临沂市物业收费管理办法公开征求意见

◎办法摘要

普通住宅前期物业费分五个等级；住宅交付后空置超半年，物业费不超60%；物业费预收时间不得超过半年……

普通住宅前期物业费分五个等级；物业费预收时间不得超过半年；普通住宅交付后空置六个月以上物业费不超60%……这是市物价局近日起草的《临沂市物业服务收费管理实施办法(征求意见稿)》中市民较关注的内容。物业服务收费涉及每位业主的切身利益，物业咋收费，当然要听听广大业主的意见和建议啦。

为了规范物业服务收费行为，维护业主、物业使用人、物业服务企业的合法权益，近日，市物价局起草了《临沂市物业服务收费管理实施办法(征求意见稿)》。

办法要求，实行政府指导价的物业服务收费标准，应当根据经济社会发展水平以及物业服务成本变动等情况每2年公布或调整一次。实行市场调节价的物业服务收费，由业主或者物业使用人与物业服务企业通过物业服务合同约定。鼓励、支持业主或者物业使用人通过公平竞争机制选择物业服务企业，并与物业服务企业协商确定物业服务内容、服务质量和收费标准、收费方式等。

《临沂市物业服务收费管理实施办法(征求意见稿)》面向社会公开征求意见，公众可以通过以下途径和方式提出反馈意见：通过电子邮件将意见发送至lyfaguike@163.com；通过信函方式将意见寄至临沂市政府法制办(地址：北城新区天元商务大厦630室，邮编：276001)。意见反馈截止时间为2018年7月13日。

□办法解读：

A

储藏室、车库不得计入物业费计费面积

办法规定，普通住宅(指除独栋、联排、双拼、叠拼等各类高档住宅之外的住宅)前期物业公共服务费实行政府指导价，非普通住宅以及业主委员会成立后的普通住宅公共物业服务收费实行市场调节价，由业主大会或全体业主与物业服务企业约定。其他非住宅类物业公共服务费实行市场调节价，由产权单位或管理单位与物业服务企业在物业服务合同中约定。

普通住宅前期物业公共服务费应当根据物业服务等级、服务质量、服务成本等因素，实行分等级定价。物业服务等级标准分为一星级、二星级、三星级、四星级和五星级五个等级。具体物业服务等级标准由市人民政府物业主管部门会同价格主管部门制定并向社会公布。物业服务等级、服务内容、收费标准、收费方式、收费起始时间、合同终止情形等，应当在前期物业服务合同中列明，并在物业管理区域的显著位置公示。

物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用，保修期内由建设单位或者施工单位、生产厂家支付，保修期外由住宅专项维修资金列支，因人为损坏及其他原因应当由当事人承担的由当事人支付，均不得计入物业公共服务费成本。

普通住宅物业公共服务费按房屋产权建筑面积计收。普通住宅的储藏室、车库不得计入物业公共服务费的计费面积之内，但改变设计用途用于居住的除外。

房屋以及车库、储藏室依法改变设计用途用于餐饮、培训等经营的，应当经有利害关系的业主书面同意并办理相关手续，其物业公共服务费参照经营性用房标准由物业服务企业与业主或者物业使用人另行约定。

B

物业费预收时间不得超过半年

办法规定，业主应当自物业交付之日起按月交纳物业公共服务费。经业主或者物业使用人同意，物业服务企业可以预收物业公共服务费，但预收时间不得超过半年；物业服务企业与业主或者物业使用人对预收时间另有约定的，从其约定。物业产权发生转移的，原业主或者物业使用人应当结清物业公共服务费。

因建设单位分期开发、分批交付使用等原因，造成配套设施设备、道路通行、绿化环境等未能达到房屋买卖合同约定物业服务星级标准的，物业服务收费应当适当减免，减免比例不应低于20%，具体减免比例应当在前期物业服务合同中约定，减免差额部分由建设单位补偿给物业服务企业。

普通住宅交付后空置六个月以上的，业主或物业使用人应当与物业服务企业签订房屋空置协议，其前期物业公共服务费按照合同约定收费标准的60%收取。业主委员会成立后的普通住宅、非普通住宅及其他非住宅类物业交付后空置六个月以上的，其物业公共服务费收费标准由物业服务企业与业主或物业使用人另行约定。

物业尚未出售、出租或者因建设单位的原因未按时交付物业买受人的，物业公共服务费由建设单位交纳。

C

普通住宅车位租赁费实行政府指导价

办法要求，普通住宅车位租赁费和普通住宅前期物业停车服务费、车位场地使用费实行政府指导价，其他物业的机动车停放费实行市场调节价。

业主、物业使用人以及其他承租人租赁建设单位的车位，应当交纳车位租赁费。车位租赁费由建设单位收取。建设单位委托物业服务企业管理和收取车位租赁费的，应当签订书面委托合同；未签订书面委托合同的，物业服务企业不得收取。

