狼烟四起，预售制遭遇改革风声

商品房预售制度在一线城市个别项目试点，这股风也刮到了柳州。目前柳州主要以期房销售为主，图为准现房销售的古山居苑。

□Text/记者易柳燕Photo/何俊涛

都说“多事之秋”，金秋9月注定不平凡。一声炸响，一条关于取消商品房预售制度的文件平地起惊雷，震动了整个房地产行业。来到一向对楼市政策后知后觉的柳州，一二线城市刮来的飓风似乎并无再搅起大风大浪的力量。

背景

9月21日，广东省房地产协会下发的《关于请提供商品房预售许可有关意见的紧急通知》(下简称《通知》)引起社会极大关注。

所谓的“商品房预售制度”，原本由香港人霍英东所创造，即房屋在达到一定工程进度之时，开发商可以向当地主管部门申请预售许可证，拿证后便可提前进行对外销售，收取客户资金，回笼的资金就可以投入到后续开发建设中。预售制度既可以缓解开发商资金不足的窘境，又可以有效提高房地产开发速度。霍英东的这一创造性的商业模式，为香港房地产公司所模仿，并于1994年传入内地。

运作稳定，预售占据主场

关于取消预售制讨论引发的风潮，尽管广东省房地产业协会和广东省国土资源厅后续陆续予以澄清，但业内普遍认为，从长效发展的角度出发，逐步取消预售制度俨然已经成为大概率事件。不过，从柳州目前楼市现状来看，短时间内似乎又是另一个答案。

事实上，商品房预售制度已经在内地成功运作了25年。据统计，超过90%的内地商品房均采取预售制度的方式进行销售。来到柳州，房地产发展的历史也不过20余年。可以说，柳州商品房销售的开端就伴随着预售制度的诞生。

现阶段，商品房采用期房销售几乎已经成为了各大项目默认的销售方式。居柳州数据统计，目前，柳州在售商品房项目共有80个左右，采用现房或者准现房销售的项目仅有5个左右，占比不到6%。

此外，从刚入市新项目中，诸如刚刚开盘的合景映月台、金科远道·集美天悦，华润幸福里等无一例外都是采用期房销售的方式。可以窥探，预售制度在柳州接下来的一段时间内依旧占据绝对的主力。

实现双赢，加速楼市发展

从定义出发，商品房预售许可制度是指：房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给购房者，由购房者预先支付定金或房款的行为，即俗称的“期房制度”。虽然目前柳州市面上“期房制度”是绝对的中流砥柱，但仍存在小部分采用现房或者准现房销售的情况。

具体来看，现房或准现房销售的项目多数是一些承担部分安置任务的项目，诸如美景华庭、古山居苑等。或是纯粹的政府保障房项目，如北岸馨园等。不难发现，这些项目大多都是由政府平台公司开发建设的项目，其开发建设实力具备一定的效益保障。除此以外的房企，尤其是外来大房企，几乎无一例外都是期房销售。为何会出现如此一边倒的情况呢？

综合来看，期房销售确实为市场做出了不小的贡献。柳江县锦辉房地产开发有限公司总经理陈辉认为，预售制度的诞生实际上是因为可以使购房者与开发商达到双赢的局面。首先，于购房者而言，他们够以相对较低的价格拿到房子，因为2、3年后的现房相对于期房而言，价格必然更高一些。其次，于开发商来说，在商品房预售制度的加持下，能够以较小的资金撬动一个房地产开发项目，同时加快了资金的周转，也因此降低了行业的门槛，使得房地产行业能够快速发展。

加强监控，短期难以改革

事实上，随着房地产行业的发展，这两年柳州楼市同样迎来了腾飞期。由于“期房制度”的存在，前几年甚至出现了不少房企前脚刚拿了地，地基才刚刚挖，房子就开始风风火火卖起来。继而，后期也或多或少引发了不少问题。为了楼市的健康发展，政府层面也加大了诸多环节的监管力度，这其中就包括了严控预售证的发放。

柳州市住建委相关负责人表示，对于严格控制预售证发放确实是为了让柳州楼市更良性的运转。一方面是防止房价过快增长，另一方面是为了杜绝后期更多的预售纠纷。现阶段，期房销售确实带来了一些扰乱楼市健康有序发展的事件，诸如，烂尾楼和房企破产等案例与预售制销售或多或少有些关系。每年3·15公布的消费者维权数据中，关于房地产纠纷中，由于虚假宣传、欺诈、承诺与交房不符等事件也不在少数。对于政府层面而言，目前正加强各个环节的监控，让资金朝着正确的方向流去，尽可能保障消费者的合法权益。

此外，柳州市方东地产开发有限公司总经理付隽认为，以柳州目前的楼市情况来看，取消预售制度是一步险棋，短期内可能性不大。此外，政府目前仅在一线大城市开展试点工作，未来效果如何还不得而知。所以，短时间内，想要柳州楼市稳步发展，相关部门或者机构加强监管才是最重要的。

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