房价不断上涨，谁是背后推手？原来一套房的成本是这么构成的

□Text/记者  沈彦婷

最近柳州房价又涨了，房子离购房者又远了一步。面对高房价，部分普通民众认为主要是房地产行业太暴利，开发商赚得盆满钵满。但开发商却大喊冤枉，不少开发商表示，房地产行业早就进入白银时代，地价、人工、税费都在涨。那高房价下，到底谁分了一杯羹呢？

房价到底是怎么构成的？

从房价的构成因素分析，一个新建小区的平均房价，或者一套新房的价格，主要由5个方面的成本构成：地价、建安成本、税费、企业融资成本和企业利润。也有种说法是，商品房房价一般构成为“3+3+3+1”的比例，即“30%的土地成本+30%的建安成本+30%的报建、行政费用和税费等+10%的开发利润”。

地 价

大环境上涨，柳州各城区均涨

根据房价的公式，大头还是地价和税费。关于地价，如果把房子比喻成面包，那么土地就是面粉。如果面粉贵了，面包也会提价。越是房价高的城市，地价在房价构成中所占的比重就越高。中国土地勘测规划院的数据表明，10年间，住宅地价上涨幅度最大达340%。从国土资源部发布数据可知，2016年住宅地价5918元/平方米，同比累计上涨7.91%。

再看柳州，居柳州统计数据显示，2017年城中、鱼峰、柳东、柳南4个城区的地价均大幅上涨。根据2017年各城区成交地块楼面地价，与2016年同区域地块成交楼面均价对比可知，今年上半年楼面地价上涨幅度最大的区域为柳东新区，涨幅达121.84%；柳南紧随其后，涨幅83.22%；城中、鱼峰区的地价涨幅分别为58.89%和49.97%。

显而易见，地价涨幅增大，导致地价在房价构成中的比重越来越大。对此，柳州长盛兴业房地产营销代理有限公司副总经理潘永升认为，地价长期走高，在房价中比例加重，并不利于整个房地产行业的健康发展。

税 费

占开发成本15%~30%

与房地产开发建设有关的税收包括房产税、城镇土地使用税、耕地占有税、土地增值税、两税一费（增值税、城市维护建设税和教育费附加）、契税、企业所得税、印花税等。在我国目前房地产开发成本构成中所占比例较大，一般在15%~30%左右。

2016年，房地产行业“营改增”后，房地产业适用税率瞬间被提高为11%，开发商面临税负增加的压力。于是，不少开发商通过“多要增值税发票、扩大精装房比例、剥离建筑业务”等方式来减轻税负。

贷款利息

占购房成本

较大比例

开发商拿地要钱，工程建设要钱，前期宣传要钱，而这些钱往往需要开发商通过借贷融资得来，涉及到借贷就会产生利息支出。

业内人士透露，一个楼盘开发过程中，开发商自有资金率多为两三成，其他七八成都需要借助外部融资。近几年，由于国家持续不断加强房地产调控，不仅限制个人购房，而且更加严苛的对待开发商。在融资方面，设定很多门槛，比如要求商业银行实行“黑白名单”，只有“白名单”上的开发商才能放贷。

广大中小开发商拿不到贷款，有的只能通过民间高利贷、房地产信托、私募等高成本融资。以至于，后来为了控制风险，北京等一线城市后续都要求开发商拿地资金必须是自有资金。

所以，这也就是为什么开发商着急买房，执着于快销的方式。战线拉得越长，融资成本就越高，如果不走快建快销路线，多数房企纯属给金融机构打工，自己所获利润微不足道。

建安成本

逐年上涨，占成本30%~40%

建筑安装工程费指房屋建造过程中，所涉及的建筑工程、设备及安装工程费用等，又被称为房屋建筑安装造价，简称建安成本。它在整个成本构成中所占比例相对较大，约占整个成本的30%~40%左右。远道集团副总裁张超洋表示，近几年，随着人工成本的增加，钢材价格的上涨，建安成本也水涨船高。国家统计局数据表明，全国房地产开发企业房屋建造价10年间呈现了翻倍增长。而据柳州某建筑公司报价，目前城市常见的高层住宅（不含室内装修的建筑成本）1500~2000元/平方米。

记者观察

商人不会做赔本的买卖

商人不会做赔本的买卖。前期开发商的用于拿地的资金一般只占整个开发的40%，拿地之后开始从银行申请贷款，然后拿银行的钱开始进行项目开发，在银行贷款还没有花完的时候，就可以开始预售。更有甚者，拿地不久，五证未全就开始认筹、预售。

整体流程来看，开发商只支出了拿地和前期筹备阶段的成本。后续一系列的流程就是“借鸡下蛋”了，即用卖房获得的钱进行后续资金运作。一般前期产品的价格较低，利润较薄弱，当然产品所在的位置在整个项目中也相对次之。慢慢地，低开高走的营销形式体现出来，开发商会根据市场的情况，相应地提高价格以平衡项目利润。

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