物管纠纷频发，地方立法迫在眉睫物业协会：正申请将柳州物业管理条例纳入明年立法计划

南亚名邸物业物管与业主的纠纷存在很多小区，如何解决这些问题，业界期待能通过立法，出台《柳州市物业管理办法》进行细化解决。

□Text/记者  覃哲（见习）   Photo/何俊涛

近日一些新小区以预交一年物管费作为收房交件，引发业主不满。在日常生活中，业主与物管的纠纷屡见不鲜，成为社会上棘手的“老大难”问题。这些老生常谈的问题与相关物业管理法规、办法相违背，但又缺乏行之有效的解决办法，由此引发一些市民和业内人士对《柳州市物业管理办法》法案   进展的关注。

案例1

物业收费项目多，

还要提前交一年

近期以来，鱼峰某楼盘不少业主在论坛发帖向物价部门反映小区的物业收费存在问题。据了解，项目1期在交房时不仅要求业主提前预交一年的物业费，并且所列的收费项目有7项之多。据物价局的工作人员介绍，在12358价格举报中心接到投诉后，工作人员已经及时前往该小区对反映的问题进行了核实处理。

根据《关于印发<柳州市住宅小区物业服务收费管理实施细则>的通知》（柳价格[2014]99号）的规定：物业服务费从交付之日起计收。业主可以预交一个月至一年的物业服务费，不能强制业主交一年的物业服务费。因此该小区要求业主提前预交一年物业费才能交房的做法属于违规。另外，根据今年2月28日柳州市第十四届人大三次会议的决定，城市住户生活垃圾处理费应当免收，经物价局执法人员交涉后，楼盘的物业公司已经暂停收取住户生活垃圾费。

业内

意见

物业收费难，

政策可调整

对此，柳州市物业管理行业协会会长林宇表示，虽然捆绑预付的收费模式有利于解决物业费征收困难的问题，但物业公司应当采用鼓励自愿的方式而不能要求业主强制履行。

“对于一些恶意拒交物业费的业主，当前物业公司只能通过起诉进行追交，但走法律程序成本过高，因此拖到最后往往不了了之，让物业公司承担很大的经营压力，因此我建议可以将恶意欠费的行为纳入征信系统，以对其形成有效制约。”林宇强调，“另一方面，随着近年来物价和人工成本的迅速上涨，根据几年前的物价水平制定的物业收费指导价，已难以适应当前物业公司的运营成本，因此也希望相关部门能够及时制定调整出更合理的收费政策。”

案例2

筹备成立业委会，

业主遭物管威胁

近日有南亚名邸小区的业主反映，在5月初的时候，发现在自家楼栋的单元门上被人张贴了大字报，上面全是侮辱和威胁的字眼，怀疑是由于自己长期以来积极筹备成立业主委员会而遭物业公司的人员报复。经过调查之后，该小区的物业经理承认大字报确实是其个人所贴，但其认为是由于该业主阻碍物业正常工作而心生不满，没有正面回应是否和业主筹备成立业委会有关。

抛开贴大字报的纠纷不谈，南亚名邸作为柳州市河东片较早开发的小区，自2009年交房入住至今迟迟未能成立业主委员会，确实让人感到疑惑，也是当今柳州市许多小区成立业委会阻碍重重的一个缩影。

律师

意见

现行规定实践难，

有待调整和完善

据广西金中大律师事务所柳州分所律师余志亮介绍，在我国现行的各级法律法规中，虽然对于业主委员会的成立有着比较详细的规定，但仍存在一些不足之处，导致在实际操作中容易出现问题。“例如当前的法律法规中对于成立业委会的‘双过半\’等要求比较苛刻，实践起来耗时耗力难度很大，成为许多小区业委会成立的一大阻力。”

余志亮强调，从近年来的不少案例中也能看到，业主委员会即使在突破重重阻力成立之后，在行使相关权力的过程中也会出现不少越权和违规行为，损害到广大业主的权益。因此，相关法律法规在业委会的定性、监管和职能范围等方面还有待进一步细化和完善。

声音

柳州亟需物业管理地方立法

从上述案例中可以看到，在不少物管纠纷中，往往由于存在一些法律上的空白而导致解决起来出现困难。广西中龙律师事务所律师韦璐认为，虽然当前已有全国性的《物业管理条例》和省一级的《广西壮族自治区物业管理条例》，但若能根据柳州的实际情况，在不违反上述条例的情况下制定出更为细化的地方性物业管理条例，将更有利于解决当前物管中遇到的棘手问题。

据报道，在2015年8月，柳州市获得了地方立法的行使权，《柳州市立法条例》也在2016年4月开始颁布施行，《柳州市物业管理办法（草案）》等法案在2016年已被列入预备项目，按计划做好立法预备项目的前期调研。

据柳州市物业管理行业协会会长林宇介绍，截至目前《柳州市物业管理办法》仍未正式列入2018年的柳州地方立法计划之中，近期已经多次向相关立法部门提交申请，希望能够尽快推进该法案的立法进程，同时也呼吁对此有想法的市民踊跃提出好建议。

“举例来说，现在很多业主拒缴物业费的理由往往是‘物业服务不到位\’，但到底怎么样的服务才算到位，在目前的相关法律法规中还没有量化的细致规定。”林宇表示，“因此我建议在制定柳州本地的物业条例时，应当越细化越好，比如小区的清洁、防疫和巡查等工作要多久做一次，需要做到什么程度才达标，在达标之后遇到突发情况又该如何应急处理等，最好都能作出明确规定。”

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