新政调控下的实用指南 “炮灰”们可用五招应对首付提高 可将首套房抵押贷款、开发商垫付部分首付、与开发商议价等

□记者马玲二套房首付提高至五成，直接影响了部分改善型的购房买家，一些自住客也被误伤当了“炮灰”。

在柳州，虽然首付提高对于购房者来说，不像一线城市般动辄十多万元，但此次50%可不是普通自住改善型购房者随随便便能说给就给的。这不能承受之重，“无法交齐首付”该怎么办？选择退房 、改用公积金贷款 、开发商垫付部分首付，还是要求减楼价？本报特别制作新政调控下的实用指南为你出谋划策。如果你准备买房，在目前政策依然不明朗，另一只靴子不知何时落下的情况下，希望在你下手之前楼市调控下的实用指南能给予你足够的预警，从而规避风险。

将首套房抵押贷款

策略分析：若买家拥有的第一套房已还清贷款，取得红本房产证，可以将房产抵押给银行，套取资金，筹齐首期款。房产中介公司介绍，目前不少银行都接受“置换式个人住房贷款”，以房产抵押，最高可以贷到房产评估价的6成。即评估价100万，最高可贷60万元，首付的钱轻松就出来了。

建议：贷款前要综合衡量还贷能力，就怕还不起钱，第一套房产也可能被银行查封。

用父母或亲人名义买

策略分析：此策略十分有戏，只要父母或亲人还没购房，能做到首次置业的3成。据银行人士介绍，使用该方法贷款一要看父 母或亲人的年龄，银行对60岁以上的人一般都不贷款，即使贷，额度也很低；二要看父母或亲人的收入水平。当然，还有一个特别重要的问题就是：房产证没有你的名字，日后可能产生房产纠纷，特别是多兄弟姐妹家庭，要提前做好准备。

建议：在改签合同之前，你最好与购房名义人(此处以父母为例)签一份协议，亲兄弟也要明算账。

协议说明房子是你出资 、以父亲的名义购买；或者兄弟姐妹共同写一份协议，声明该房屋是你一人出资，他们放弃所有权利；或者你父母以赠与的方式或遗嘱的方式将房子赠与给你，或者由你一人继承。

与开发商议价

策略分析：此策略有成功先例，在2007年“9.27房贷”新政出台之后，开发商被打个措手不及，迫于资金链问题，只好出此“下策”。当时普遍采用的方法是直接打折降价，把相当于优惠部分首付，但去年开发商赚个盘满钵满，而且提前准备了棉袄，要开发商直接减楼价“委曲求全”的几率比以前难。

建议：此策略虽“廉颇老矣”，但强力为之，兴许能再来“一碗”。

由开发商垫付部分首付

策略分析：此策略已经在江湖上出现了，记者了解到不少开发商愿意采用垫付部分首付，或者与银行合作推出信用卡贷款，免息贷款的金额一般是1成首付。开发商要求归还垫付首付最迟时间为交楼时，而信用卡贷款一般还款年限是一年到两年。

建议：开发商能做的也仅限于此了。不过在作出决定前，请算一算在每月月供的压力下，按期归还的首付会否成为压垮你的一根稻草。

买连通房“被二套房贷”

赵先生虽然是首次置业者，而且购买房子的户型面积只有80多平方米，但也面临着二套房贷的问题。原因是他买的是连通房，也就是一个房子两个房产证，俗称亲情房，一套30多平方米，一套50多平方米，因而面临“被二套房贷”。虽说这部分买家不多，但这个问题着实让人头疼。

建议：如果购买的话，赵先生可以把50多平方米的房子做第一套，把30多平方米的房子做第二套，这样就不仅首付减少了，而且利息也降低了。

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