

城中村内的租赁信息仍能在私人房的楼下看到，农贸市场与一楼营业商店显得更为热闹一些，通过询问，城中村内居住者多为外地务工人员。地块的北面便是居住氛围渐成的水南片区，各项配套均比较完善，比起小区租房，这里城中村租房价格更易被工薪阶层所接受。

房东韦女士向记者透露，其他几组的水南村倒是已经拆完了，目前这里还没有听到一点要拆迁的风声。

前期改造完成，老“业主”光临

水南村是城中区改造的先驱，从目前来看，仍有水南村六组尚待改造，今年7月也发布了招商公告。另外，还有此次水南村炮团路以南片区的土地熟化项目，可以说水南村即将完成改造。

从该地块的招标公告规划看，该地块体量超过200亩，是如今在城市中心区域内比较大体量的地块。规划的综合容积率不大于3.39且不小于1.48，总建筑密度不大于24.0%且不小于15.0%，绿地率应达到30%，再结合片区的控规看来，这里将会出现商住混合的居住区。

联发与水南村的改造一直存在渊源。柳州市发改委近期发布的有关于2018年的续建项目显示，“水南村炮团路以南片区整体改造”项目的时间为2017~2020年，项目业主单位为联发公司等，从时间线上看应是已完成了销售的联发·君悦壹号。而柳州市公共资源交易中心近期已公布地块熟化候选人，第一候选人仍是联发，因此很有可能是联发公司继续参与水南村的改造。

业内观点

水南村从2009年就开始列入第一批城中村改造的项目当中，时隔近10年，整村的改造仍未完成。但随着时间的推移，旧城改造所受到的阻力一定会比之前小，速度也会加快些。广西科技大学财经学院副院长陈有禄表示，现在人们的观念其实都已经有所改变，对原地回迁政策的接受度比较高，所以相信水南村的改造速度会得到加速，并顺利收官。

4

片区较落后，或是难啃的“骨头”

项目名称：鱼峰区燎原路——九头山片区改造项目

项目位置：未公布

占地面积：约804.78亩

可出让面积：422.18亩

拟征收房屋：未公布

计划总投资：22亿元

以厂房为主，配套正待建设

燎原路——九头山片区内多分布着一些厂房。沿着九头山路，看到的是两排比较低矮的平房，被分成一间间狭小的空间，多是机械加工、家电维修。而再往东前行，能够看到在九头山的南侧分布着碧桂园·城市之光、天翼·九龙印象项目，是比较新的居住区。

九头山北部的区域为白云路，在白云路周围，同样聚集着不少厂房，有模具厂、钢化玻璃厂、造纸厂等，多数都是一个简陋的招牌甚至连招牌都没有。据了解，此处的中小型公司、加工厂已经在陆续搬迁中，物流园、搅拌站等目前已完成搬迁。

片区内的山体是比较多的，元宝山、九头山都占据了比较大的面积，因此除去山体，该旧改项目可开发的面积为400多亩。

招商进度慢，改造任重道远

该地块作为2018年第一批旧城改造项目，招标步伐比其他3个慢了半拍，因此关于地块的具体信息未能释放出来。而从柳州市发改委发布的2018年重大项目的调整中发现，该旧改项目列为2018年新开工项目，项目总占地804.78亩，涉及拆迁建筑物约为39.86万平方米，实际可出让地块约422.18亩。计划于2018年招到熟化人并启动征地拆迁，预计项目将于近期发布招标公告。

地块所属片区为燎原路东片，据业内人士透露，该片区还将有另一个495亩的鸡喇村改造项目，目前正在与开发商在洽谈。追溯鸡喇“一波三折”的改造谈判，可以看出该片区的改造项目或许都会存在一定的难度，涉及调查、拆迁、居住观念的改变等等，势必会成为长战线的改造项目，开发过程中必定是“有肥肉也有难啃的骨头”。

业内观点

九头山片区这几年已经有越来越多的新楼盘涌现，为了改变片区内的居住环境，改造也是势在必行。业内人士表示，片区整体上还是刚需之地，但随着改造进程的推进与各项配套（轻轨、五岔路口）的完善，加上片区处于南门户的地理优势，未来还是比较值得期待。只是从此前的棚户区改造进度看来，片区变好还是一件任重而道远的事。

（统筹：莫梦雪）

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