遭遇维权纠纷，教你见招拆招

购房者买房签合同时，注意订金与定金的差别。Photo/何俊涛 买房时，购房者在销售中心要留意开发商是否公示了项目的“五证”。（资料图片） 精装房用材与合同不符，质量问题让很多购房者头疼不已。（资料图片） 购买二手房，阴阳合同让很多购房者吃了亏。

3·15楼市维权特辑

□Text/记者  沈彦婷  易柳燕（见习）   Photo/何俊涛

霸王条约、定金纠纷、逾期交房、规划改变、产权证纠纷、房屋质量纠纷、物业纠纷……各种纠纷，让购房者们“哑巴吃黄连、有苦说不出”。 诚然，开发商的背信弃义我们必须讨伐，但是真遇到这些问题我们又该如何见招拆招呢？本期居柳州记者将为大家列举众多房屋纠纷典型案例，希望会给广大市民在买房交房上的一些纠纷或是维权有所帮助。

订金还是定金？一字之隔差之千里

案例

市民王先生此前看好某城区一处新房，选好房交了订金后，开发商也出具一张收条，收条上面的款项性质却是“定金”。王先生以为“定金”与“订金”性质一样，便没有叫开发商更改。

不久后王先生发现自己买的房子性价比不是很高，想换一套更合适的房子。他找到该开发商，告知交易终止，并要求退还订金，但对方拒不退还。

对于不退款的理由，开发商说，因为他们在收条中写的是“定金”。而现在王先生无故反悔，拒绝买房，作为“定金”性质的这笔钱就不该退还。

律师建议

目前开发商在与买受人签正式商品房买卖合同之前一般都通过认购、订购、预定等方式向买受人收受定金。如果买受人不来与开发商签合同或双方对合同的条款达不成一致意见，大多数开发商便以大家对“订金”、“定金”模糊不清的概念来忽悠大家订金是不退的。这种对买受人极为不利，使买受人在签约时处于受制于人的境地，买受人往往在订金不退的压力下，违心地接受开发商的不平等条款。事实上订金不具备定金性质，从法律上来讲，即使订金给付方违约，收受方也应予以退还。

此外购房者在购房的时候不要想当然地以自己的理解签下合同协议。对一些不理解的字词一定要求对方解释清楚，或者在咨询相关专业人士之后再签合同。

点评

无论是定金还是订金，消费者交款前都要擦亮双眼。一不小心走入套路，消费者往往有嘴说不清。此外，对于合同或收据之类具有法律效益的文件，自己有疑惑的字眼一定要多留个心眼。

交钱才能看证，消费者有权起诉

案例

近日，市民李女士给本报打来热线电话，称她在某楼盘看房，楼盘价格和地段都颇为合适自己的要求，但却没有在售楼部看到该项目的五证。询问过后，销售人员说相关证件已贴出。转了几圈后李女士发现该开发商只贴出了部分证件。稍后，李女士向开发商索要剩余的证件被回绝，开发商还告诉李女士交了定金后才能看所有的证件。

李女士对此很不解，她希望开发商能把完整的五证放到明处，这样购房者一看就知道开发商是否具备开工、销售的证件，哪家开发商可信，哪些开发商不可信。同时李女生对于如何辨别证件的真伪也充满疑惑。

律师建议

老百姓买一套商品房可不容易，每一步都得特别小心和谨慎。因此消费者在购房前一定要严格检查开发商的五证两书。并且消费者也有权去检查开发商是否真的拥有五证，以及相关证件的真实性。如果开发商不愿提供，或有附加条件，消费者有权起诉。

对于核实证件的真伪，也有多种解决途径。比如购房前，可以联系多名购房者一起进行团购，共同请一个律师为自己审查证件、合同，将会大大降低购房者的购房风险。

此外，如果不想委托律师也可以自己去相关部门查询。想要知道该项目是否五证齐全只需要到房管局查询一下《预售许可证》的真伪就可以了，因为这是五证中最后一个办理的，要根据前面四个证来办理。所以，相当于房管部门都帮消费者验证过了，只要预售证是真的，那么前面四个证也就是真的具备了。

点评

五证不齐可不是小事，一个不留神有可能导致产权证办不下来。因此在决定买房前一定要求查看开发商的证件，此外辨别其真伪的过程也是一定不能少的。

“精装”成惊慌，质量缺陷怎么办？

案例

钟女士是柳州某项目业主，2016年1月，她用所有积蓄并贷款47万元，购买了一套某知名房企开发的126平方米的豪华精装房。可当2017年2月正式交房后，钟女士不敢相信自己看到的一切，豪华精装房粗制滥造，偷工减料，所用的装修材料普遍以次充好。

当初与开发商签订的预售合同附件3中，明明白白地写着墙体采用高级乳胶漆，而实际使用的是较差的乳胶漆；合同中约定的高级精美入户门，却变成了普通门。不仅如此，由于装修用材存在质量问题，导致从拿房之日起屋内就毛病百出。

由于该项目精装房存在很多质量问题，交房后遭到几十名业主的联名投诉，但至今，项目只开除了自己内部的材料负责人以平息舆论，但对如何彻底解决房屋的质量问题，跟广大业主还没有任何交代。

