全面提升老旧住宅小区物业管理水平●张虎 苏梅

住宅小区物业管理水平是城市发展的重要标志，体现了一个城市的整体形象。目前，临夏市有老旧住宅小区336个，建筑面积214万平方米，占全市小区总面积的四分之一。老旧住宅小区普遍存在规划设计和建设标准低，设施设备配套不完善、老化严重，业主委员会机构不健全，物业公司管理服务水平低等问题。提高老旧住宅小区物业管理水平是提升城市形象，改善居住环境，建设美丽家园的有效途径。

加大政府引导支持力度。政府主管部门要根据《中华人民共和国物权法》和《国务院物业管理条例》，参照即将出台的《临夏州物业管理条例》，结合地方实际，探索制定《物业管理办法》《老旧住宅专项维修基金管理办法》《街道物业管理工作实施意见》《街道物业服务企业量化考核办法》《街道业主大会工作流程》等相关制度办法，规范住宅小区的运行管理。政府主管部门要牵头主导，发动社会力量和居民群众积极参与，按照居民自筹，企业或单位资助，财政按一定比例投入等筹资办法，逐步对现有老旧住宅小区楼面、管道、电梯等基础设施进行维修改造，设置修建停车位，配备文体设施，美化小区环境，彻底改善老旧住宅小区的居住面貌。政府出台有利于老旧住宅小区物业管理的优惠政策，通过财政补助，政府以奖代补、税收返还等优惠措施,进一步调动物业公司接管老旧小区的积极性，对积极参与老旧住宅小区物业管理的企业给予补贴和扶持，设立专项基金保证物业管理企业有足够的维修费用以维护小区。物业管理部门、物业管理协会要加强对老旧住宅小区物业管理的指导力度，在各镇（街道办）成立物业管理办公室，配备专职人员，形成物业主管部门指导、镇办具体组织、社区协助落实、物业公司和业主委员会密切配合的物业管理体系。

提高业主自我管理意识。目前，临夏市共成立业主委员会101个，大多数老旧小区没有成立业主委员会。通过开展“物业管理提升年”活动、开展每月“物业服务企业与业主对话日”活动、录制播放“物业大家谈、业主大家谈”访谈节目、开设报刊宣传专栏、设置住宅小区宣传栏、建立微信公众号等方式，宣传物业管理政策法规，让业主理解物业管理的意义，提高对物业管理的认知程度，明白物业收费的合理性合法性，明确业主及业主委员会的权利义务，自觉交纳物业管理费，实现自我管理，自我服务。逐步推进老旧小区业主委员会组建工作，在物业主管部门、街道社区和物业管理协会的帮助指导下，成立业主委员会，推荐选举公道正派、责任心强、热心公益的业主担任业主委员会成员，明确成员分工，做到责任到人。对业主委员会成员加强法律法规和物业知识的培训，使其能合理反映业主需求诉求，引导业主遵守规约，监督物业公司履行合同，调处物业矛盾纠纷，维护业主合法权益，发挥桥梁纽带作用。业主委员会通过公开招标、竞争性磋商等方式，引进实力雄厚、信誉良好、服务优质的物业公司接管本小区物业管理服务工作，与物业公司签订合同协议，约定各自权利义务。业主委员会要加强与物业公司的联系，建立监督机制，定期开展监督检查，对物业公司从业人员打分评级，形成良好互动，促进企业提升服务水平，提高业主满意度。

提升物管企业服务水平。物业公司要制定从业人员职业道德行为规范、岗位职责、车辆管理制度、电梯用户安全使用规定、小区消防应急预案等制度规定，规范工作程序，明确职责任务。物业公司对服务项目、内容、标准在小区公告栏张贴公示，或以其他方式宣传，让业主知道具体服务事项，按规定对物业费收支情况在固定位置每半年公示一次，增加透明度。加强物业公司人才队伍建设，对所有从业人员分类、分层、分批进行培训，使他们熟悉法律法规、服务合同、服务标准，实现持证上岗，遵纪守法，规范管理，优质服务。由物业管理部门和物业管理协会牵头，组织各物业公司定期召开经验交流座谈会，轮流组织到各物业公司管理的小区进行观摩，相互学习借鉴好经验好做法。经常与业主多沟通多联动，对业主提出的诉求，想办法解决，努力做到服务至上、业主满意。不断拓宽服务渠道，增加服务项目，促进多元化经营，产业化发展，使企业发展步入良性轨道，推动物业管理服务水平上台阶。

（作者单位：中共临夏州委党校）

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