卫生间地面空鼓，防水层可能失效

验房档案

业主：梁先生

户型：205平方米复式毛坯别墅

验房时间：3月22日

天气情况：小雨

验房得分

70分

综合点评

房屋漏水一直以来都是让业主头疼的问题，因此在验房过程中验房师也会格外的关注。梁先生这套别墅最大的问题就出现在卫生间上。虽然不是直接的防水层没有做好，但该处存在的空鼓将来可能会引发防水层漏水，因此必须引起重视。此外，验房师提醒业主， 不管是精装房还是毛坯房，所有的建筑装饰装修工程所用材料都要合乎标准，这些一般在合同里面都有罗列。因此业主在收房的时候一定要多加留心是否被掺入了不合格的产品，从而造成后期使用困难。

问题

卫生间地面空鼓，防水层易受损

风险系数：★★★★★

问题分析：一进房门梁先生就迫不及待地拉着验房师来到卫生间，急切说道：“我最最担心的就是防水问题，之前我住的地方就是卫生间防水没有做好，弄得卧室墙面全是黑斑，难看不说还搞得腻子脱落，我现在是怕了。所以，师傅你一定要帮我好好验验。”经验房师使用专用仪器检验，确实还真发现该卫生间防水层有些问题。“你听，这一块声音听起来跟别处的不太一样，又脆又空的感觉是不是？这就是我们常说得空鼓。”验房师接着对梁先生说道，“卫生间出现空鼓问题，虽然短时间内不会出现什么问题，但时间久久容易出现防水层破损，防水层破损后达不到防的要求，那就很可能会出现像之前遇到的情况。”

整改建议：看到马上变得一脸紧张的梁先生，验房师安慰道，我们发现得早，整改并不难，通知开发商将把空鼓部位清除，清除到原混泥土梁基底，用水泥砂浆抹平后再重新刷防水。不过，即使防水没有问题我们一般也会建议业主在后期装修的时候自己再做过一次防水，这样会更保险一些。

验房依据：《建筑装饰装修工程质量验收规范》规定：抹灰层与基层之间及各抹灰层之间必须粘结牢固，抹灰层应无脱层、空鼓，面层应无爆灰和裂缝。

问题

窗扇闭合透光，要求开发商更换

风险系数：★★★

问题分析：在对门窗进行检验的时候，验房师反复试了好几次都没有办法将主卧的窗户关闭严实，总能看到有少许光线从缝隙中穿透过来。验房师指着透过来的光线跟梁先生说道：“你看，这样的光线是因为窗户关闭不密实造成闭合后透光，透光就说明该窗扇的密闭性没有达到要求。一般来说，透光如出现在窗户上端就容易造成漏水，而在下端则容易侵湿。”仔细检测了一下，验房师发现这其实是窗子本身的质量有问题。

整改建议：因为这属于建筑装饰装修材料的质量问题，因此也没有特别修理的办法，但是作为业主是有权要求开发商更换为合格产品的。因此还是建议梁先生要求开发商将窗户进行更换。

验房依据：《建筑装饰装修工程质量验收规范》中3.2.1规定：建筑装饰装修工程所用材料的品种、规格和质量应符合设计要求和国家现行标准的规定，严禁使用国家明令淘汰的材料。

问题

墙面多处龟裂，好在处理不复杂

风险系数：★★

特邀验房师

广西精良验房咨询有限公司 江日彬

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问题分析：从大门一直走过来，验房师就一路标记出来非常多的墙面龟裂问题。验房师解释道：龟裂是房屋最常出现的问题之一，几乎每套房都会或多或少的出现墙体及地面开裂或者龟裂的问题。而该套别墅面积大，涉及的墙面空间也就更大，因此此次发现的墙面龟裂问题特别多。龟裂简单的说是大面积多条细小的缝隙，经检验该套房是因为气候原因出现的裂缝，龟裂处理方式也不算太复杂。

整改建议：一般情况下就是在龟裂部位沿裂缝两边（每边宽10厘米）用切割机割缝，凿除两缝之间的抹灰层，把基层清理干净，然后钉加强网（加强网与各基体的搭接宽度不应小于100毫米），并于修补前一天将准备抹灰的面浇水润湿，修补后应在湿润条件下养护。再则就是观察缝隙的表面，如果缝隙表面大部分出现了泛黄的迹象，基本上不需要大动干戈地进行维修。

验房依据：《建筑装饰装修工程质量查验规范》5.2.5规定：面层与下一层应结合牢固，无空鼓、裂纹（空鼓面积不应大于400平方厘米，且每自然间不多于2处可不计）。

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