【冷思辨，第三眼看楼市】第三次自由地产沙龙热议楼市房产新政下，柳州房地产走向何方？ ▲直击地产一线战况各路英雄热议龙城楼市▲

来源:柳州晚报 2010-04-28 08:45 https://www.yybnet.net/

房产新政下柳州房地产走向何方？

柳州城市不大，房地产一直平稳发展，进入2008年后楼盘品质百花齐放，不断拉近与发达地区的建设水平，在人们住上更好更美房子的背后，柳州地产界活跃着这么一批人：他们思想新锐、理念超前、运筹帷幄，对国家政策触觉敏锐，更是深谙柳州楼市发展规律，他们就是各个楼盘背后的操盘手。

柳州楼市将如何把控？怎样才能建造出更适合市场的产品？他们需要一个交流的平台，2009年12月，柳州地产界人士沟通的冷思辨·自由地产沙龙应运而生。在经历了前两次的磨合后，第三次地产沙龙吸引了更多业界人士及关注房地产的人们（甚至有些投资者也表示想参与其中），现已辐射到柳城、柳江等。

如今，这个柳州地产界的“思想库”，正以一股无形而强大的力量，影响着柳州楼市的发展，也牵引着更多地产人士、购房者、投资者及读者的关注。

政策频出，风云中的柳州房地产是什么状态？4

月23日，本报【冷思辨】第三

次自由地产沙龙在瑞通一号豪华游轮如期举行。来自柳州市、县的各楼盘操盘手尖锐探讨“史上最严”调控政策下的房地产现状，现场轻松搞怪而交锋激烈，分析鞭辟入里，沙龙时间一延再延，可到场人士还意犹未尽。

此次沙龙比较趋同的观点是，柳州楼市或许将步入“冬天”，但基于柳州楼市的特殊性，房价短期内应该不会继续疯涨。总体而言，现场论点主要聚焦在三个话题上—— —

▲焦点一：

各楼盘已受影响但震级不高

新“国四条”国十条”出台后，柳州市场有没有受到影响？到场人士均表示，自己的项目“很受伤”。

金策恒智崔程表示，明显可以感觉到国家调控的力度，而自己不禁要“为80后挥泪，为90后捏汗”，因为首付提高、贷款利率增多意味着买房成本更高，这对于首次置业和改善型需求为主的柳州楼市来说冲击不小。

与柳州市区各楼盘感受压力不同，柳城金时代购物公园却在沙龙当天销售飘红，相关人士分析，一是其在售的为商铺，首付比例调整并无大影响，二是县份开发势头正旺，预计影响会稍微滞后。

▲焦点二：

房价恐难继续涨

成交急剧下降的同时，不少操盘手开始揣测柳州楼市是不是开始“入冬”，房价是涨还是跌则成为沙龙探讨的关键点。

龙峰置业李峰分析，4月新政之前是土地政策调整，4月是信贷政策调整，关于物业税开征的言论也一直不绝于耳，接下来可能是税收政策，如果是“三剑”齐下，对楼市的冲击更大。其实国家出台这些政策，就是为了抑制房价的疯狂飙升，如果政策出台后仍继续高温，恐怕将来房地产商没什么好日子过了。他表示，现在房价缓一缓、静一静是应该的。静一静，房价会跌吗？操盘手们表示，就柳州的情况看，降价不太现实。毕竟柳州刚需强大，城市化进程也在推进，只要不透支未来的上涨空间，房价还是合理的。

▲焦点三：

如何应对新政

不少项目负责人表示，此次政策确实影响了一部分改善型需求，但在宏观政策调整的背景下，作为开发方也应积极面对。

业内人士崔程称，现在要积极面对政策的变化，着手调整产品供应结构，一些商业物业、车位等配套产品也要提早上市；华韵上城项目负责人姜亦珊称，目前还可以调整的户型结构也已经着手调整。同时记者了解到，新政出台后一些项目也调整了年度销售目标，调低了项目的销售额，既影响房价，也减小了销售压力。

尽管新政到来造成了柳州不小的震动，但业内人士表示此次调温举措并不是打压，控制房价是经济结构调整的需要。何涛分析，去年柳州房价涨幅达30~40%，南宁则为60~70%，这些是非常危险的信号，一旦房地产风险增大，国家、开发商、购房者三方都会受伤。最终沙龙地产人达成的共识是，对于开发商来说，现在可以做好过冬的准备了。

调控政策一环扣着一环，今年以来一直高烧不止、几近疯狂的楼市，终于遭到了暴风雨的洗礼，降温已是大势所趋。在调控风暴下，今年的楼市将发生怎样的调整？房地产开发商和代理公司又是如何评估调控风暴带来的压力和变化的？地产界知名人士对柳州地产新政时代进行了展望和剖析。

兆安兴柳房开：兰桂腾

新出台的政策力度比较大，算得上是一套组合拳。对于许多购房者最主要的心态还是观望。

新政的出台不是要抑制房地产的上涨，而是在调控过度的上扬。如果不及时调控价格的上涨，对整个行业或者是国家经济来说都是相当可怕的。

金策恒智：崔程

随着交易税收的增长，我着实为80后挥泪，为90后捏汗，这些年龄段的人买房子，成本也在增加，而且是非常大的成本。新政也浇灭了很多城市中产的生活欲望。让买房的主力军黯然伤神。

