“新鲜”二手房供不应求，都是新政惹的祸？

“11·4新政”效力持续发酵，二手房市场反映仍热烈。

□Text/记者 易柳燕 Photo/何俊涛

随着去年11月4日政府颁布的新政落地近半年，此前诸多嚷嚷着政策调控力度不足的市民发现，所谓“小”力度调控也带来了不少“无形”的压力，尤其是一些前期被忽略的“边缘”规定逐渐开始彰显“威力”。

背景

11月4日下午，柳州市房地产市场调控工作领导小组办公室发布《关于执行柳州市房地产市场调控工作方案的通知》，其中明确指出：“居民家庭或者个人在柳州市区购买第二套及以上住宅，其已购买及新购买住宅均需取得不动产登记证满两年后方可转让。”从新房层面上看来主要是抑制投资性购房，但回到二手房市场，记者走访发现，新政落地实施后，“新鲜”的二手房开始急剧缩水，市场逐步开始呈现出“新鲜”二手房一房难求的现象。

现象

一房难求，“新鲜”二手房急剧缩水

近日，在新房市场铩羽归来的覃女士开始转战二手房市场。覃女士告诉记者，自己预约的一些新项目总是在摇号的时候还没轮到她就卖得七七八八了。考虑到反正买房就是为了自住，既然买不到新房，买一套较新的二手房也是可以的，还可以省装修费直接入住，自己便将目光投向二手房上。

没有想到的是，覃女士走访了大半个中介市场后发现，现如今不仅新房难买，“新鲜”的二手房同样也是一房难求。为此，记者对柳州多家二手房门店进行了走访。

经走访，祥鸿房产、百度房产、融宇房产等中介经纪人均向记者证实了这一点。柳州长盛兴业房地产营销代理有限公司副总经理潘永升告诉记者，春节回来以后，出于“11.4新政”和房贷政策收紧等影响，二手房整体成交量并不高，其主要原因就是目前市场上一些“新鲜”的二手房源供应量明显不足。

“此外，一些符合资格挂牌出售的二手房，由于竞争资源减少，外加年初又拍出一宗‘新地王\’，使得不少原本计划出售二手房的卖家开始观望，或坐地起价，或等待下一轮涨价。”潘永升如是说道。

事实上，自去年新规出台后，卖家伺机涨价的现象在各大中介公司普遍出现。百度房产独立经纪人覃辉认为，目前房源变得紧张其实主要还是受新房市场火热以及去年出台的两年不能上市交易的新政策造成的。

探因

房龄限制，未满两年不能上市交易

“事实上，此前市场上占据交易大头的都是一些比较新的二手房。自从去年新政策一出台，许多的新房源就无法办理过户，导致二手房挂牌量一直处于下滑态势。”中冠投资管理有限公司（以下简称“中冠投资”）独立经纪人覃相忠说道。

其实，从政策表面来看，取得不动产登记证满两年后方可转让并苛刻，为何对对市场造成如此大的冲击呢？

广西百度房地产经纪有限责任公司（以下简称“百度房产”）区域总经理李志能解释道，近几年，新房市场普遍都是期房交易。也就是说一般购房者在签订买卖合同后将近两年后才能交房，交房后两到三年才能取得不动产登记证。新政中明文规定，需取得不动产登记证满两年后才可转让。也就是说一套房子要出售，基本卖方要买了六年以上。一些工期慢一点的项目则需要拉长到十年才能上市交易。但这类房源恰恰是在此前市场上最为吃香的一类房源。

“在不少中介系统内部统计的房源信息中，房龄不超过两年的房源占比大概为30%。依据政策，在这类房源中，首先要去除一部分名下有二套及以上住宅的卖家。剩余的房源，也只能面向首次置业群体交易。也就是说，可交易房源数量减少，面向客群更单一是房源快速缩水的根本原因。”中冠投资连塘店店长熊端发表了自己的看法。

影响

投资受抑，市场面临新一轮洗牌

对于政策带来的市场影响，有业内人士认为，政府及时的采取措施，可以说是抓住了要害。住宅取得不动产权证未满两年的，不得上市交易，对短期炒房客而言，无疑加大了他们的资金压力。

对此，百度房产总经理左斌指出，自新规出台后确实对二手房地产市场确实造成了一定的影响，一些急于购买未满期限的二手房买卖双方甚至不得不走起更名过户的路径。但往往这个途径又面临着开发商不愿协助更名过户或需要交一大笔更名费等新一轮的问题。

熊端则认为，虽然新政出台让市场交易陷入了比较被动的状态，但不得不承认的是新政较好地区分出改善性需求和投资性需求。“此前，柳州市场过热。一些“投资需”客户进场，加大了刚需和改善性需求购房者的恐慌心理，这一次调控能有效的抑制投资性购房群体的入市。”熊端补充道：“限购政策对市场长远来看影响是积极的，一个成熟的市场一定不是单边上行或下行市场，维持稳定是今年政策导向。”

对于房源不足的问题，李志能也道出了心中的忧虑，他表示近期可售房源一直在下降，全行业无一幸免都受到这个问题的困扰，不同的是大型连锁中介手中房源减少幅度会小一点，而长此以往或许会引发新一轮行业洗牌，自持房源量较少的中小中介或许会在这轮“房源角逐战”中败下阵来，直至淘汰出局。

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