激活二级市场 释放土地活力 临沂市土地二级市场改革试点经验全国推广

□临报融媒记者 王富军

土地是最重要的生产要素之一。一直以来，临沂和全国多数地方一样，满足用地需求八成靠新增，两成靠存量。而存量土地交易量少，主要是因为土地二级市场即土地出让后的再交易信息不畅通、制度不健全，想用地的买不到，想出手的卖不出。为此，在2017年初，自然资源部(时为国土资源部)在全国确定了34个完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场试点地区，临沂市被确定为山东省唯一试点城市。

按照市委关于完善临沂土地二级市场的决策部署和全面深化改革工作要求,自开展试点工作以来，临沂市建立起以不动产登记为基础、以临沂土地市场网为核心，以线下交易市场建设为支撑、以规章制度健全完善为保障、以市场宣传推介为重点的“五位一体”建设模式和运行机制。2019年9月24日，在自然资源部会议上，省自然资源厅作为代表作典型发言，全面介绍并推广了临沂市试点经验和做法。

“4+4”政策制度体系引领

改革试点，制度先行。在土地二级市场改革试点过程中，临沂市注重加强制度建设，印发实施了《国有建设用地使用权转让出租抵押二级市场建设管理办法》《国有建设用地使用权转让出租抵押交易规则》《土地市场诚信管理办法》《划拨土地收益金管理办法》4个规范性文件。同时，市自然资源与规划局配套出台了《建设用地使用权分割合并实施细则》《建设用地使用权转让出租抵押合同示范文本使用细则》《建设用地使用权挂牌转让网上交易细则》4个实施细则，初步构建形成“4+4”政策制度体系，引领保障全市土地二级市场规范、平稳、健康发展。

在“4+4”政策制度体系基础上，临沂市试行了宗地分割合并、放宽土地抵押范围、土地转让预告登记3项创新，搞活土地二级市场。

试行宗地分割合并。允许按照条件和程序，将一宗地分割为多宗地、多宗地合并为一宗地。对工业标准化厂房、科技孵化器、工业地产等以房带地分割转让的，在符合有固定界可以独立使用的条件下，按照最小分割单元计算专有面积和共有面积，办理分割转让和不动产权证书，为楼宇经济、小微企业快速发展提供国土空间支撑。

试行放宽土地抵押范围。抵押权人不仅限于银行、金融机构，自然人、法人、非法人组织均可作为抵押权人主体；允许营利性的养老、医疗、教育等社会领域机构，将有偿方式取得的土地、设施等财产作为抵押融资。

试行土地转让预告登记。对开发投资总额未达到25%以上的建设用地使用权，按照“先投入后转让”原则，灵活降低转让的门槛和条件，允许签订转让合同后，先办理预告登记，待开发投资总额达到法定要求时再依法办理不动产转移登记。

建好“线上+线下”两个市场

为盘活临沂市建设职工中等专业学校老校区空闲的土地和房产，用盘活的资金建设学校新校区，市住房和城乡建设局在2018年委托市国土资源与规划局（时为市国土资源局）在临沂土地市场网上挂牌公开转让该宗国有建设用地使用权。2018年7月，该宗土地使用权被以3810万元的价格转让。

双赢局面得益于“线上交易平台”——临沂土地市场网的建立。临沂土地市场网是集土地供求信息收集发布、土地转让出租抵押事项办理、土地二级市场培育发展监管于一体的交易综合服务信息平台。

平台采用内网和外网结合方式运行，外网负责门户管理、信息发布、挂牌竞价、签订合同、资金托管和协同共享；内网负责交易事项受理、审核和监管。临沂土地市场网覆盖全市，实现了一网签约、全城通办。截至目前，临沂土地市场网已运行2年多，近10万人浏览使用平台，发布412宗土地交易信息、近百条土地资讯，网上签订转让合同280份，转让土地面积6803亩。

作为相应配套，临沂市建立了两级线下交易市场。在市政务服务中心调剂了部分服务窗口和业务用房，配备专职工作人员，实行职能、事项、人员“三集中、三到位”，组建形成市级线下交易有形市场，开设市场咨询服务、交易信息收集发布、交易业务受理等窗口。参照市本级建设模式，各县均建立了相应的线下交易市场。

优化再造流程更便利

如何让好政策更便民？在土地二级市场改革试点中，临沂市不断创新体制机制，优化服务流程。

全面整合各类交易事项，以不动产登记中心为依托，将分散、重复、多头受理的交易程序化繁为简，并与登记程序紧密衔接，统一由土地二级市场服务窗口办理，形成了申请、受理、审核、登簿、收费、发证、归档“七步走”的一体化服务流程，实现了“一站式”办结。

按照全省、全市深化“一次办好”改革部署，将审批环节由过去的“三级审批”简化为交易窗口“一级审批”。将宗地现场踏勘、测量定界、权籍调查合并实施，由“三次到场”简化为“一次到场”，土地转让由20个工作日压减为5个工作日办结，土地抵押由5个工作日压减为1个工作日办结。

临沂市开展的土地二级市场建设试点，通过健全交易规则，创新交易模式，引导土地资源进场入市交易，完善了全市现代土地市场体系，促进土地要素顺畅流通，提高了土地供给的质量和效率。截至目前，全市已受理土地抵押1728宗，面积6.2万亩，金额185亿元；受理土地转让600宗，面积10324亩，金额34亿元。有效激发了市场主体的活力和创造性，为全市经济社会发展注入了源源不断的动力。

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