对于新政策的出台，在商家方面也要积极面对，要及时调整产业形态。调整推销方式。

龙峰置业：李峰

年前国家出台了一些鼓励政策，鼓励房地产的发展，现在出台信贷政策，接下来应该出台税收政策了。

3月份又开始了新一轮疯涨，例如上海郊区的房价，在几个月内就可以比原来涨3000多。往前推几个月，其实国家的政策频频在出，那为什么房价还持续在涨？我个人认为，也许就是“上帝欲让其灭亡，必先让其疯狂”。

冰河传奇：张俐

新政就像是强力的退烧药，政府也在增加供给量同时也在抑制着需求。现在最受伤的应该是中产阶级，也许很多中产会退出这个舞台。而作为房开，基本都会采取观望的态度，大概这样的状况会持续到明年年初。新政对于商铺投资影响不大，对于县份地产的影响暂时不明显。

和佳房开：何涛

“国四条”出台，把信贷政策这个门槛提得很高，二套房贷对于楼市的影响还是有的，可是要取决于城市的大小，各个项目的情况。估计要三个月到半年的时间，政策对楼盘的影响会慢慢地缩小，而从总体来说，新政的出台对楼市还是有个控温的作用。这项政策主要会对工薪阶层买房影响比较大，对于改善性住房的影响就相对小一些。

在两会的时候某部长就说过，中国的房价还会涨个10年，中国人口对房子的刚性需求，是支持房地产价格平稳上升的重要因素。就拿本区来说，去年柳州的房地产涨幅到达了30%到40%，而南宁达到了60%~70%，所以个人觉得现在国家出台的政策不是对房地产市场的打压，而是对房产温度的一个调控。

在柳州这样一个投机客较少的城市，房价的降低，应该不太可能。但上升的空间也不会大。

“二套房贷”新政到底影响了谁？

二套房贷首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍—— —国务院近日出台的二套房贷新政策，犹如一颗“重磅炮弹”，在房地产市场中引起强烈的反响，那么二套房贷款新政策的实施，究竟影响了多少买房人？同时又波及了哪些在售项目？在沙龙上，业内人士各抒己见，发表了不同的看法。

“二套房贷”新政影响哪些人购房？

业内人士称，这次“二套房贷”新政的调整中，就柳州而言，中产阶层成最大受害者！这话引起了在场业内人士的共鸣。柳州作为一个三线城市，工业立市，工人为本，刚性需求旺盛，外来投资投机成分很低，这就意味着这个城市的“二套房”多是以改善型住宅为主，这其中最为典型的代表就是70后了。

业内人士认为，70后辛苦工作了十多年，终于存够首付可以改善一下住房了。但政策风向一变，首付变成了50%，让他们倍感压力。而那些刚工作几年的80后，本来刚存够一套新房的首付，打算一步到位买房结婚，但90㎡以上的房子，二成首付也变成了三成，如此一来必然会影响到购买能力，要改善住房，要想一步到位买套90㎡以上的婚房，只有再等N年，存够首付款才能实现了。

为此，业内人士纷纷认为，新政的实施，必然会影响到相当一部分中产阶层的购房需求。

“二套房贷”新政影响了哪些楼盘？

“二套房贷”新政的实施，或多或少影响了一些楼盘。那么，楼盘受到波及的程度如何呢？业内人士普遍认为，二套房贷”新政出台前后一周区别很大，表现得最为明显的是观望情绪加重。

在柳州的四大城区中，河东作为二套房为主的城区，其所受的影响无疑是地震级的。在河东一些楼盘，项目负责人都表示，目前来访量均比前一周少了些，但好在不少家长比较看重学区房，所以按照各自需要，还是会根据自己自量购买。

事实上，河东大部分楼盘目前已开始感觉到销售速度受到一定影响。业内人士称，购买7000元/㎡以上高端房的群体，他们一般都不会为首付发愁。但国家政策出台的首付50%政策，却使得大家在处于观望状态中：房价会不会下降，现在值不值得买？为此，业内人士称，这类客户手头上不止一套房，他们并不缺首付，而且河东房一直是热点，主要是会将购买的意向放缓。

解读“新国十条”：连续出拳，意在退烧

4月17日，国务院办

公厅发布《国务院关于坚决

遏制部分城市房价过快上涨的通知》(简称“新国十条”)，距离1月10日发布

的《关于促进房地产市场平

稳健康发展的通知》(简称“国十一条”)仅过三月，从切实履行稳定房价和住房保障职责、坚决抑制不合理住房需求、增加住房有效供给、加快保障性安居工程建设以及加强市场监管五个方面，对房地产市场进行了新一轮组合拳的调控。如果说“国十一条”是温和的小雨，那这次的“新国十条”不啻是市场的一场疾风骤雨。

政策解读：

1.(部级问责制，政策执行不再躲猫猫：稳定房价和住房保障工作实行省级人民政府负总责、城市人民政府抓落实的工作责任制。

2.(首次置业首付两成将受面积限制：对购买首套住宅且套型建筑面积在90平方米以上的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女，下同)，贷款首付款比例不得低于30%。

3.(二套房首付大幅提高到50%，利率上调到基准利率的1.1倍。22日，银监会出台第二套住房的认定标准以家庭套数为单位。

4.(房价高位地区可停贷三套房：商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款。

5.(异地房贷需在当地缴税1年：对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。