撤县设区后柳江楼市面临哪些挑战？

柳江撤县设区后，区域楼市面临客流单一，市场待扩大等挑战。

□Text/记者  覃哲（见习）   Photo/何俊涛

今年1月初柳江撤县设区后，柳江楼市经历了春节期间的第一波销售高潮。近期，柳江碧桂园的新品销售火热，恒大雅苑等盘保持高涨人气，昌龙苑最后一栋“楼王”也即将开启预约，楼市整体红火。在此发展势头之下，区域楼市还将面临什么挑战？

老区逐渐饱和，“主战场”发生转移

王波：可以预见的是，柳江撤县设区之后，将会吸引越来越多的外来大型房企进驻，提高区域整体的居住品质。就当前来看，柳江老城区拉堡镇一带的很多楼盘产品都是以低楼层的多层步梯住宅为主，不管是建筑形态还是居住品质都与当地居民自建的私房差异不大，属于刚需型的住房。随着老城区的用地和刚需逐渐饱和，区域楼市的竞争主场将会转移到柳江新城，以电梯入户的高层住宅和装修高端的洋房别墅作为主推产品，满足区域居民的改善型住房和二次置业的需求，这里将成为未来柳江楼市竞争的“主战场”。

蔡理刚：柳江作为一个新旧共享的区域，既有发展成熟的老城区拉堡镇和基隆开发区，也有随着撤县设区之后加紧开发、发展潜力巨大的柳江新城。难得的是，新老城区之间无缝对接，中间没有断层，由一条柳江大道作为分界，很自然地由老往新过渡。因此，相信在老城区的刚需住房逐渐饱和之后，当地的居民会更多考虑前往距离不远的新城区购置改善型住房。

作客嘉宾

柳州汉和房地产经纪有限责任公司总经理 蔡理刚

旗志·世纪新城项目副总经理 谭景宁

柳州云星房地产开发有限公司营销经理 王波

盛世花园·臻和苑项目销售总监 徐柳平

江隆金都项目营销总监 黎冠琳

大鳄来势汹汹，房企间竞争加大

黎冠琳：对柳江本土开发商而言，外来大鳄进军的形势可谓挑战与机遇并存。说到挑战可谓有目共睹，像柳江碧桂园和恒大雅苑相继进驻之后，很快瓜分了区域楼市很大一部分市场，对本土楼盘的冲击不言而喻。

从机遇上看，大型开发商的进驻会带来先进的开发运营理念供本土开发商借鉴，是一次提升和进步的好机会，同时外来的大鳄越多，越能证明区域的价值和潜力，在带动区域升值和扩大影响力的同时，本土开发商将会一同受益。因此，大鳄来袭将会为柳江楼市带来一股“鲶鱼效应”，让弱者进步，让强者更强。

徐柳平：打个形象的比方，如果把楼盘之间的竞争比作赛跑，那么对于外来的大房企来说，可能在乎的是能够在前几名跑到终点。而对于本土房企来说，只要脚踏实地地跑到终点就行，这样从最后的结果来看，大家完成的路程其实是一样的，区别只是在于先来后到。因此本土开发商只要延续一贯的口碑与资源，争取在稳中求胜，相信仍然可以在激烈的竞争中站稳脚跟。

市场有待扩大，营销之路在何方

谭景宁：虽然柳江区的楼盘在撤县设区之后从数量和质量上来看都在逐步提升，但目前大多还是处于“自产自销”的状况，市场较为封闭。随着各大重点项目和大型产业园的建设落成，势必会吸引更多其他区域的人才前往定居就业，相信购房需求也会随之增大。值得关注的是，在区域内的各大工业产业园中，有很多外地工人都是购房主力，可以尝试以此作为突破口，通过口口相传和老带新的方式扩大柳江楼盘的影响力，带来更多外地客源。

徐柳平：撤县设区之后，对急需扩大市场的柳江楼市来说，可谓是千载难逢的好时机。对此我们可以借鉴柳东新区的发展模式：即以政府为主导，高调引入一批具备高资质和品牌效应的医院、学校等民生配套以及大型的主题乐园等旅游项目，并尽量加快建设进度。从柳东新区的例子就可以看到，当各个大型配套设施逐步建成之后，即使区域房价迅速上涨，也无法抵挡外地购房者的置业热情。

王波：柳江楼市的发展潜力巨大，随着撤县设区之后的迅速发展，未来很有可能会像柳东新区一样，吸引到全市甚至周边地区的居民前往购房置业。为了扩大市场，区域楼盘可以抓住一些具体的优势开展宣传，例如可以从“低房价”和“轻轨”入手。

从轻轨的建设来看，购房看的是区域3年以后的发展，从很多城市的先例中可以看到，轨道交通的建成可以让附近的房价平均上涨20%左右。因此随着该工程的建设推进，柳江靠近轻轨站点的楼盘将有非常可观的升值空间。

从房价层面来看，目前柳江一个中高端楼盘的开发成本平均都要在3000元/平方米左右，柳江区整体4000多元/平方米的房价已非常贴近成本，未来很难再有下跌的空间，所以在此购房置业几乎不存在什么风险。若今后以此为卖点进行宣传，相信能够吸引到不少外地购房者来此进行投资性置业。

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