·法庭内外·主张“买卖不破租赁”为何驳回

■ 何流

《合同法》规定“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，即“买卖不破租赁”原则，对于承租人而言是一条相对人性化的条款，可避免租赁合同承租人因租赁物易主所承担的意外风险。但凡事都有例外。近日，舒城县法院在执行一起金融借款合同纠纷案中，依法驳回了被执行人依据该原则提出的主张。

几年前，周某某、汪某某向某银行贷款80万元，并以其所有的门面房设定为抵押担保。此后，周、汪两人又将门面房租赁给许某某，并签订了合同。借款到期后，周、汪两人未能按约定归还所欠借款及利息，某银行提起诉讼，要求周、汪两人归还借款及利息。法院支持了银行的诉讼请求。

该案进入执行程序后，因周、汪两人因无力偿还借款，法院决定以门面房依法公开拍卖得款予以清偿。对此，许某某向法院提出异议，认为拍卖的门面房现正租赁给自己使用，且租赁合同尚未到期。按照房屋 “买卖不破租赁”原则，购买人无权要求自己迁出租赁使用的门面房；另外，作为承租人，自己享有优先购买权。

执行法官合议后认为，抵押人将已抵押后的财产出租，租赁合同对依法公开拍卖中的购买人不具有约束力。本案异议人许某某与被执行人周、汪两人签订的门面房租赁合同是在该门面房设定抵押之后，因此，抵押权设定后抵押财产出租的，租赁关系不得对抗已登记的抵押权。本案执行系公开拍卖，且已将有关通知送达许某某，但其未参加竞买，放弃了优先购买权。

依照相关法律规定，许某某提出的异议被舒城县法院依法驳回。

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