所有权变动不影响租赁合同效力

■ 本报记者 陆杨

金寨县吴家店镇农民吴瑞（化名）在当地一家度假酒店租赁了一处门面，经营饭店生意。然而，正当他的生意刚有起色的时候，度假酒店却易主了。如今，酒店新主人迟迟没有让吴瑞进场经营，吴瑞急了。

10月16日，吴瑞通过本报新闻热线 （0551-65179783）向记者反映称，他在2013年时和这家度假酒店签订了一份10年的门面承包协议。2015年，因为陷入官司，酒店经营方发生变动，并导致酒店停业至今。

“酒店易主后，我们曾找过原来的主人，但对方表示，新主人会继续把门面承包给我们，我们就相信了。 ”吴瑞说，哪知道今年，新主人进驻酒店后，虽然已经装修准备重新开业，但并没有让他们继续租赁门面的打算。

吴瑞告诉记者，停业已经给他造成了每年三四十万元的损失，如果新主人不让他返场经营，损失会更大。“酒店主人换了，我们原来的合同是否继续有效呢？我该如何维权呢？ ”吴瑞咨询道。

就这一问题，记者16日下午咨询了本报法律顾问、安徽财经大学法学院教师韩宝。韩宝指出，根据《合同法》二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。因此，吴瑞的合同继续有效。

韩宝表示，在租赁合同中有一个基本的制度叫“买卖不破租赁”。买卖不破租赁是指当出租人在租赁合同有效期内将租赁物的所有权转让给第三人时，租赁合同对新所有人有效。

“这意味着，租赁物的所有权发生变动后，其设定在该租赁物上的租赁合同仍然存在。 ”韩宝指出，买卖不破租赁并不限于出租人出售租赁物的行为，还应包括租赁物抵押、赠与以及遗赠、互易甚至将租赁物作为合伙投资等情况。

不过，韩宝同时指出，适用买卖不破租赁的前提是租赁合同已成立并生效且租赁物已交付承租人。此外，这种所有权发生变动是在租赁期限内，同时，出租人或租赁物的所有人将租赁物的所有权让与了第三人。

那么，吴瑞该如何维权呢？韩宝介绍，根据最高法有关解释，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持，因此吴瑞可以起诉现在的酒店新主人。

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