勿被价格迷眼，回迁房辨清性质再买

回迁房较为实惠的价格吸引了很多人，但不是所有的回迁房都能过户、办理产权证。

随着柳州部分区域改造的不断深入，获得回迁房的拆迁户不断增多，回迁房交易也较为常见。因回迁房比较特殊，出售价格一般比普通商品房便宜，所以较有吸引力，但购买回迁房会面临更名等问题，稍不留心会引发产权纠纷。那么购买回迁房需要注意哪些事项？对于买卖纠纷又应如何避免呢？下面一起看看吧。

案例

想购买回迁房，不知能否办理产权证？

近期柳州又有不少城区回迁房竣工验收，随之而来的便是一批回迁房上市交易。孟女士原居住的平房列入旧村改造拆迁，出于回迁补偿，开发商综合了拆迁面积和孟女士的家庭人口，补偿给孟女士三套回迁房。孟女士的大儿子在广州工作，计划在广州买一套房。资金不足，打算出售一套回迁房来凑齐首付。市民王女士听闻孟女士有出售回迁房的打算，考虑到孟女士这套回迁房价格低廉地理位置也不错，因此十分心动，打算购买。

不过，她对回迁房有诸多疑惑，例如：回迁房与商品房有什么区别，将来是否可以取得产权证，未来又能否上市交易，交易过程是否会有风险？

解答

回迁房能否过户，视土地性质定

回迁房是源于拆迁安置过程中，采取回迁方式补偿的房屋。而拆迁补偿的回迁房根据原拆迁处土地性质的不同分为以下几种类型：

如果拆迁的是商品房，回迁房子自然也是商品房性质，此类回迁房交易与商品房交易基本无异。

如果该回迁房所占用地是划拨用地，在办理回迁房产权过户手续的时候将面临补交土地出让金。

另外，如果拆迁的是集体土地上的私房，该回迁房的性质就与商品房有较大区别。集体土地上的回迁房，相当于宅基地上的农村房屋，只限于本村村民购买。而孟女士的回迁房属于旧村改造项目，因此所获房产属于集体土地上的私房拆迁的回迁房。

回迁房上市交易，有产权证才行

目前柳州能够交易的回迁房总体分两种情况：一种是业主已经持有房产证，另一种是业主只持有回迁协议。

第一种：业主已经取得该商品小区的房产证。这些回迁房是完全可以作为二手房买卖或租赁交易的，因为在二手交易的过程中，房产证是房管部门认可，并受其监督的。因此有房产证的回迁房都是可以正常交易的，这对购买者来说是十分有保障的，不必有其他的担心。

第二种：业主手中只有发展商的回迁协议的，在做二手房交易时是不能做公证过户和进行改名的。因为该回迁协议只是业主与开发商之间的私人商业协议，此协议并没有得到房管部门的认可。因此双方进行交易时，只能是在公证处做公证交易，待房产证出来后才能做真正的过户交易。

买卖回迁房须注意的事项

1.严防“一房数卖”

回迁房买卖无法办理预告登记，这就为出卖人“一房数卖”留下漏洞可钻。一旦房价高涨，违约成本过低，出卖人极有可能将房屋出售给他人。

当前我国民事立法采用的是债权形式主义的物权变动模式，即当事人之间存在着有效的债权合同并交付或者办理了登记手续，才能产生物权变动的法律效果。出卖人将商品房数次出卖所签订的合同，不违反法律的禁止性规定，均应当是有效的合同。在此情形下，先办理商品房登记手续的买受人取得商品房的所有权；其次是出卖人先行交付，买受人已经合法取得商品房的所有权，但出卖人和买受人之间恶意串通的除外；如果数买受人均未占有房屋，依法成立在先的买卖合同的买受人请求履行合同的请求应予以支持。

因此，出卖人不得将房屋另行转让给他人，相应的违约责任的规制显得十分重要。

2.一定要约定过户和交房时间

签订回迁房买卖协议时，出卖人并没有取得产权证的，则无法办理过户手续。因此，一定要约定房产过户的时间，实践中虽然不能保证何时取得房产证，但要写明自取得房产证多少之日起办理房屋所有权的转移手续。

签订回迁房买卖协议时，要确定具体的交房时间。若在签订合同时就是现房，则可以约定缴纳首付之日即为交房时间。

3.买方要留尾款

没有房产证的房屋买卖存在诸多风险，违约责任的规制显得非常重要。但要求违约方承担违约责任，需要缴纳法院诉讼费用、律师费，还需花费时间等成本。如果买方留有尾款（最好是大额尾款)，而卖方认为违约所得小于尾款时，买方面临的违约机会将会大大降低。当然，具体如何将尾款留下，且能顺利地完成买卖协议的签订，需要房产经纪人或者买方较高的谈判技巧。

4.要求卖方的配偶签名

实践中，回迁房一般属于夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产，根据婚姻法的有关规定，该房产应属于夫妻共同财产，一方处分应当得到另一方的同意，否则可能产生两类法律后果：其一，若房价上涨，而配偶借口不同意出卖房屋，则有可能产生无效的法律后果；其二，若在过户之前，卖方夫妻离婚，则涉及到共同财产的分割问题。以上两种情况，只要卖方配偶签名，并辅之以必要的条款，则基本上能够预防。

5.尽量要求卖方第一顺序继承人签字

因回迁房产权证的取得具有一定的不确定性，在取得产权证之前，若卖方发生不测，该回迁房就可能作为遗产由继承人分割。因此，回迁房买卖协议中要尽量让卖方的第一顺序继承人签字，以表明对卖方出卖行为的认可和对继承权利的放弃。一般而言，顺序继承人包括配偶、父母、子女。实践中，要求卖方的第一顺序继承人签字时，一定要注意说话的方式和技巧，以免不快。

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