律师建议

依据《房屋建筑工程质量保修办法》第七条：在正常使用条件下，房屋建筑工程的最低保修期限各有不同，比如屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程为2年。而供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期。

律师建议，当发现精装修房屋出现各种质量问题时，应先与开发商协商解决。协商不成，可起诉至法院，申请法院委托鉴定机构进行质量检测、鉴定。如果鉴定出精装部分，如水电、墙面以及柜体等存在质量问题，则由开发商承担修理、重做以及赔偿损失等民事责任。

点评

如今柳州市场上，精装房项目越来越多，由精装房引发的质量问题频发。业主在维权中，应该要注意保留证据，包括图片、录像以及之前的维修次数、自费的维修费用票据等。

配套变成套路，收集证据好维权

案例

2015年市民王先生携妻子到柳州某城区售楼部看房，看到该售楼部醒目位置有“柳州市重点项目规划”的展板，展板上明确标出有一所还不错的小学将会在该小区附近兴建。而项目销售人员也一再强调在这里买房就能就读该学校。考虑到自家孩子过几年也到了该上学的年龄，于是王先生毫不犹豫地交了房款。

一年后交房的时候才发现政府根本没有这项规划。气愤不已的王先生认为开发商涉嫌虚假宣传，欺诈消费者。但该开发商则表示展板展示的仅仅是示意图，而和王先生签订的《补充协议》里也明确写明了，出卖人在广告宣传材料中对建筑规划范围之外的环境、配套设施、公共项目等介绍和说明，仅作为买受人的参考，不是出卖人的承诺。

律师建议

新广告法的出台已经让此类现象锐减了不少，但是仍然存在不少打擦边球的楼盘。遇到这种情况，消费者一定要第一时间维护自己的合法权益。首先维权证据一定要保存好，例如：售楼广告、宣传材料、录音录像、购房合同、规划图纸等资料等。

其次，所有与开发商签订的合同一定要仔细阅读，很多开发商会在一些《补充协议》里为自己的前期虚假宣传设一层保护屏障。

最后，业主在与开发商协商未果的情况下还有多种维权途径可选。例如：购房者可以向房地产管理部门、工商行政机关进行投诉，有相关的职能部门对开发商作出相应的处罚，或者采用集体维权，或者委托律师代理起诉的方式维护自己的正当权益。

点评

虚假宣传也是买房过程中常见的一项纠纷。因此提醒广大消费者不要轻信开发商给出的承诺，对于项目周边的规划自己实地调查过后再做决定也为时不晚。

签“阴阳合同”，不避税反被多缴税

案例

朱先生看中一套总价180万元的二手房，但是房子不满2年，总价和交易税费大大超出预算范围，朱先生因此犹豫不决。中介王女士暗示，可以采取阴阳合同的方式，报低成交总价，这样就能降低税费。朱先生采纳了了王女士的建议，报低了成交价。

但是，由于80万元的成交价过低，房管部门经过对该房屋的评估后，最后按照110万标准让朱先生交税。这样一来，税费就多出2万元，朱先生越想越生气，将王女士告上了法庭。

像朱先生这样一味追求低价而忽略风险的购房者并不在少数，但是很多购房者并不知道其中的风险。

律师建议

通常有两份相冲突的合同，一般判断是以之后形成的合同为准，但是在阴阳合同的条件下，并不能这样简单判断。

有购房者以阴阳合同为由到法院起诉，要求确认合同无效。而法院审理的结果很可能是认定双方真实意思表示的交易内容有效。律师介绍，对于哪份为真，通过合同条款通常是比较好判断的，如果体现得不清楚，可以结合房屋交易时的市场价格、双方的关系、合同中的其他约定内容综合确认。

点评

如今，出于避税或从银行贷到更多款项的目的，一些中介机构往往会建议购房者签订“阴阳合同”，最终导致财产损失。专家普遍建议大家应当严格遵守二手房交易的有关政策法规，谨慎对待“阴阳合同”，避免因“小聪明”而出现有理无处说的尴尬。

购房遇合同欺诈，要求房开双倍赔偿

案例

王先生于2002年4月21日与柳州市某房地产公司签订《商品房买卖合同》，购买一间办公用房，面积为176平方米，合同同时约定出卖人（即开发商）于合同生效后30日内办理登记备案手续。可30天过去了，王先生却未收到已经备案的《商品房买卖合同》正本，经电话催促，开发商说：“太忙，还未办理”。

法律意识很强的王先生觉得此事可能存在问题，于是王先生委托一律师对此事进行调查，结果发现开发商为了申办贷款，将包括王先生购买的房屋在内的二层在建房屋抵押予银行。

律师建议

按《中华人民共和国担保法》的规定，抵押人转让抵押物应当通知抵押权人，并告知受让人转让物已抵押的事实。本案中开发商在出售房屋时并未告知房屋购买人王先生，开发商的行为属合同欺诈行为。按《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，王先生可解除合同，并可要求开发商双倍返还已支付的购房款。

点评

目前，柳州楼市中“一房两卖”现象频发。但在法律上，“一房两卖”并非全部涉及“欺诈”，最高法院的指导案例明确指出，一房二卖的行为人必须有非法占有目的，才可构成合同诈骗罪。只有认定为合同诈骗，购房者才可要求开发商双倍返还已支付的购房款。

（本版统筹：易柳燕）

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