忌一刀切，取消预售制知易行难

取消预售制度看似对购房者有利，实则是把双刃剑，业内也称目前还不具备完全取消的条件。

□Text/记者莫梦雪（见习）Photo/何俊涛

广东省传出了意欲试点取消预售制度的消息，让全国购房者都陷入高潮中。购房者“拍手称快”，认为如果取消了，购房者将不会是被动的一方，将会由“卖方市场”转为“买房市场”。然而，取消预售制度，真的就那么容易吗？

预售制度由来

上世纪50年代的香港，人口在短短几年间从50万快速上涨到220万，住房严重短缺，市场需求旺盛，然而高昂的房价，仍然让很多人买不起房。即便此前有地产商吴多泰首创“分层出售”，对普通人来说，买房仍遥不可及，房地产市场成交清淡。这时候，霍英东出现了，他发明了一种能加速开发商资金周转、又能让普通人减轻支付房款压力的新方法——分期付款。

他带着香港第一份售楼说明书，给全世界的地产行业带来了翻天覆地的革命性改变。当时四方街还没动土，霍英东就告诉市民们，你们可以交五成定金，交楼前再分期付清余款即可。市民只需1万港元就能入市，等钱交齐了，房屋也可以入住了，租客就晋升成业主。

此招一出，全港疯狂，普通市民蜂拥到四方街售楼处排长龙，香港地产界争相效仿，后来更在银行的支持下，延长付款期限到10年乃至30年，房地产预售制度由此成形。

取消预售制，“真”现房将重出江湖

近期，广东省房地产协会向各副会长单位下发《关于请提供商品房预售许可有关意见的紧急通知》，表示广东省住房城乡建设厅已拟订了“关于商品房预售许可事项调整”的材料，并上报住房城乡建设部。通知中建议在一些城市逐步试点取消预售制度，对于新出让土地，逐步实行现售。随着这一“重磅”消息而来的，是中山土地市场最近出让的16宗土地均被要求“现房销售”和深圳市出现了首个现房销售试点楼盘的消息。这些事件都无疑在表示着，“称霸”了25年的商品房预售制度，有可能会被取消。

回望柳州楼市，除了少量销售多年的“老”楼盘，几乎不存在“现房销售”。预售证是绝大多数开发商必办的手续，工程进度、销售价格都会影响到预售证的审批。当然也存在少部分楼盘未取得预售证就“悄悄”售卖了。购房者在买房前也会担心，“这个楼盘取得预售证了吗”。预售制度看似更“偏向”的是开发商一方。

如果柳州也取消了预售制度，对于开发商来说，就意味着将不会存在办理预售证的环节，也将不被允许期房销售。房地产的交易将变成真正的“实体”交易，购房者买到的将是看得见也摸得着的“真”现房。

看似顺民意，取消实则利弊参半

放眼望去，柳州楼市逐渐被大品牌房企“蚕食”。柳州从2013年左右相继有大房企进驻，而大房企的显著特点之一就是“资金高速周转”，因此无论是对于柳州的中小房企还是外来品牌房企，都一定程度上面临着资金压力。而从广西2018年1~5月房地产开发与销售的数据可以看出，新建商品住宅的总供应量约为1781.13万平方米，销售面积却达到了1834.03万平方米，2018年楼市还在延续供不应求的现象。所以，总体上，柳州楼市仍处于不稳定地发展状态中。

取消预售制度，在购房者看来是“振臂高呼”地叫好，因为再不用承担因为购买期房而带来的烂尾、开发商跑路、延期交房、楼房质量存在隐患等问题的风险。但随之而来的是，因为购买的是现房，开发商花费了更多的时间成本来回笼资金，这部分成本将转移至买房者身上，购房者将付出比期房更高的价格来购买现房。此外，预售制度取消，房地产供应将会出现断崖式减少，可能将带来更多的投机性资金涌入，优质房源将很难流到刚需人群手中。

而在开发商层面，预售制度的取消将令他们“叫苦不迭”。开发周期加长是一定的，融资不畅、资金链有可能断裂这些都是房企可能面临的后果。而柳州市场是否适合取消预售制度，业内人士表示，能够成功废除商品房预售制度需要一定的环境，其一是融资渠道比较畅通，房企已无资金压力；其二是供需平衡、房价平稳。按照这个标准，目前柳州取消商品房预售制度的时机与条件还达不到。

不宜一刀切，楼市仍需时间缓冲

从业内人士的观点看来，柳州取消商品房预售制度的时机还未达到，但仍要正视取消了商品房预售制会给楼市带来的后果。

某本土开发商相关负责人表示：“可以预见到，若是取消了预售制度，短期来说，对我们这类‘佛系’卖房并且手头上还有地可开发的开发商，影响其实并不会很大，因为我们的资金是相对稳定的。但长期来说，今后的拿地成本以及开发成本都上去了，我们不一定能够支撑得了2、3年的时间来收回成本，可能在地产界的一席之地都难以维持。”对购房者来说，届时他们也会付出高价格来买到房子。所以其实不仅对我们，对购房者也有不利。因此预售制度的取消并不能一刀切，该负责人继续表示道。

某地产代理策划公司相关负责人则表示，取消该制度，短期内对大房企也是重大的“考验”，因为房企大鳄的资金是处于高速运转中。而长期来说，对柳州中小房企的影响是比较大的，他们有可能会慢慢退出市场。所以预售制度不仅不适合一刀切，即使出台也需要试点与“软着陆”。

既然当下并不适宜取消预售制度，那针对由于预售制度“间接”带来的烂尾、开发商跑路、延期交房、楼房质量问题，该地产代理策划公司相关负责人表示，除了开发商自身要做好经营管理外，政府的监管也是非常需要的。比如给每个开发商设立一个关于项目的账户，并将一定的金额存入，以此来保证开发商优先完成项目工程。

新闻推荐

女子竟打包公厕洗手液 管理人员及时制止并呼吁大家爱护公物文明如厕

记者张捷晚报讯“公厕升级改造后配备了手纸等公共用品，有人竟打起洗手液的主意，真是太不应该了。”鱼峰区环卫所公厕管理员...

柳州新闻，新鲜有料。可以走尽是天涯，难以品尽是故乡。距离柳州市再远也不是问题。世界很大，期待在此相遇。