个盘遇冷，开盘去化少，开发商促销手段不断首付分期又抬头，福利OR风险？

近来，首付分期之风又悄然盛行，对手头资金暂时不足的购房者而言是福利，但风险也需防范。

□Text&Photo/居柳州记者

近来，购房者韦先生给居柳州爆料，表示自己相中了城中区某楼盘，置业顾问当得知自己首付略紧张时，适时抛出了诱人的首付分期。这让韦先生心动的同时，也在心里犯起了嘀咕，首付分期是合规的吗？不会有风险吗？带着疑虑，韦先生求助了居柳州。为此，记者进行了调查，发现沉寂近半年的首付分期，又在柳州市场上活跃了起来。

现象

首付分期，再露头角

记者调查发现，近期与韦先生有相同购房经历的人不在少数，居柳州购房群也曾有好几名购房者相继表示，现如今柳州楼市首付分期又开始大行其道了。通过走访，记者发现，城中区某楼盘大张旗鼓打着“首付12万元起，入住河东区”的旗号。而事实上该楼盘均价已过万，即使以该项目最小产品面积计算，25%的首付也不止12万元。开发商明目张胆打出这样的口号是为何？随后，该楼盘置业顾问告诉记者，首付12万元是首付分期，剩余首付在三个月内交齐即可。此外，在上周刚开盘的柳东新区某楼盘，其置业顾问也明确表示能进行首付分期，该楼盘单价也过万，首付只需要缴纳总房款的10%，即可订购房源。

无独有偶，上月迎来首开的鱼峰区某楼盘，表示首付款只需缴纳总房款5%，剩余首付款在两个月内结清即可。通过走访，记者发现柳州市在售楼盘采用首付分期政策的约6个，其分期形式各不相同。

而此前，柳州楼市也曾掀起一股首付分期热潮，当时在相关部门规范之下，这项政策销声匿迹了许久。此时再刮首付分期之风，是何原因？

探因

销售遇冷，急需回款

近段时间首付分期在柳州楼市上又渐渐显色，成为开发商吸引购房者入市的手段，有其存在的原因。

网签数据显示，供应方面，7月全市9个楼盘上新，新增供应2544套，环比6月下降28%。成交方面，7月柳州共去化2448套，环比6月下降17%。记者也从多方了解到，上文柳东新区及鱼峰区涉及首付分期楼盘，其首开成交量分别为30余套及50余套，与预期相距甚远。业内分析，楼盘销售遇冷，或是开发商使出首付分期，主动降低购房门槛的直接原因。

对于首付分期，城中区某项目营销总监表示，如今高周转的楼市背景下，有些项目为了缓解资金压力，纷纷开始使出各种办法刺激销售，达成回款目的，而首付分期则是手段之一。

而在广西同众房地产投资顾问有限公司的副总经理张洋眼中，此番首付分期之风悄然掀起，是销售手段市场行为。“金九银十”销售的大节点，是开发商为了完成本季度或年度任务的黄金时段。首付分期则是在此契机下衍生的一个促销手段。此外，也有业内人士表示，购房者有急切的购房需求，而手头上资金紧张，首付分期就是一个折中的方法。于购房者于开发商，只要利用得当，就能实现双赢。

辨析

违规与否，在于贷款

正如开篇购房者所疑惑的，首付分期是否属于违规操作？对此，记者咨询了业内人士与银行方面，得到了辨别之法。

首付分期，用一个具象的例子来说明，在柳州楼市背景下，如房款总额为100万元，单价不过万元，购房者需要缴纳首付20%，就是20万元。假如购房者手上暂时只有12万元，那么，剩下的首付款8万元可按照约定分期缴纳给开发商。

专家指出，在实际操作中，开发商使用首付分期，只要在购房者首付交齐之后，开具相应购房资料，再到银行贷款，这样不算违规操作。而购房者未付清首付，开发商进行一定数额的垫付，购房者再进行贷款事宜，则属于违规操作。业内人士认为，在楼盘急需快速回笼资金的前提下，第二种情况出现的可能性更大。因此，购房者面对首付分期项目时，需要擦亮眼睛，以确保自身权益得到相应的保障。

建议

福利面前，量力而行

首付分期，在正常的操作范围之内，对于首付紧张的购房者而言，的确是开发商的一个福利举措，但其存在的风险也是显而易见的。

事实上，在以低首付订下心仪房源的同时，一定要量力而行，不仅在前期需要凑齐余下首付，在后期还要承担银行的贷款，双重压力之下，没有一定的抗风险能力，供断的可能性还是很大的。

一般这样的分期首付行为，购房者还会与开发商另行签订协议，购房者应注意其中的条款。针对付款的具体流程、付款时间、违约条件等都需要明确。正常操作的首付分期，开发商只是为购房者预留房源，待到首付款付清时才能签订购房合同的话，购房者将无法确定房屋权属，这一点购房者是需要承担一定风险的。此外，一旦开发商日后抵押房产而又不能还清其欠银行的贷款，那么房产很可能被银行收走，这种情况下，购房者的利益很难得到保障。

“尽量选择开发商预售手续齐全的项目，问题就不大。”张洋表示道。的确，选择品牌房企，认准五证是否齐全，根据自身财力量力而行，看清协议内容等，才是购房者购房时的有力保障。

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