区域量价分化明显柳江区进入价值洼地期

今报实习记者丁雨洁

受到今年大环境的影响，柳州的整体经济增长放缓上行压力较大。下半年开始，经济恢复加快，虽实体工业产业受到影响，但今年的房地产起到了托底的作用。

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房地产经济托底

从易居·克而瑞发布的数据发现，2020年前三季度，柳州市生产总值为2275.55亿元，同比增长0%，降幅比上年收窄5.5%。

虽然工业产业发展有所放缓，但食品制造业同比增长37.3%，黑色金属冶炼压延加工业同比增长39.8%，烟草制品业同比增长9.5%，电气机械器材制造业同比增长8.3%，工业产业发展发生了结构性调整。社会消费品零售总额859.42亿元，同比下降7.8%，降幅比上半年收窄6.3%；固定资产投资同比下降4.9%，降幅比上半年收窄1.5%；房地产开发投资同比增长5.2%，比上半年提高1%，这主要是今年密集放出地块及旧城改造项目推动所致。

1月-11月，柳州市受大量旧改土地出让影响，土地供应量同比上涨21%，成交楼板价同比下降29%，再叠加疫情的冲击，市场拿地的意愿有所减弱。在过去11个月中，柳州市商住用地成交为41幅地块，其中旧改用地为19幅，占比46%。

回顾2016年到2020年11月之间的柳州市商品住宅供求走势发现，在过去近5年的时间里，柳州的房地产供应面积成稳步增长的趋势，房价也从2016年的7474元/㎡，发展到2019年的最高价9179元/㎡，再回落到今年的8955/㎡，但总体上看，房价依然保持着平稳的发展态势。

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柳江区有产业承接和人口红利加持

易居·克而瑞桂柳事业部总经理刘志敏透露，柳州的房价之所以坚挺，除实体工业支撑外，还主要依赖于城市存在着人口红利的利好因素。

柳江作为柳州主城区的新成员，在过去撤县设区的4年中，展现出很优质的崛起势头。柳江区作为城市向南发展的中心城区，是柳州未来人口和产业转移承接区，这一区域的主导产业为物流、居住及商贸，柳江区的区域面积为2537㎡，位居所有主城区面积第一。截至2018年，柳江区人口规模达53.31万人，位居所有主城区人口规模榜首。

人多力量大是柳江区的区域发展的最大优势。这一点也从近5年的地价发展中表现出来。2016年3月柳江区正式撤县设区后，立即吸引大量外来品牌房企及本土深耕型房企品牌前来争夺柳江地块，区域地价加速上涨。

2019年，柳江新区经营性用地平均楼面价格达到1682元/㎡，虽然相对河东的历史最高价8806元/㎡的价格相差甚远，但对于柳江新区自身楼面价格而言，已从2016年的776元/㎡，增长到今年的1618元/㎡，楼面价格增长一倍之多。同时，柳江区的房价也从2017年的均价5724元/㎡涨到今年的6775元/㎡。

坚挺的房价市场及人口规模最多的两大利好，让所有进驻这一区域的房开品牌看到了城区发展的希望。

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外来品牌扎根柳江区

2016年3月柳江撤县设区。同年4月，恒大集团到柳江拿地并开发恒大雅苑。恒大成为首批进入柳江区的外来品牌。

2017年，云星首进柳江并带来云星旗下的“钱隆”系高端住宅产品——云星·钱隆悦府。

同年，有着“清华大学”品牌背景做支撑的启迪集团进入柳州，在柳江的岜公塘湿地公园对面开发出启迪（柳州）科技城，为柳江注入全新的“清华”血液。

2017年12月底，碧桂园落子柳江区并带来首个入柳作品——柳江碧桂园，为提升柳江高端居住水平做出卓越贡献。

2018年，港股上市公司合景泰富集团将眼光投向柳江区，为这里的人们带来了富含诗意生活的合景·云溪四季。

如今，越来越多的房企品牌都聚集在柳江区。

从全市主城区发展来看，今年的土地供应量主要集中在柳北区，但柳江区2020年前11月供应面积为48.16万㎡，比2019年前11月柳江区商品房供应建筑面积28.22万㎡，上升了74.20%，与相邻的柳南区、鱼峰区的供应面积差距明显缩小。

成交量方面，柳江区2020年成交总面积为49.16万㎡，同比2019年前11月成交的总面积25.1万㎡，成交量接近翻番，已超越柳东新区和柳南区的成交面积。

纵观柳州各大主城区的特点会发现，城中区、鱼峰区是柳州的成熟区域，房价也一直位居前列，柳北区由于在绿城项目的带动下，该板块价值快速上涨，柳东新区则因基建、配套尚待完善，以及存在大量的限价房，均价目前偏低，柳江区目前则处于市场容量较小的阶段，楼面价最低，是全市的价值洼地。

截至2020年10月，柳江区商品住宅存量只有35.22万㎡，去化周期只有9.7个月，均为柳州主城区的最低区域，市场较为健康。

作为拥有浓厚历史底蕴与人口规模最大的城区，柳江区走出了全新的产业承接转移的经济发展模式，吸引越来越多的周边进城务工及区域原有居民愿意定居与此，这也是柳江区为城区居民带去新的城区希望。

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