使用物业管理区域内规划用于停放机动车的车库(场)内的车位，物业服务企业提供相应服务的，车位使用人应当交纳停车服务费。普通住宅前期物业停车服务费标准，由建设单位与物业服务企业在政府指导价范围内约定；其他物业管理区域的停车服务费标准，由业主大会或者业主委员会与物业服务企业约定。车位未办理车辆出入通行手续或合同约定暂不使用车位的视为车位未启用，应当免收停车服务费。

对占用物业管理区域内业主共有道路或者其他公共区域停放机动车的，可以收取车位场地使用费。长期使用物业管理区域内规划用于停放机动车的车库(场)内的车位，或者长期占用物业管理区域内业主共有道路或者其他公共区域停放机动车的，可以按月收取停车服务费或者车位场地使用费；临时停放机动车的，可以按小时收取，但停放未超过2小时的免费，超过2小时的由价格主管部门会同同级物业主管部门具体制定。

D

装修保证金应在验收合格后三月内退还

利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的收入以及车位场地使用费等收益资金归全体业主共有，由业主大会决定其使用方式和用途；未作决定的，主要用于补充专项维修资金，也可以作为业主委员会、业主大会的活动经费或者折抵物业公共服务费。属于普通住宅前期物业的，其收益资金可以优先用于折抵物业公共服务费。

业主或者物业使用人对物业进行室内装修产生建筑垃圾的，应当按照物业服务企业指定的地点存放，并承担清运费用。按有关规定自行清运的，物业服务企业不得收费；委托物业服务企业处理的，建筑垃圾清运收费由双方协商确定。

业主或者物业使用人装修房屋，施工前应与物业服务企业签订住宅装饰装修服务协议，可按协议交纳履约装修保证金，履约装修保证金的收取和退还由业主或者物业使用人与物业服务企业在住宅装饰装修服务协议中约定。在业主装修完毕后，经物业服务企业检查验收合格，装修保证金应自检查合格之日起90日内退还业主。除此之外，物业服务企业不得以任何名目向业主或物业使用人收取押金、保证金。

业主或物业使用人按规定交纳了物业服务费后，物业服务企业不得再向业主或物业使用人收取装修电梯使用费、装修管理费及与装修相关的管理费用。

物业服务企业对人员、机动车实行出入管理的，应当为业主、物业使用人免费配置必要的出入证(卡)。免费配置人员出入证(卡)每户最多5张、机动车出入证(卡)每车1张。因遗失、损坏需要补办的，可以按照人员出入证(卡)每张最高不超过20元、机动车出入证(卡)每张最高不超过50元收取工本费。

E

物业擅自涨价业主有权拒交

物业服务收费实行明码标价制度。物业服务企业应当在物业管理区域内的显著位置公示企业名称、服务内容、服务等级、收费项目、计费方式与起始时间、收费标准与依据、举报投诉电话等，接受业主、物业使用人的监督，并不得向业主、物业使用人收取任何未予标明的费用。物业服务企业收取物业服务保证金、押金等应当符合有关规定，并不得以保证金、押金等形式变相收费。

物业服务企业代为收取的物业共用部位、共用设施设备经营收入和车位场地使用费等收益资金，应当单独列账，独立核算，按季度将收支明细在物业管理区域的显著位置予以公示。公示时间不得少于一个月。物业服务企业违反物业服务合同和本办法规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费的，业主或者物业使用人有权拒绝交纳。

物业服务企业依照约定履行义务的，业主或者物业使用人应当按时足额交纳物业服务费用。未按照合同约定交纳的，业主委员会、物业服务企业应当督促其交纳；拒不交纳的，物业服务企业可以通过诉讼等方式依法追缴。

建立物业服务收费纠纷调处机制。价格主管部门接到申请后，应当及时进行调解处理。建立物业服务收费信用管理体系。物业服务企业有超标准收费、强制或者变相强制收费、低于服务等级提供服务等行为的，纳入失信企业名单并给予相应惩戒；业主或者物业使用人有恶意拖欠物业服务费用等行为的，纳入其个人诚信记录。

F

不免费配出入证最高罚物业3万

办法明确了违反本办法规定的法律责任，物业服务企业未将前期物业服务合同或者调整后的物业服务收费标准报送备案，或者未按规定公示物业共用部位、共用设施设备收益资金和车位场地使用费的，由县级以上人民政府价格主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处五千元以上一万元以下罚款。

因建设单位分期开发、分批交付使用等原因造成配套设施设备、道路通行、绿化环境等未能达到房屋买卖合同约定物业服务星级标准，致使物业公共服务费减免，建设单位未按照规定将差额部分补偿给物业服务企业的，由县级以上人民政府价格主管部门责令改正，逾期不改正的，处二万元以上五万元以下罚款。

违反办法规定，物业服务企业未按照规定程序调整普通住宅前期物业公共服务收费标准，或者未按照规定使用、管理物业共用部位、共用设施设备收益资金和车位场地使用费的，由县级以上人民政府价格主管部门责令改正，逾期不改正的，处五万元以上十万元以下罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

物业服务企业未按照规定免费配备出入证件的，由县级以上人民政府价格主管部门责令改正，逾期不改正的，处一万元以上三万元以下罚款。

□本报记者王泓钧

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