买商铺使用权能获高收益吗？律师：是一种长期转租行为，商业风险很高

“有家商场对外出售20年商铺使用权，承诺的收益非常丰厚，请问这样的投资靠谱吗？风险可大？ ”3月21日，来合肥打工的霍邱县居民史先生向记者咨询。

据史先生介绍，他到合肥打工已有数年，手头有10余万元的积蓄，要投资商品住宅或商铺都不够，但存银行定期收益又太低。 “前段时间有人向我推销这种商铺使用权投资，资金起点比较低，每年收益基本都在10%以上，说实话对我诱惑挺大的，但就是心里没底。 ”史先生坦言。

3月23日下午，记者来到史先生所说的位于合肥东城区的这家商场。记者看到，该商场已经开始营业，但由于地段较偏，来往的顾客稀稀拉拉，人气并不旺。而所谓的使用权商铺，则是开发商把商场的某个区域分成15至20平米左右若干部分，以7000至12000元每平米的均价对外出售。

记者以投资者身份进行咨询发现，开发商给出的回报率的确很高，“前3年每年按总价回报9%，4-5年每年11%，6-8年每年13%，9-20年每年15%”，远远高于同期银行定期存款及理财产品的预期收益。

商场销售人员告诉记者，投资者直接与开发商签署租赁合同，具有法律效益，开发商将委托物业公司负责出租和维护，不用投资者亲自打理。此外，投资者每五年还有一次回购机会，“第五年回购，可以以总价的120%倍卖给开发商，第十年130%，第十五年140%，第二十年150%。 ”

那么，这种使用权商铺的投资可信吗？投资风险到底有多大？记者就此咨询了房地产业内人士。 “类似的做法在房地产行业一直存在，除了这种出售使用权外，还有出售经营权的”，合肥一家房地产公司负责销售的李经理告诉记者，“说到底，相当于开发商拿着投资者的钱去培育市场，等市场成熟以后，商铺就被开发商收回，换句话说开发商把大部分前期风险都转嫁到了投资者身上。 ”

李经理提醒，遇到这种使用权商铺，千万不能被看似诱人的回报率所迷惑。获得长期稳定回报的前提，是商铺出卖方必须具备优秀的经营管理能力和市场策划能力。 “如果商场做不起来，没有商户承租，意味着零收益。另外，若整个商城的定位、策划、经营不善，人气不足，商铺无法出租的话，商铺出卖方可能会因此破产，投资者还有可能血本无归。”李经理说。

本报法律顾问、上海天衍禾律师事务所律师韩宝则认为，从法律上讲并无“出售不动产使用权”这一概念，在不改变产权即所有权的情形下出售商铺使用权，本质上就是开发商一次性与承租人签订商铺租赁合同的行为。

“上述的投资合同说到底就是一个转租协议，相当于投资者将20年租赁款一次性缴纳给合约方，这是因为法律规定的最长租赁有效年限即是20年。 ”韩宝说。

韩宝也认为，投资者购买商铺的20年的使用权，即是帮助开发商承担了20年内的经营风险，这个期限内一旦开发商经营不善，或者发生破产失踪等情况，投资者维权将会相当麻烦，所以选择此类商铺一定要谨慎。 本报记者 曹荣

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