业主维权意识提高，越来越爱“较劲”当业主遭遇房产、物管纠纷，“靠山”业委会究竟能起啥作用？

业主维权意识提高，越来越重视业委会的作用。Photo/何俊涛 日常生活中，物管与业主难免会发生纠纷。（资料图片）

□Text/见习记者  易柳燕

近日，有业主在某论坛上爆料称，某小区物管未经过业主同意，仅凭借两张覆盖面不算广的纸质通知便擅自处理小区公共设施，还将归属权交予第三方。事情经过近两个多月，双方仍未达成一致意见。无奈之下，业主们随着手成立业主委员会（以下简称业委会），期待以此来维护自身的合法权益。

实际情况中，大家都知道成立业委会能帮助大家伙解决问题，但具体应如何成立，业委会又可以解决哪些具体问题，大多数人却说不出个所以然。

小区业主享有什么权益？

事实上，除了上述爆料，现实生活中业主们与物管的矛盾和纠纷不在少数。而在与物业管理公司的发生矛盾后，部分时候都是以业主的妥协告终。与此同时，也有许多业主转而通过成立业委会的途径来维护自身权益。

那么，日常生活中，业主究竟享有哪些合法权益？

柳州市物业管理行业协会会长林宇表示，业主在物业管理活动中，享有以下权利：按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务；提议召开业主大会，并就物业管理的有关事项提出建议；提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议；参加业主大会，行使投票权；监督物业管理企业履行物业服务合同等。在物业管理区域内，由全体业主组成业主大会，代表和维护全体业主在物业管理活动中的合法权益。而业委会是业主大会的执行机构，应当由全体业主选举产生。小区业主，不仅享有知情权，并享有选举权和被选举权。

成立业主委员会有什么用？

当感受到自身权益被侵犯后，业主们便会求助于业委会。对于业主来说，这个“保护神”能够起到什么作用？

根据《物业管理条例》第十五条的规定，业主委员会应该履行的职责主要有：召集业主大会，报告物业管理的实施情况；代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；监督业主公约的实施；业主大会赋予的其他职责。

具体来看，实际生活中，业委会可以在多个方面发挥作用。如其可以决定选聘或解聘物业管理公司，代表业主与物业管理公司签订物业管理服务合同；物业的翻新、设备的维修保养，需动用物业维修基金时，必须经业委会的同意；决定物业内公用部分的开发使用及处理，如天台广告牌的开发等。此外，行使监督权也是业委会的重要职能，主要表现在对物业管理公司工作的监督。例如，监督物管的各项费用支出是否合理得当；监督物管的工作能否达标等。业委会除了监督物管的工作之外，还要监督业主认真履行管理公约，监督业主遵守各项管理规章，监督共用设施设备、场地的使用与维护等。

在常见的业主纠纷中，业委会能够起到缓冲作用。比如，在涉及房屋质量纠纷的案件中，业委会可以集中业主的意见，以几个有代表性的业主情况予以诉讼，涉及诉讼中的评估、鉴定等问题可以听取业主的意见。根据诉讼结果，业委会可与开发商进行协商解决，从而避免不必要的麻烦。而在物业管理纠纷中，业委会不仅仅促进物管的经营行为，也能够敦促业主履行交费义务，避免个别业主与物管公司矛盾的激化。

业主委员会违规怎么办？

业委会代表业主利益，是业主权益的代言人。但现实中，业委会成员不管事或管得太宽，抑或是违法管事等情况存在于不少小区当中。如一些业委会成员凭借自身的特殊权利，与个别物管公司相勾结谋取私利等。小部分业委会不能真正履行相应的职责，反倒成了引发物业纠纷的又一因素。久而久之，业主与业委会之间就有了心结。

如何理性地解开业主与业委会之间的心结？广西红盾律师事务所律师杨海艺认为，行政手段不失为有效的方法之一，如《广西壮族自治区物业管理条例》（以下简称《条例》）就有针对业委会规范管理的一些处理办法。《条例》第二章第二十二条规定：业主委员会成员有下列情形之一的，经百分之二十以上业主或者业主委员会过半数成员书面提议，业主委员会在收到书面提议的三十日内召集业主大会会议决定是否终止其成员资格：1.不履行业主委员会成员职责、业主义务且拒不改正的；2.侵犯其他业主合法权益的；3.在物业管理活动中谋取私利的；4.因其他原因不适合继续担任业主委员会成员的。业主大会决定终止业主委员会成员资格以及业主委员会成员以书面形式向业主大会提出辞职请求的，应当补选。

杨海艺表示，该《条例》虽然对业委会的管理进行了约束，却整体约束力度较小。

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