削尖脑袋也抢不到地，开发商可另辟蹊径做“土地熟化人”旧城改造在召唤，你准备接招了吗？

□Text/记者 沈彦婷  Photo/何俊涛

春节以来，土地价格贵“上天”，准备了一麻袋钱都拿不到地，可愁坏了不少开发商。政府一纸“意见”，给开发商指出一条参与旧城改造，曲线拿地之路，河东半岛多宗地块亟待开发商注入资金参与旧改。然而面对旧改，开发商却感叹：不仅出钱，还得出力。

新闻背景 

政府鼓励开发商参与旧城改造

地价越来越高，柳州中心城区地块越来越少，想在核心区域拿地的开发商们即使荷包满满，也面临无地可拿的尴尬处境。近期，柳州市常委审议通过了《关于引入社会资本参与旧城改造土地熟化工作的实施意见》（下称“《意见》”），似乎给开发商指出了一条“曲线救国”的道路。

《意见》提出，希望通过引入社会资本参与旧城改造土地一级开发整理，即土地熟化。所谓土地熟化就是指将原本保持原始状态（农田、工厂、荒地等）的生地，变成完成了三通一平（包括路通、水通、电通和场地平整）的熟地。

也就是说，政府希望有条件的开发商参与土地熟化的过程，开发商提供资金给政府用于开展项目土地和房屋征收补偿、场地平整等工作。同时按照“谁投资、谁收益”的原则，项目土地熟化成为“净地”后，开发商可按照规定参与地块的土地出让活动，并在土地出让后，按协议收回土地熟化投资成本，获得投资收益。

然而，并不是所有的开发商都有条件参与土地熟化。《意见》指出，具备独立法人资格，且具有较强财务和融资能力，有良好银行资信、财务状况及相应偿债能力的开发商才有条件成为熟化人。

积极推介，城中多宗旧改地块惹眼

目前，城中区仅剩优质推荐土地分布在河东北片与静兰桥附近。与此不同的是，城中区的旧城改造项目主要集中于河北半岛内。

据柳州市城中区招商局相关工作人员介绍，雅儒路西片区、八一路西片区、五一路与龙城路西一巷合围片区、龙城路西片区、曙光西路南片区、曙光东路北片区、文惠路西片区均有旧改项目地块。其中雅儒路西片和曙光西路南片都有较大面积的旧改地块，且大多为临江地块，又位于柳州中心区域，人口密集、交通便利、城建配套完善。

据上述工作人员透露，目前雅儒路75号郊区政府地块和龙城路西侧皮革厂地块已制定相关土地指标。其中，雅儒路75号郊区政府地块位于雅儒路75号，雅儒路中段，西面临江，是城中区郊区政府所在地。地块使用权面积为11510.4平方米，地类为办公、住宅用地，使用权类型为划拨。龙城路西侧皮革厂地块位于柳州市龙城路南段西侧，东临龙城路、西到映山街、南至中山西路、北靠景行路原皮革厂地块，土地面积约23.78亩（15855.4平方米），其中城市道路用地153.8平方米（0.23亩），用地性质为商业、办公、居住用地。

模式转变，开发商出钱也得出力

眼凑着政府旧城改造的风帆已经扬起，但开发商是否认可并乐于参与呢？事实上，开发商出资，政府进行改造的模式并非稀罕事，早在柳州启动城中村改造时，就引入了不少社会资本。

绿城参与白沙村改造，就是社会资本参与柳州旧城改造的典型案例。之后联发拿下水南村三产用地，也意味着其参与到水南村的改造。鱼峰区拆迁办主任杨柳生曾坦言，有政府出面主导改造项目，可以赢得老百姓的信任，利于旧改工作的开展。同时，房地产企业具有丰富的项目开发经验和资金实力，可以让旧改实现收益最大化。

虽然社会资本出钱参与旧城改造是大势所趋，但开发商们也面临了不少难处。辉煌地产柳州公司市场研究部经理廖雅婕认为，在实际操作中，很多参与的开发商并不止出资，更要出力，关于旧改的很多工作，开发商们常常需要亲力亲为。

此外，一些业内人士亦表示，虽然项目地块位置很好，但旧城区往往住宅密度极大，改造需要面对大量的土地和房屋征收补偿，工作难度大，对开发商来说是不小的考验。

多读一点

雅儒路75号郊区政府地块

地块内有3栋办公楼：1.1992年开工建设三层，当年底在原基础上加建四层，共七层，总面积为3630.59平方米，项目名称为食堂及活动中心（建设工程规划许可证审批单92年039、314号）。2.原办公楼共三层面积约2600平米建设时间不可考。3.1989年开工建设的郊区政府综合业务楼项目，共7层，总面积为2193平米。

龙城路西侧皮革厂地块

地块规划建筑层数为高层，地块控制容积率不大于5.0且不小于2.5，建筑密度不大于45％。竖向界限以“场地标高+150米”为上界限，以“场地标高-15米”为下限，高差为165米，场地标高参照用地周边城市道路规划标高进行设计，采用1956年黄海高程系，建筑控制高度按建筑高度计算。

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